Фото: Марина Молдавская, Коммерсантъ
Фото: Марина Молдавская, Коммерсантъ
За последние 5-8 лет на моей памяти строительную отрасль хоронят по одному, а то и два раза в год. Но этого пока ни разу не случилось, а я в отрасли скоро будет уже как 20 лет. Даже в 2008 году, а это по-прежнему самый холодный год, даже тогда в октябре было ничтожное снижение. В 2009 году ситуация с ценами вернулась и продолжился рост.
В последний раз нас похоронили в конце сентября этого года. Говорили, что октябрь останется с нами навсегда и падение на 50% — это только начало.
Я хочу поблагодарить федеральный минфин за форсированные продажи ноября-декабря. Эта провокация — «мы закроем льготную ипотеку» — привела к тому, что отделы продаж сейчас работают без выходных по 16 часов в сутки. С большой долей вероятности у нас будет рекордное количество сделок на рынке. У меня нет сомнений, что субсидированная ипотека в каком-то виде совершенно точно с нами останется.
Потому что государство — от президента до муниципального уровня — проделали невероятный объем работы для того, чтобы стройка стала доминирующей отраслью в России. Улучшение жилищных условий сегодня стало национальной идеей – это невозможно отрицать. Поэтому я призываю воздержаться от участия в похоронах отрасли.
Хочу перечислить факторы, которые для меня являются определяющими. Бесконечно много говорят о том, как подорожали квартиры, что это эффект льготной ипотеки. Давайте по-честному, эффекта льготной ипотеки на автомобильном рынке не было, а насколько подорожали автомобили? Поэтому стоит ли говорить, что льготная ипотека — причина всего?
Второй фактор — инфляция. Давайте подумаем, людям сейчас куда деньги тратить? Например, менеджер среднего звена сейчас получит 3 млн руб. — бонус по итогам года. У него выбора купить доллары, которым он пользовался предыдущие годы, — нет. Он либо положит в банк под 8% и потеряет всего лишь около 5% на инфляции. Либо поверит в себя и приобретет недвижимость в крупном городе (а это работает для территорий со сверхурбанизацией, как Екатеринбург).
И сегодня в качестве способа сбережения альтернатива покупки квартиры или студии в Екатеринбурге вообще осталась? Еврооблигаций нет, акций нет. Поэтому я могу ожидать только увеличения количества инвесторов на рынке недвижимости.
И последний фактор — риски. Пять лет назад я бы, наверное, еще стал дискутировать про снижение цен и снижение объемов. Тогда застройщик, у которого нет денег продолжать строительство, мог попасть в тяжелую ситуацию. Тогда действительно могло так быть, что снижение цены на квартиры — это последний выход, иначе ты столкнешься с просрочкой и обманутыми дольщиками.
Сегодня в Екатеринбурге 100% покрытие проектным финансированием и эскроу-счетами. Это значит, что у меня, у моих коллег есть деньги продолжать стройку независимо от того, есть сегодня продажи или нет.
Банки ждут от нас плановой рентабельности, но сегодня нет кнута, который нависал над застройщиками десятилетиями в виде опасения, что придет кризис и надо сливать объекты всеми силами, чтобы продолжать стройку. Этого опасения нет благодаря успешной эскроу-реформе. Мы обеспечены деньгами. Крупнейшие федеральные банки, а за ними стоят такие глыбы как ЦБ и правительство, сегодня финансируют все текущее строительство и сейчас невозможно представить себе обрушение этой глобальной построенной системы.
Все эти обстоятельства позволяют смотреть с оптимизмом. Да, может быть сейчас месяц-два объем вывода новых проектов на рынок несколько уменьшился, но он точно не стал нулевым. В условиях, когда у нас есть миллионы квадратных метров задела на два ближайших года с рекордными вводами, говорить о том, что эта ситуация как-то скажется на рынке не приходится. После нового года будут выводы новых проектов, у меня в этом нет никаких сомнений.
Хочу отметить, что стоимость квартир растет последовательно с 90-х годов и продолжит расти последовательно. Жилье в мегаполисах просто в силу социально-экономического уклада и глобальной урбанизации продолжит быть фундаментальным активом любой семьи.
У любого ребенка, начиная с 18-ти лет, звенит в подкорке, что надо иметь свое жилье. Это фундаментальный актив и нет никаких предпосылок, что он будет дешеветь в номинальной стоимости — 100%.
Население земли и наша страна не исключение, хочет жить в крупных урбанизациях и продолжает сюда приезжать.
И еще. В жизни очень немного универсальных законов, но в одном я уверен — стадия принятия приходит со временем, но приходит всегда.
Локдаун мы приняли и февраль приняли (начало СВО — «Ъ-Урал»). И мне страшно подумать, что мы еще в состоянии принять.
Но я помню, когда ставка по ипотеке опустилась с 16% до 11% и по городу висели билборды «наконец-то 11%, ура». И прекрасно продавали. Но есть и другой аргумент, если благополучному чеху предложить под 7%, когда у него есть под 2%, он скажет, что это грабеж. Давайте не будем об этом забывать. 7% — прекрасная цифра, а в условиях, когда реальная инфляция 15%, я бы взял под 11% с удовольствием. И у банков желание выдавать ипотеку никуда не денется. Как у нас с вами нет долларов, так и банкирам нечем заменить ипотеку. У этого маховика внутренняя инерция такой силы, что он и ковид перемелет, и февраль перемелет и еще много чего.
