Самое дорогое предложение на рынке подмосковных коттеджей превышает цену самой дорогой столичной квартиры на $2 млн, стоимость земельных участков при этом может достигать $95 тыс. за сотку. За что покупатели элитной загородной недвижимости выкладывают миллионы долларов, попыталась выяснить корреспондент "Ъ-Дома" Татьяна Комарова.
Таунхаус "под ключ"
Цена коттеджа во многом зависит от размера и стоимости участка, на котором он построен. Самое дорогое предложение рейтинга, например, представляет собой коттедж площадью 800 кв. м на территории 1,5 га. Как и все самые дорогие коттеджи, он оформлен "под ключ", то есть возможно немедленное заселение. Участок предлагается с ландшафтным дизайном, в лесу, что обычно повышает стоимость объекта. Имеются все центральные коммуникации — канализация, водоснабжение, электричество, газ, что всегда влияет на стоимость и ликвидность земельных участков.
Цена на сами коттеджи формируется прежде всего в зависимости от площади жилья и уровня отделки. Влияет на стоимость коттеджей их удаленность от Москвы, поскольку дома стоимостью от $1 млн приобретаются для того, чтобы жить в них постоянно. Все объекты, попавшие в рейтинг, располагаются на расстоянии не более 30 км от Москвы.
Среди самых дорогих предложений выделяется коттедж на Калужском шоссе. Это дом в поселке Клены с отделкой "под ключ", эксклюзивным ландшафтным дизайном, гаражом с помещением для охраны, лесными деревьями на участке. В результате он продается за $1,4 млн, несмотря на расположение, которое считается не слишком престижным. Еще один интересный объект — дом в поселке Ландшафт за $8 млн. За эту цену дом предлагается только под чистовую отделку, то есть покупателю придется обустраивать коттедж самому и за дополнительные деньги. Как компенсация предлагаются бассейн, баня и гараж на две машины. А вот покупатель дома в поселке Балатон за $6 млн получит уже отделанный кирпичный коттедж с венецианской штукатуркой и мебелью, теми же ландшафтным дизайном, бассейном и гаражом. Правда, этот поселок находится дальше от МКАД, что автоматически снижает его стоимость.
Большинство дорогих коттеджей, как уже было сказано, реализуются на вторичном рынке через агентства. Савелий Орбант, директор управления загородной недвижимостью компании "Миэль-Недвижимость", объясняет, что сразу после того, как завершается строительство новых объектов, часть недвижимости попадает на вторичный рынок. Таково, например, предложение в поселке Барвиха-2. Вообще-то поселок реализуется компанией "Миэль-Недвижимость", но таунхаус за миллион долларов предлагает в нем компания Blackwood. Коттедж продается "под ключ" и включает в себя винный погреб и каминный зал.
За таунхаус в поселке Барвиха-2 продавец хочет получить не меньше $1 млн
Фото: АЛЕКСЕЙ КУДЕНКО, Коммерсантъ
Еще одна составляющая стоимости загородного владения на вторичном рынке — пакет коммуникаций, который включает электро- и газоснабжение. Этими элементами обустройства сейчас оснащены все поселки Подмосковья. Пакет коммуникаций приобретается отдельно и стоит от $15 тыс. до $40 тыс. Впрочем, на Рублево-Успенском шоссе эта сумма может достигать $100 тыс.
Тем не менее иногда к очень дорогим предложениям относятся и коттеджи первичного рынка. Например, агентство "Усадьба" строит и реализует поселок Горки-22, часть которого уже раскуплена. В нем предлагаются коттеджи под чистовую отделку площадью 540-640 кв. м на участках (частично лесных) 16-24 сотки. Кроме того, большим преимуществом является соседство с уже обустроенным поселком Горки-2 — жители могут пользоваться его коммуникациями и инфраструктурой. Помимо практических выгод наличие таких респектабельных соседей не может не радовать клиентов, которые, по словам заместителя гендиректора компании "Терра-недвижимость" Тимура Сайфутдинова, ищут от элитных коттеджных поселков не только комфорта и уюта, но и соседства с себе подобными. А в находящихся рядом Горках-2 предлагается вторичный коттедж за $6 млн. Объект не отличается особой оригинальностью: дом "под ключ", участок 60 соток с ландшафтным дизайном, коттедж площадью 800 кв. м и гараж.
