Себестоимость строительства жилья опустилась до уровня начала спецоперации. По итогам декабря рост составил 37 %, а не больше 50%, как было в марте. Эти цифры содержатся в обзоре группы компаний «РКС Девелопмент». Весь 2022 год застройщики искали новых поставщиков и сумели частично сдержать рост цен. Некоторые, как выяснил “Ъ FM”, провели полное «еврозамещение». Как это сказалось на потребителях? И что будет с ценами на московские новостройки? Выясняла Аэлита Курмукова.
Фото: Глеб Щелкунов, Коммерсантъ
Фото: Глеб Щелкунов, Коммерсантъ
Продажи новостроек в Московском регионе в 2022 году упали на 21 %, спрос вернулся на уровень пятилетней давности, подсчитали в «Циан.Аналитика». Но застройщики не теряют оптимизма и надеются на восстановление рынка. Оживление действительно было в декабре на фоне разговоров об отмене льготной ипотеки. В итоге госпрограмму продлили до лета 2024, с корреляцией до 8 %. Но потенциальные покупатели теперь ждут, что цены пойдут вниз. А для этого есть все предпосылки.
Сейчас в Москве переизбыток предложений, стоят километры нераспроданного жилья бизнес и комфорт-класса, говорит председатель совета директоров «НДВ Групп» Александр Хрусталев: «Ближайшие два года ожидается переизбыток предложения в сегментах бизнес и премиум. Соответственно, это отразится на ценах. Сейчас такие компании дают дисконт в 30%. И это не маркетинговый ход, а реальное снижение себестоимости. В 2023 году будет корреляция цен на 15-20%. Ниже не дадут опуститься уже банки, которые кредитуют эскроу-счета».
А вот жилье эконом-класса не сильно упадет в цене, добавляет господин Хрусталев. Если и будет коррекция, то не больше 5%. Кто будет работать себе в убыток? Аналитики «РКС Девелопмент» говорят, что себестоимость строительства сейчас достигла уровня начала спецоперации. Другие участники рынка с таким выводом не согласны. Сначала короновирус, потом 24 февраля.
В 2022 году девелоперы занимались перераспределением цепочек поставок, чтобы обеспечить свои объекты нужным объемом материалов и оборудования, отмечает директор по закупкам ГК «А101» Георгий Криницын: «В 2022 году мы провели полное еврозамещение. Переориентировались на Россию и дружественные страны, в том числе Китай и Турцию. Что касается стоимости материалов и оборудования, в течение года по отдельным позициям мы наблюдали локальные скачки на 30% и на 80%.
Если брать по итогам года, то инженерное оборудование, например, подорожало в среднем на 10-15%. Нивелировать этот фактор помогло заключение долгосрочных контрактов».
Максимум, что обещают застройщики — это сдерживание цен на новостройки, но никак не снижение. Для этого нет предпосылок. Не все европейские стройматериалы так просто заменить на отечественные. Например, лифтовое оборудование. Так, продукция Карачаровского механического завода на 12-15 % дороже китайских аналогов, резюмирует гендиректор компании «Инвестиционные технологии», бывший омбудсмен по девелоперскому рынку Дмитрий Котровский:
«Даже если мы с вами найдем такого предпринимателя, который готов отреагировать на изменения себестоимости строительства и пожертвовать своей прибылью, к сожалению, минимальная цена квадратного метра, зафиксированная в документах, не позволит этому застройщику снижать стоимость. Банк не разрешит это сделать. Есть еще и другие затраты, которые несет застройщик. Как минимум это продвижение проекта, а реклама подорожала».
Собеседники “Ъ FM” уверены, что государство и дальше будет поддерживать застройщиков. Ведь конечным бенефициаром проблем могут стать госбанки, которые кредитуют строительство. Что касается покупателей, в 2022 году 73% всех сделок в Московском регионе заключили с привлечением ипотеки, заявляют эксперты «Циан. Аналитики». А это исторический рекорд и новая реальность.
Новости в вашем ритме — Telegram-канал "Ъ FM".