Уход иностранных брендов наиболее остро почувствовали крупнейшие торгцентры — их посещаемость за год сократилась на 25%. Такая конъюнктура вынуждает девелоперов отказываться от реализации новых проектов, поэтому по итогам 2022 года ввод торговой недвижимости будет минимальным. Участники рынка не ждут восстановления интереса россиян к торгцентрам до середины следующего года.
Фото: Мария Потокина, Коммерсантъ
Фото: Мария Потокина, Коммерсантъ
Как следует из данных Focus Technologies, с января по ноябрь 2022 года Mall Index (количество посетителей на 1 тыс. кв. м площадей) в крупнейших торгцентрах (более 80 тыс. кв. м) в Москве и Подмосковье снизился на 25% год к году и на 39% по сравнению с тем же периодом 2019 года. Трафик крупных торгцентров (40–80 тыс. кв. м) сократился меньше — на 7% год к году и на 24% по сравнению с 2019 годом. Посещаемость средних объектов (20–40 тыс. кв. м) осталась на уровне прошлого года, но на 26% ниже, чем до пандемии. Малоформатные торгцентры (5–20 тыс. кв. м), напротив, нарастили трафик за год на 1%, но по сравнению с 2019 годом сокращение составило 8%.
Управляющий партнер «Ванчугов и партнеры» Алексей Ванчугов подтверждает, что для многих качественных крупных объектов потери оказались существенными, в то время как в районных торгцентрах сформировался лист ожидания из потенциальных арендаторов.
Руководитель направления исследований и консалтинга компании Focus Technologies Михаил Васильев связывает устойчивость малоформатных торгцентров с ориентацией на товары повседневного спроса. На таких площадках всегда было минимальное присутствие западных брендов, в то время в крупноформатных объектах такие операторы являлись якорными арендаторами, добавляет он. По данным NF Group, об уходе с российского рынка в этом году объявили 20 игроков. Господин Васильев отмечает, что большие торгцентры в значительной степени пострадали и от сокращения покупательной способности населения.
Сложившаяся ситуация повлияла и на снижение девелоперской активности. По оценкам компании «Магазин магазинов», в России в этом году пока сданы только 122 тыс. кв. м торговых площадей. Это рекордно низкий показатель. Для сравнения: в 2021 году было введено в 6,5 раза больше. В NF Group ждут, что по итогам года будут сданы 148 тыс. кв. м торговых площадей, что на 38% ниже изначального прогноза.
Строить новые моллы нерентабельно и новое предложение формируют в основном районные торгцентры площадью до 20 тыс. кв. м, отмечает исполнительный директор Glincom Иван Татаринов.
В Москве, по данным директора CORE.XP Надежды Цветковой, средняя площадь вводимых торгцентров сейчас составляет 14 тыс. кв. м, в регионах — 17 тыс. кв. м. «Новые крупные торгцентры рассматриваются только в городах с низкой обеспеченностью площадями»,— говорит региональный директор департамента торговой недвижимости NF Group Евгения Хакбердиева. Партнер Nikoliers Анна Никандрова указывает, что 47% арендопригодных площадей девелоперы сейчас реализуют в формате районных объектов, 41% — в составе комплексной жилой застройки, 12% — на транспортно-пересадочных узлах.
Доля пустующих площадей в российских торгцентрах за год увеличилась на 3 п. п, до 12%, свидетельствуют подсчеты «Магазина магазинов». Рост происходит, несмотря на активный выход локальных брендов. Так, по словам Евгении Хакбердиевой, в торгцентрах Москвы и Подмосковья в этом году открылись 27 универмагов и мультиформатных концепций с одеждой российских брендов. В сегменте стрит-ритейла на рынок вышли 17 локальных игроков, что в два раза выше показателя прошлого года, замечает она. Сложности с заполняемостью площадей могут вынудить девелоперов корректировать планы и в дальнейшем. Госпожа Цветкова указывает, что на 2023 год девелоперы пока заявляют строительство 274 тыс. кв. м, но эти планы неокончательные.
Михаил Васильев не ожидает заметного восстановления посещаемости торгцентров в первом полугодии следующего года. Об этом же говорит и Надежда Цветкова, поясняя, что сегмент торговой недвижимости пережил несколько волн трансформации: развитие онлайн-ритейла, пандемия, геополитический кризис. Рынок меняется и не вернется в прежнюю конфигурацию, большая часть собственников и управляющих объектов находится в поиске новых концепций, говорит госпожа Никандрова. Хотя господин Ванчугов считает, что операторам целесообразно не форсировать события и переждать сложный период. В качестве негативного примера он приводит ситуации, когда владельцы торгцентров сдают площади ритейлерам из Турции по цене складских помещений. Но такие магазины, предупреждает эксперт, управляются соответствующим образом и оказываются неэффективными с точки зрения привлечения трафика и генерации денежного потока.