«Расстроенная страна»

Профессионалы и обычные люди в этом году ощутили кризис в строительной отрасли страны, который будто неожиданно свалился на нас как снег на голову вместе с событиями, связанными с СВО и последовавшими санкциями. О ситуации на рынке строительства рассуждает директор консалтингового агентства «План А» Иван Зорин.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

В 2020–2021 году впервые в современной истории страны все звезды сошлись разом над строительной отраслью: низкая ставка ЦБ, льготные ипотечные программы, невыгодные депозиты, курс национальной валюты и так далее. Все это привело к взрывному росту спроса на новостройки. Люди покупали абсолютно все, что продавалось на рынке. Застройщики, естественно, на фоне дикого спроса поднимали цены. В период с 2019 по 2022 год цена на новостройки выросла от 100 до 200 процентов в зависимости от региона.

Уфа не стала исключением. Цена росла, а объем сделок увеличивался. Если по данным Росреестра в 2019 году 35 застройщиков, которые строили 85% всего жилья в Уфе в месяц, зарабатывали 2,5–3,5 млрд руб., то в 2020 году сумма выросла до 4,5–5 млрд, а в 2021-м — уже до 6,5–7 млрд в месяц. Причем 70% от этой суммы все эти годы зарабатывали пять основных застройщиков: «Жилстройинвест», ПСК-6, «Третий трест», «Архстройинвестиции», «Первый трест». По данным Единого ресурса застройщиков, в 2021 году они ввели в эксплуатацию 370,4 тыс. кв. м жилья. Значительно меньше ввели «Талан», «Унистрой», «Стройтэк», «Стройфедерация». Остальным доставались остатки.

К концу 2020 года экспозиция квартир у застройщиков в России начала стремительно падать, и они начали доставать из закромов все возможные проекты, которые могли быстро запустить в продажу. Параллельно застройщики начали покупать участки и проектировать новые проекты. Очень много новых проектов. Проектирование жилого комплекса — это не быстрый процесс. От покупки участка до старта продаж в идеале проходит год, и застройщики очень торопились.

Продажи шли, спрос насыщался. Первое, что начало бросаться в глаза в середине 2021 года — активно стал падать спрос на инвестиционные квартиры: маленькие однушки и двушки. Инвесторы были настолько «затоварены», что пул квартир в наличии у некоторых исчислялся десятками. Об этом заявляли как сами инвесторы, так и риелторские агентства, которые часто представляют их интересы.

К концу 2021 года в стране застройщики стали массово запускать продажи новых проектов. Именно эти проекты они начали готовить в 2020 году на фоне взрывного роста спроса. Если посмотреть статистику, то большинство проектов, которые находятся в продаже сейчас, получили разрешение на строительство в период с сентября 2021 по май 2022. Например, в Уфе к таким проектам можно отнести ЖК Novaland, «Лайф Парк 2.0», «Умный дом на Ибрагимова, 5/3», ЖК «Вершинин» и другие. Застройщики при этом не прекращали необоснованный подъем цен в погоне за сверхприбылью.

Последний глубокий вдох рынок новостроек сделал в марте 2022-го, а апрель был уже предсмертным выдохом. В марте почти все сделки закрывались еще на старых условиях, а не с учетом новой ставки ЦБ 20%. Спрос на инвестиционные квартиры вновь восстановился, правда брали их не инвесторы, а обычные покупатели. Сметалось с рынка опять все, что было в продаже. Цены продолжали расти уже просто по инерции. В период с марта 2022 года, по данным Наш дом.рф, средняя цена за квадратный метр в Уфе выросла с 114,7 тыс. руб. до 119,5 тыс. руб., а падение продаж при этом составило в годовом выражении 74%. Вероятнее всего, застройщики действовали по принципу «Все побежали, и я побежал».

Уфа и здесь отличилась. После рекордных продаж на рынке новостроек Уфы в 7 млрд руб. в месяц в 2021 году, в июне 2022-го рынок сжался до жалких 300 млн, к августу еле-еле набрал 600 млн и до октября находился в районе 1,2–1,4 млрд в месяц. Именно такие месячные объемы продаж проводили застройщики, которые строят 85% всего объема квадратных метров в столице Башкирии. Чтобы вести нормальные строительные работы с хорошим темпом, застройщику на жилой комплекс площадью 40–50 тыс. кв. м нужно минимум 100 млн руб. в месяц. Этих денег на рынке нет уже с апреля, и у всех застройщиков, если брать в качестве примера условия типового договора проектного финансирования, начала резко расти процентная ставка по кредитным линиям в банках, постоянно подъедая маржинальность проектов.

