революционный рынок
Стоит начать в "Рамблере" поиск на тему "Недвижимость на Украине", как тут же натыкаешься на ссылки русских сайтов в Лондоне. Неизвестные, но, судя по всему, серьезные люди обсуждают в чатах этих сайтов тонкости покупки санаториев в Крыму и получения разрешений на строительство домов в Киеве. Интерес российских компаний к украинскому рынку недвижимости продиктован дефицитом свободных площадок в Москве, негативными прогнозами развития бизнеса в России, а также стремлением снизить риски размещения капиталов в одной сфере.
"Украинский рынок, по нашим расчетам, еще будет расти, а в Москве он уже стабилизировался. Ясно, что лучше вкладывать средства в растущий рынок, там можно инвестировать и в рисковые проекты",— утверждает вице-президент Российской гильдии риэлтеров Константин Апрелев.
Еще в прошлом году крупные российские банки и строительные компании начали серьезное изучение перспектив украинского рынка недвижимости. Московская строительная компания "Конти" рассматривает возможность участия в реконструкции городских кварталов украинской столицы, застроенных жилыми домами первых массовых серий. Группа "Интеко" уже приступила к разработке девелоперского проекта в одном из микрорайонов украинской столицы — на участке площадью 10 га планируется построить 110-150 тыс. квадратных метров жилья. В октябре об открытии в Киеве представительства заявила строительная компания "Баркли", которая, в частности, занимается разработкой концепций застройки промышленных зон.
Приостановила их интервенцию на рынок нестабильная политическая ситуация на Украине. Но ее возобновление — вопрос времени. Более того, пока профессиональные строители и инвесторы раздумывают, рядовые россияне уже начали активно покупать квартиры в Киеве и дома в Крыму. Для них уже есть хорошие новости — премьер-министр страны Юлия Тимошенко пообещала, что налог на недвижимость на Украине в ближайшие годы вводиться не будет.
Что касается правовой базы, законы Украины позволяют иностранным гражданам приобретать недвижимость на территории страны в собственность без каких-либо ограничений.
Выбирая риэлтеров, россиянам следует помнить, что на Украине, как и в России, нет обязательного государственного лицензирования риэлтерских фирм. Компании при желании проходят процедуру сертификации в Государственном комитете предпринимательства. Соответственно, как и у нас, компании, добровольно прошедшие сертификацию, считаются более надежными. Получить бесплатную консультацию и рекомендации при выборе украинских риэлтеров, которым вы собираетесь поручить поиск подходящей недвижимости и оформление сделки, можно в Ассоциации специалистов по недвижимости и Союзе специалистов по недвижимости Киева.
Что же происходит сейчас на рынке недвижимости на Украине? Предметом нашего изучения стали Киев и города Крыма как наиболее востребованные российскими покупателями.
Еще до начала предвыборной кампании на Украине ситуация на рынке недвижимости после длительного роста цен стабилизировалась. Рост цен с начала 2004 года существенно замедлился, а в некоторых сегментах даже было замечено снижение цен, правда, незначительное. В ноябре прошлого года количество сделок в целом по Украине, согласно данным статистики, снизилось в зависимости от региона в среднем на 20-25%. Таковы данные официальной статистики. Существенное влияние на участников рынка оказала политическая нестабильность. Цены замерли, причем на довольно высокой отметке. Так, средняя цена квадратного метра в Киеве составляла осенью около $1 тыс.
Прошли выборы, но тут вступила в силу статья 11 закона Украины "О налоге с доходов физических лиц", регулирующая налогообложение операций по продаже недвижимого имущества. "На практике после вступления данного закона в силу продавец жилья вынужден выплатить государству от 1 до 13% с полученной прибыли,— говорит президент Ассоциации специалистов по недвижимости Украины Александр Бондаренко.— Причем нотариусы зимой не вполне понимали, в каких случаях им следует взимать 1%, а когда 13%, и в случае сомнений склонялись к большей ставке. В результате количество сделок уменьшилось в семь-десять раз практически во всех регионах Украины".
Сейчас рынок украинской недвижимости снова возвращается к привычному количеству сделок. Риэлтеры и продавцы по-прежнему надеются на отмену налога на продажу или хотя бы на снижение налоговых ставок. Пока же расходы на уплату налога переложены на покупателей недвижимости. Цены на квартиры и дома в Киеве и в Крыму за прошедшие месяцы 2005 года уже выросли на 13-35%. И будут расти дальше, считают украинские риэлтеры. Уже благодаря повышению спроса.
