Фундаментальное строительство

Несмотря на рост спроса на загородное жилье, в Подмосковье по-прежнему можно встретить много недостроенных коттеджей. Но если раньше брошенные "коробки" свидетельствовали о неплатежеспособности их владельца, то сейчас их появление говорит о том, что земля в данном месте начинает расти в цене и частные застройщики стремятся застолбить участки для последующей продажи.

Рынок неправильных домов

"Доля недостроя в общем объеме предложения на рынке загородного жилья не превышает 10%. В эту цифру входят предлагаемые к продаже объекты в поселках, строительство которых пока не завершено, и предложения от частных лиц, которые самостоятельно приобретают участки и строят коттеджи на продажу",— говорит Владислав Луцков, руководитель отдела анализа рынка вторичной недвижимости компании "Миэль-Недвижимость". Покупают долгострой представители "среднего класса", которые не готовы тратить на готовый коттедж $350-400 тыс., но согласны терпеть соседство со старыми дачами и никогда не ремонтировавшуюся дорогу к дому.

Впрочем, недострой можно отыскать и в организованных поселках. Продавцы загородной недвижимости говорят, что каждая пятая коттеджная стройка — это потенциальный недострой. "Примерно 10-20% предлагаемых к продаже поселков имеют недостатки, затрудняющие их быструю продажу. Не в последнюю очередь это цена — застройщику приходится или снижать цены в ходе продаж, или ждать общего роста цен, чтобы 'догнать рынок',— заявил 'Ъ-Дому' Олег Репченко, руководитель аналитического проекта irn.ru.— По нашим оценкам, хороший поселок на 60-100 домов должен продаваться за два-три года, если срок затягивается, значит, есть какие-то ошибки". А эти ошибки и формируют рынок недостроя.

Под недостроем риэлтеры подразумевают голые стены будущего здания без коммуникаций. Это объекты, строительство которых было приостановлено на начальных этапах,— дома порой даже не возведены под крышу.

"Коттедж, 10 км от МКАД, Можайское ш., пос. Дубки, 350 кв. м, недострой" — так выглядит типичное объявление о продаже дома, строительство которого могли начать еще до кризиса 1998 года. На сленге риэлтеров застройка тех лет именуется "шанхай". "Недострой 1990-х годов в основном уже нашел себе хозяина, который купил и достроил дом. Сегодня такие предложения немногочисленны, и спрос на них зависит от того, как оформлен участок и есть ли коммуникации,— сообщила 'Ъ-Дому' Изабелла Постоловская, директор департамента загородной недвижимости компании 'БЕСТ-Недвижимость'.— Наличие электричества и газа делают объект привлекательным, а отсутствие — позволяет продать только по бросовой цене".

Спрос на такие объекты зависит от аппетитов хозяев — чаще всего объект подолгу висит на рынке, из-за неуступчивости собственника в цене.

"Следует отдельно отметить, что зачастую при приобретении дома, построенного в середине 90-х, затраты на его доведение до стандартов 2005 года могут превышать все возможные расходы на снос и новое строительство",— заявили "Ъ-Дому" в компании Penny Lane. Впрочем, чаще покупателей останавливает не цена или сложности с реконструкцией, а юридические недочеты в оформлении строения, которые делают сделку купли-продажи труднореализуемой.

"В нашей практике мы сталкивались с тем, что дом стоял на высоковольтном кабеле — это недопустимо, в этой зоне нельзя строить. Другой случай: прямо рядом с домом пролегал газопровод — такой дом может пойти только под снос, продать его или жить в нем нельзя",— рассказывают в "БЕСТ-Недвижимости". Впрочем, сейчас таких предложений мало, рынок охватывают частные застройщики, которые изначально планировали продать недостроенный дом.

Пример такой частной застройки — Пироговское водохранилище в Московской области. Территория около воды застраивается коттеджами, часть которых уже сегодня выставлена на продажу по цене от $280 тыс. за "коробку" с участком. "Участок размером 12 соток, общая площадь дома порядка 600 метров — он под временной крышей, расстояние до водоема — 200 метров" — одно из предложений по домам около водохранилища. Типичная бизнес-схема застройщика в этом районе выглядит следующим образом: покупка участка под индивидуальное жилищное строительство, оформление необходимых для регистрации и строительства документов, постройка здания до стадии "коробки" (стены с перекрытиями) и его продажа. По словам Владислава Луцкова, бывает, что покупатель на недострой есть с самого начала операции с участком и строитель согласовывает с ним все свои действия по оформлению.

На рынке есть объекты, которые перепродаются не по одному разу: покупателю может разонравиться место или достройка здания ему покажется бессмысленной. Причем речь может идти об участках в дорогих поселках. Например, сейчас на продажу выставлен недострой на участке в 6 соток в поселке Чигасово, который застраивался в 1990-е годы с участием группы "Мост" Владимира Гусинского.

"На участке стоит четырехэтажное строение — первый этаж с гаражом на две машины, второй и далее — жилые помещения. Дом можно быстро достроить и зарегистрировать как готовое строение",— сообщил "Ъ-Дому" агент по продаже. По его словам, нынешний хозяин купил участок, когда на нем стояли стены первого этажа, а теперь продает его вместе с почти построенным домом. Правда, всего за $95 тыс.— ведь участок оформлен как дачный кооператив, а его площадь невелика. Да и газоснабжение возможно только от трубы соседей — если удастся получить их согласие.

Поселки недостроенного типа

По оценкам компании "Витро Вилладж", с 2000 по 2004 год объем рынка загородной недвижимости вырос более чем на 70% и тенденция стабильного роста сохраняется. В основном растет доля коттеджных поселков. На сегодняшний день общее количество застраиваемых коттеджных поселков в Подмосковье составляет более 250, а объем рынка превышает $6 млрд. Тем не менее при внешней развитости рынка почти во всех поселках есть недострой, а некоторые дома открыто продаются покупателю как объекты незавершенного строительства. Только в этом случае недострой, как правило, ненастоящий — дома просто не оформлены как полагается.

"Основная проблема при оформлении участка под застройку заключается в отсутствии как таковой унифицированной процедуры. Отсюда возникают вопросы в области самой процедуры общения с органами власти. В нормах Москвы и Московской области четко не описаны процедура и сроки получения согласований заявителем в земельных и других органах. В большинстве подразделений земельных органов Московской области перечни необходимых документов неструктурированы и видоизменяются в зависимости от процедуры, наименования и состава органов, принимающих участие в согласовании и выдаче разрешений",— говорит Марина Маркарова, управляющий директор консалтинговой компании Blackwood. В итоге затягиваются сроки строительства, и первые покупатели начинают выставлять свой недострой на вторичный рынок. Среди объектов, которые подолгу продаются на рынке и имеют историю вторичных продаж, можно назвать поселок Бенилюкс и поселок Эдем. Эти объекты продаются уже несколько лет подряд. Если в случае с Бенилюксом появление домов на вторичном рынке можно объяснить масштабностью проекта и затянувшимся строительством, то попытки продать дома в Эдеме риэлтеры объясняют ростом цен на жилье в этом поселке.