Как поясняют эксперты, за 13 лет существования вторичного рынка загородной недвижимости сформировалось огромное количество объектов, выставленных на продажу. Тем не менее сегодня существует серьезный разрыв между спросом и предложением. На рынке практически нет домов небольшой площади 200-350 кв. м, а это самая востребованная категория. То есть если в случаях с элитными коттеджами покупатели могут без труда подобрать себе подходящий вариант, то для менее состоятельных поиск загородного жилья себе по карману зачастую становится проблемой.
Цена соответствует статусу
Вопреки распространенному мнению, дефицита земельных участков поблизости от Москвы сейчас нет. Многие девелоперы приобретают в собственность большие куски земли, после чего благоустраивают их, подводят коммуникации и распродают для свободной застройки элитными коттеджами.
По мнению Тимура Сайфутдинова, в последнее время на рынке загородной недвижимости наблюдается тенденция к некоторой унификации предпочтений клиентов: все реже можно встретить крайности в архитектуре или в размерах проектов. "Это связано с тем, что сегодня практически любой человек, покупающий загородную недвижимость, думает о его инвестиционной привлекательности и будущей ликвидности",— отмечает господин Сайфутдинов. Поэтому наиболее привлекательным вариантом становится покупка участка с подрядом на строительство. Такие условия продажи позволяют закончить стройку в поселке за два-три года.
Земельные участки в ближайшем Подмосковье оцениваются прежде всего по месторасположению. Наиболее ликвидным направлением остается Рублевское шоссе, затем идет Новорижское, Калужское и, наконец, Дмитровское, но только те участки, которые расположены непосредственно у воды.
Стоимость земли на Рублево-Успенском направлении достигает рекордных размеров — до $95 тыс. за сотку. Наиболее ликвидные участки на Новорижском и Дмитровском направлениях оцениваются до $35 тыс. за сотку. Экономичным вариантом переезда за город стали поселки Варшавского, Симферопольского, Горьковского и Щелковского направлений. Самые дорогие участки здесь оцениваются не более чем в $6 тыс. за сотку, в среднем же цена колеблется в районе $3 тыс. Кроме того, вне зависимости от направления увеличивает стоимость домовладения наличие леса и водоема рядом с поселком. Снизить цену участка может шум (от магистралей или самолетов), плохая подъездная дорога, неблагоприятное соседство: линии электропередачи, кладбища, промзоны.
Из представленных в рейтинге самых дорогих подмосковных участков интересное предложение в поселке Аврора (18 км Дмитровского шоссе). Стоимость сотки в нем достигает $20 тыс.— немалая сумма для северного направления. А объясняется такая цена расположением будущего коттеджного поселка — часть участков с видом на воду, все они расположены рядом с лесом и причалами для яхт. Остальные участки достаточно традиционны, а их цены вполне объяснимы. Это в основном земля в элитных коттеджных поселках на Рублево-Успенском шоссе — Жуковка-3, Николина Гора, Резиденция Бенилюкс, Лесные Просторы. Все они предлагают одинаковые условия — земельные участки на территории охраняемых поселков, инфраструктура, центральные коммуникации, хорошая доступность.
Замыкают список дорогих участков предложения АН "Домострой" в будущих коттеджных поселках на Калужском шоссе. Цена на них объявлена — около $15 тыс. за сотку. И никакого здравого объяснения этой цене нет: инфраструктура вполне обычна — центральные коммуникации, охраняемая территория. А расстояния, на которых расположены участки — 18-й и 25-й километр Калужского шоссе, казалось бы, и вовсе не способствуют столь высокой цене. Сами продавцы объясняют ее тем, что на этих землях планируется построить "элитные загородные коттеджи" и цена предложения земли должна соответствовать статусу поселка.