ОЛЬГА СОЛОМАТИНА
Всероссийская финансовая здравница
Самые высокие цены на квартиры в городах Крыма зафиксированы, естественно, в самом известном городе-курорте полуострова — Ялте. Там разница в стоимости метров жилья в новых домах вдвое и больше превышает цены на жилье в зданиях советской застройки. Так, квадратный метр новостроек в центре обходится от $2 тыс. до $3,5 тыс. Если покупать жилье, к примеру, в соседнем, но старом доме, заплатить придется от $1 тыс. до $1,5 тыс. за метр. В спальных районах цены значительно ниже: $600-1500 за 1 кв. м в новостройках и $500-600 — за метр в старых домах.
Аналогичная ситуация с ценами на недвижимость в Севастополе. В центре в новых домах стоимость квадратного метра колеблется от $550 до $1 тыс., в старых — от $700 до $1 тыс. В других районах Севастополя новостройки стоят от $450 до $600 за метр.
Естественно, квартиры продаются и в других городах полуострова. В маленьких городках легко купить частные дома с приличным участком земли и морем за соседним огородом.
"Можно ездить по маленьким бухтам Крыма, выбирать приглянувшиеся места и уже потом спрашивать у местных жителей, не продаются ли здесь дома,— говорит директор агентства 'Севастополь-Риэлти' Семен Глушко.— Или же действовать противоположным образом: обратиться в агентства с четкими требованиями к дому и участку, а потом рассматривать подобранные предложения".
Коттеджных поселков в российском понимание этих слов в Крыму пока нет. Однако в стихийной коттеджной застройке недостатка нет. Строят такие дома на продажу, как правило, мелкие строительные компании. Они покупают участок земли в старых населенных пунктах с инфраструктурой, в качестве которой выступает газ, почта и местное сельпо. Старое строение сносят, а на его месте возводят дом, вполне соответствующий московским представлениям о комфорте. На Украине очень популярна продажа коттеджей "под ключ". Самым распространенным материалом для строительства коттеджей в Крыму остается кирпич. Но силикатный, белый, а не красный, как в России. Деревянный дом на полуострове найти трудно.
Впрочем, стоит помнить, что в Крыму множество спорных земель, на которые кто только не претендует. Кроме того, в свете нынешней политической ситуации на Украине в скором времени вполне может оказаться, что выдача земель прежними властями полуострова будет признана незаконной.
Новый глава правительства Крыма Анатолий Матвиенко на совещании в совете министров потребовал от мэров крымских городов навести порядок в сфере земельных отношений. По его словам, следует навести порядок в распределении участков, провести инвентаризацию земель, переданных в аренду и субаренду, а также организовать продажу земельных участков на открытых аукционах "по истинно рыночной стоимости".
Что почем
В Киеве, в отличие от Москвы, можно купить не только квартиру, но и дом в черте города или участок земли под индивидуальное жилищное строительство. Одни из самых дорогих и популярных участков, по данным инвестиционной компании Red, находятся в Печерском районе украинской столицы. Улицы этого района расположены на крутых склонах, и стоимость земли здесь напрямую зависит от панорамы — со склонов открывается вид на Киево-Печерскую лавру, парк Славы, Днепр. Стоимость земли в этом районе колеблется от $27 тыс. до $40 тыс. за сотку.
Второе место по стоимости занимают участки, расположенные в районах Оболонь, Соломенка, Нивки, Сырец и Татарка. В Оболони ценятся только участки, расположенные около Днепра. Большинство же оболонских участков, выставляемых на продажу, не пользуются популярностью из-за небольших размеров — в среднем 6 соток. Цены на такие участки — $4-4,5 тыс. за сотку.
Высокие цены на Соломенке объясняются также ограниченным количеством предложений. Земельные участки около жилых массивов стоят от $9,5-10 тыс. за сотку.
Несмотря на удаленность от центра, сотка земли в Беличе, Борщаговке и Академгородке стоит практически столько же, сколько и в центре Киева. В Беличах — от $5,8 тыс., на Борщаговке — $4,9 тыс., в Академгородке — около $5 тыс.
