Что имеем и храним
Какие тенденции на рынке складской недвижимости на Кубани в новых экономических условиях
За последнее десятилетие объем локального рынка качественной производственно-складской недвижимости Краснодара увеличился более чем в 10 раз и на сегодняшний день входит в топ-5 крупнейших региональных рынков России. Наряду с Ростовом-на-Дону Краснодар является одним из основных логистических хабов юга России, обеспечивая складскими площадями большую часть Южного и Северо-Кавказского федеральных округов. Эксперты отмечают нехватку в Краснодаре качественных и ликвидных спекулятивных складов.
Эксперты отмечают, что в Краснодаре существует нехватка качественной спекулятивной складской недвижимости
Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ
Эксперты отмечают, что в Краснодаре существует нехватка качественной спекулятивной складской недвижимости
Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ
Объекты под заказчика
По состоянию на конец третьего квартала 2022 года рынок производственно-складской недвижимости Краснодара представлен 80 складскими объектами классов А, В и С с общей арендопригодной площадью 1,2 млн кв. м. Такие данные содержатся в аналитическом исследовании консалтинговой компании Macon. Основу предложения формирует верхний качественный сегмент (классы А и B), в который входит 27 объектов совокупной площадью 909,9 тыс. кв. м (76% предложения). Из них на объекты класса А приходится 56% всего объема предложения на рынке.
Доля складских комплексов под конкретного заказчика в формате built-to-suit (BTS — строительство складов под нужды конкретного заказчика.— «G»), по мнению аналитиков, будет уверенно возрастать в среднесрочной перспективе. На сегодняшний день на такие проекты приходится около 31% предложения в классах А и B. По данным компании «Ромекс», доля проектов BTS в общем объеме инвестиций на середину 2022 года составляет порядка 65%, что по отношению, например, к значению 2019 года (37%) показывает значительный рост. «Основными инвесторами в реализации проектов выступают маркетплейсы и e-commerce (80%). Нетиповые форматы складской недвижимости выходят на лидирующие позиции и являются будущим складского рынка России, и это в свою очередь подчеркивает актуальность понимания технических особенностей, структуры площадей и потенциальных инвесторов»,— рассказали в пресс-службе компании «Ромекс».
По данным Macon, доля спекулятивного предложения (склады для сдачи в аренду большому числу компаний) составляет в Краснодаре 56%. Еще 13% площадей приходится на гибридные проекты, сочетающие оба формата. «Однако абсолютное большинство объектов рынка Краснодара, находящихся на сегодняшний день в стадии строительства или планирования, относятся к категории built-to-suit, что к 2027 году приведет к тому, что доля таких объектов в предложении увеличится до 46% и уравняется с долей спекулятивных объектов (доля гибридных складских проектов составит около 9%)»,— рассказали в пресс-службе Macon.
Также, по данным аналитиков Macon, рынок сегодня находится в состоянии нехватки качественных и ликвидных спекулятивных складов. Динамика уровня ставок аренды подтверждает общий дефицит предложения: за последние полгода средняя стоимость аренды сухого склада в объектах класса A увеличилась на 6,5% (до 5,8 тыс. руб. за кв. м в год), в объектах класса В — на 12% (до 4,8 тыс. руб. за кв. м в год). «В сравнении с другими крупными региональными складскими рынками уровень ставок в Краснодаре является одним из наиболее высоких»,— рассказали в пресс-службе Macon.
По данным консалтинговой компании NF Group (ex. Knight Frank Russia), общий объем складских площадей в России по предварительным итогам третьего квартала 2022 года составил более 37,8 млн кв. м. Из них 20,4 млн кв. м приходится на Московский регион, 4,4 млн кв. м — на Санкт-Петербург и Ленинградскую область, 13 млн кв. м — на другие регионы страны. При этом объем качественных складов, введенных с начала 2022 года, достиг почти 1,8 млн кв. м, что на 13% больше, чем за аналогичный период 2021 года. «До конца года общий объем ввода по России может обновить исторический максимум и увеличиться до 3,5 млн кв. м. Среди регионов России наибольшую долю в структуре ввода занимают спекулятивные проекты — на их долю пришлось 49% от общего ввода. Доля вакантных площадей с учетом субаренды в складах классов А и В снизилась до 3,3%»,— говорится в исследовании компании.
Средний диапазон стоимости аренды складских площадей на первичном рынке России, по данным NF Group, практически не изменился по сравнению с началом года и составляет 5,5–7,2 тыс. руб. за кв. м в год без НДС и ОРЕХ. Диапазон ставок аренды на вторичном рынке несколько ниже — 5–6,5 тыс. руб. за кв. м в год triple net.
Аналитики Macon отмечают, что все чаще новые складские комплексы Краснодара появляются в рамках индустриальных парков. Примерами создания логистического центра на территории индустриального парка на локальном рынке являются проект компании Wildberries (Восточная промышленная зона), а также распределительный центр X5 Retail Group и логистический комплекс Ozon в рамках индустриального парка «Ромекс-Теучежский».
В компании «Ромекс» отмечают, что сегодня одним из трендов, который логически следует из роста популярности складских объектов, можно назвать поступательное повышение их стоимости аренды и продажи и, как следствие, очень большое внимание к ним со стороны инвестиционных организаций. «Возможность получения стабильного арендного дохода в долгосрочном планировании привлекает инвесторов, которые ожидают на рынке повышения стоимости аренды квадратного метра»,— рассказали «G» в компании.
По данным NF Group, общий объем складских площадей в России, введенных с начала года, составляет 1,8 млн кв. м, что на 13% больше, чем за аналогичный период 2021 года. Из них 60% (около 1,1 млн кв. м) было введено в Москве, 9% — в Санкт-Петербурге (160 тыс. кв. м) и 31% (550 тыс. кв. м) — в остальных регионах. Лидерами среди городов по объемам ввода стали Ростов-на-Дону, Казань и Воронеж с долями в 17%, 15% и 12% соответственно. Также по объему завершенного строительства выделяются Новосибирск и Екатеринбург — суммарно на них приходится 18% от общего объема ввода. До конца года общий объем ввода складских объектов по России может обновить исторический максимум с 2014 года и составить около 3,5 млн кв. м.
Онлайн-корректировки
На протяжении последних четырех лет доля вакантных площадей складской недвижимости Краснодара не поднималась выше 5% (фактически это уровень естественной смены арендаторов), что свидетельствует о высокой активности спроса. Текущий кризис, по данным Macon, фактически не затронул объекты класса А (их заполняемость за первое полугодие 2022 года возросла с 96 до 99%), но негативно сказался на классе B, в котором крупные арендные блоки освободились сразу в нескольких объектах, а средний уровень заполняемости опустился с 92 до 82%.
«На текущий момент мы видим, что основные тенденции, обозначенные по итогам полугодия, сохраняются, за исключением показателя вакансии — его значение не увеличилось в третьем квартале 2022 года. В большинстве крупных регионов показатель свободного предложения без учета субаренды остается низким, и найти готовые площади большого размера крайне сложно. В целом мы ожидаем, что вакансия по прямой аренде еще вырастет к концу года и будет составлять 3–3,5% с учетом нового ввода»,— говорит региональный директор, директор департамента индустриальной и складской недвижимости NF Group Константин Фомиченко.
В компании «Ромекс» констатируют, что на сегодняшний день в Краснодарском крае лидерами по объему привлеченных инвестиций являются мультитемпературные склады (46%), которые имеют сухие, холодные и морозильные помещения. За ними следуют фулфилмент-центры (36%) — складские комплексы, направленные на сортировку, маркировку, упаковку, распределение и временное хранение товара. Небольшую долю рынка (4–7%) занимают оптово-распределительные, многоэтажные склады и промышленно-складские объекты (light industrial).
«Акцент все больше смещается в сторону онлайн-торговли, а значит, потребность в складских комплексах продолжит стремительно расти и дальше. При этом вакансия на данном рынке у нас крайне низкая и колеблется в районе 2–4%, что говорит о том, что для удовлетворения спроса необходимо построить много подобных объектов, так как готовых и свободных складов практически нет»,— рассказали в «Ромексе».
Одним из признаков долгосрочной перспективности рынка складской недвижимости в компании «Ромекс» называют высокий технологический уровень этой отрасли. Постоянный рост популярности крупных онлайн-ритейлеров, по мнению экспертов, привел их к ситуации, когда они вынуждены работать с миллионами различных единиц товаров ежедневно.
«Представить объемы хранения и быстрого сбора такого количества артикулов невозможно без современных решений по автоматизации. Уже сегодня технологии фулфилмента помогают компаниям сокращать многомилионные издержки и практически полностью исключать ошибки при сборе заказов, что крайне важно для конкурентного рынка онлайн-торговли. Кроме того, автоматизация помогает решать проблемы недостатка места и нехватки рабочей силы. Только автоматизация внутренних процессов фулфилмента позволяет собрать и отправить полмиллиона заказов в сутки из 3 млн уникальных позиций из одного фулфилмент-центра. А с учетом динамики роста рынка e-commerce становится очевидно, что количество работников на подобных объектах становится критическим, уже сейчас счет идет на тысячи, а иногда десятки тысяч людей на одном объекте. В перспективе функционал многих из них перейдет в руки современных технологий»,— подытожили в «Ромексе».
Прогноз на рост
По данным аналитиков Macon, к 2027 году объем предложения в качественном сегменте на рынке складской недвижимости Краснодара увеличится на 51,5% (до 1,38 млн кв. м GLA). Это, по мнению авторов исследования, произойдет за счет ввода в эксплуатацию сразу 11 новых складских объектов, из которых семь — полностью новые проекты, а еще четыре — следующие очереди реализации уже существующих комплексов. Основной объем строящихся и заявленных к реализации объектов в 2022–2027 годах придется на склады категории built-to-suit, которые сформируют около трех четвертей всего нового предложения в этот период.
«Влияние текущего кризиса будет, наиболее вероятно, ограниченным, поскольку рынок Краснодара вошел в этот период макроэкономической турбулентности в состоянии дефицита предложения, который даже в условиях потенциального снижения объемных показателей спроса позволит сохранить высокую заполняемость существующих и новых объектов, что в свою очередь будет способствовать дальнейшей положительной динамике ставок аренды.
В долгосрочной перспективе благоприятный потенциал локального рынка складов обусловлен географическим положением Краснодара, активным приростом населения в краснодарской агломерации в частности и в регионе в целом, а также интенсивным развитием электронной торговли, чему в том числе способствовала пандемия коронавирусной инфекции. Все эти факторы способствуют увеличению товарооборота и росту востребованности складских площадей»,— говорит генеральный директор консалтинговой компании Macon Илья Володько.
В компании «Ромекс» отмечают, что сегодня рынок интернет-торговли растет, и крупнейшие игроки уже заявили об увеличении складских мощностей. Кроме того, российские производители существенно нарастили производство, так как часть импортных товаров ушла из России, и спрос на отечественного производителя существенно вырос. «Вследствие этих факторов спрос на складскую недвижимость растет. Однако следует отметить, что спрос идет именно на высокотехнологичные складские комплексы, отвечающие современным требованиям онлайн-торговли»,— рассказали в компании.
Предполагаемый объем сделок в ЮФО к концу 2022 года, по данным компании «Ромекс», будет на уровне 100–120 тыс. кв. м. Если говорить по Краснодарскому краю, то на него придется основная доля контрактов порядка 80–100 тыс. кв. м.
По данным аналитиков NF Group, основными драйверами как федерального, так и регионального рынка складской недвижимости остаются ритейлеры — их доля в общей структуре сделок составляет 42%. На компании сектора онлайн-торговли приходится не более 30% от объема спроса. Заметно возросли запросы со стороны дистрибьюторов, доля сделок с которыми теперь составляет до 11%, что на 8 п. п. больше по сравнению с итогами 2021 года.
Тренд «последней мили»
Эксперты также отмечают, что основу спроса продолжат формировать крупные игроки офлайн-ритейла и операторы сегмента e-commerce. Объем требуемой площади для таких компаний, как правило, превышает объем вакантных лотов в спекулятивных комплексах. В связи с этим большинство новых проектов будет создаваться в формате built-to-suit. В свою очередь, рост числа проектов формата built-to-suit и общая востребованность площадей в спекулятивных комплексах сохранит заполняемость складской недвижимости на текущем высоком уровне.
«Таким образом, рыночная ситуация в сегменте качественной производственно-складской недвижимости в Краснодаре останется благоприятной в период как минимум до 2027 года, а общая нехватка качественных складских площадей, наиболее вероятно, не будет преодолена в обозначенный период, поскольку в стадии строительства и планирования в настоящий момент в основном находятся built-to-suit объекты. Все это будет способствовать сохранению высоких показателей заполняемости и положительной динамике ставок аренды»,— говорит Илья Володько.
Эксперты отмечают, что, помимо традиционных складских комплексов высокого качественного уровня (сухих и мультитемпературных складов), развитие сегмента может в среднесрочной перспективе происходить за счет появления новых форматов складской недвижимости. В частности, форматов, связанных с резким наращиванием объемов онлайн-торговли, для операторов которой необходимой стала возможность оперативной обработки заказов и доставки товаров. Все это определяет перспективный рост спроса на объекты городской логистики, или так называемые склады «последней мили». Такие складские объекты в настоящий момент слабо представлены на рынке, однако в перспективе их востребованность будет только возрастать со стороны онлайн-ритейлеров, курьерских компаний, операторов доставки и др.
К основным видам объектов городской логистики аналитики Macon относят фулфилмент-центры — ключевые элементы логистических цепочек маркетплейсов. Они представляют собой крупные объекты складской недвижимости (как правило, около 50–100 тыс. кв. м арендопригодной площади), где происходят операции хранения, приема и обработки заказов, а также их комплектация и упаковка. «По сути, это обычный склад с возможностью сортировки товаров и отправки их покупателям»,— говорит Илья Володько.
Еще один городской формат — dark store. Это складское помещение площадью 5–10 тыс. кв. м, организованное внутри как гипермаркет. «Данный формат используется преимущественно продуктовыми ритейлерами, а причиной его появления стал рост онлайн-заказов. В России формат только начинает появляться и развивается компаниями, занимающимися доставкой продуктов питания и товаров первой необходимости (X5 Retail Group, "Самокат", "Яндекс.Лавка" и др.)»,— говорит Илья Володько.
Кроме того, есть такие форматы, как dark kitchen — объект площадью обычно не более 500–1000 кв. м, предназначенный для приготовления блюд исключительно для сервисов доставки еды, и формат light industrial. Такие объекты представляют собой относительно небольшие помещения с выделенными складскими и производственными блоками общей площадью от 500 до 2–3 тыс. кв. м.