Все перечисленные факторы являются причиной идеального шторма на рынке новостроек России. Единственное, что я бы еще добавил, это анализ ипотечного спроса Центрального банка, который вышел в декабре 2021 года. Согласно аналитическому отчету на основании 12 экономических параметров, в России объем потенциальных ипотечных клиентов составлял 3,5 млн человек до 2025 года, то есть по 1,2 млн на всю страну в год. В апреле 2022 года ЦБ скорректировал эту цифру до 2,2 млн. Основной фактор снижения был связан даже не с падением доходов, а с тем, что потенциальными покупателями становилось поколение 90-х, которое физически просто отсутствует. Учитывая эти данные, Министерство строительства РФ вносило большие коррективы в стратегию развития строительной отрасли до 2030 года в пользу ИЖС. Сейчас, по данным Росреестра, доля ИЖС в общем объеме строительства в регионах в среднем более 50%, а в Башкирии — больше 60%.

Как выглядит рынок сейчас

Рынок чрезмерно затоварен. Объем выставленных на продажу квартир за три месяца увеличился на 60% и продолжает рост. В годовом выражении по данным Росстата объем строящегося жилья в стране увеличился на 33,3% по сравнению с 2021 годом. В некоторых регионах предложение уже превышает спрос в 7-8 раз. В ближайшей перспективе одного- двух лет ситуация в этом плане будет только ухудшаться, так как застройщики на фоне ажиотажного спроса полностью утратили адекватное восприятие рынка и продолжают готовить новые проекты к запуску.

В Уфе за последние два года значительно снизился объем новых проектов, хотя город всегда был на первых местах в России по объемам строительства. Согласно данным ЕИСЖС, в 2021 году было выдано 60 разрешений на строительство, а в 2022-м — уже 54. Для примера, в Екатеринбурге — 102, в Казани 51, в Краснодаре 267. Объем разрешений на строительство в Уфе снижается вследствие затянувшихся проблем на строительном рынке города, которые образовались в 2020 году по причине столкновения интересов властей и застройщиков.

В итоге цена продажи квартир застройщиками в данный момент превышает рыночную стоимость квартир на 30-35%. Если брать Краснодарский край и Сочи, то и на 150–200%. В Уфе за три года цена поднялась с 60 тыс. до 120 тыс. за 1 кв. м.

Не стоить забывать, что все инвестиционные квартиры, купленные в 2020, 2021 году теперь массово выставляются на продажу. Это привело к затоваренности и вторичного рынка жилья. В октябре порталом «Циан» был зафиксирован абсолютный рекорд за всю историю наблюдений по количеству выставленных на продажу лотов на рынке вторичного жилья, и большинство из них сейчас стоит дешевле, чем аналогичная квартира в новостройке. Количество квартир, выставленных на срочную продажу, увеличилось на 88% в сравнении с 2021 годом и достигло 12,5 тыс. лотов. Сыграли в этом свою роль и мобилизационные мероприятия в стране. С учетом падения спроса эти квартиры станут еще дешевле.

Общее падение доходов населения, нереалистичные цены на новостройки привели к сокращению площадей квартир и увеличению сроков ипотеки. По данным Национального бюро кредитных историй, средний срок ипотеки перевалил уже за 24 года и стремительно двигается к 30. При этом увеличилось количество просрочек по ипотеке на 18%.

Параллельно в России произошел бум ИЖС и падение интереса граждан к высотным многоквартирным домам. По данным Росстата, в первой половине этого года было введено 32,9 млн кв. м индивидуальных жилых домов — на 62% больше, чем за тот же период 2021-го. Одна из причин этого — неправильный подсчет Минстроем коэффициента обеспеченности жильем в стране. Согласно исследованиям нескольких известных аналитических агентств совместно с нашдом.рф, в этом году выяснилось, что данный коэффициент равен не 26,5, как считалось ранее, а 43. То есть жители страны не планируют переезжать из частных домов, сталинок и хрущевок в современные новостройки меньшей площади и по завышенной цене. Их устраивает текущее жилье. И не забывайте, что 89% жителей нашей страны имеют жилье в собственности — это один из самых больших показателей в Европе.

Что нас ждет

Низкий рынок — это теперь наша новая реальность. С учетом всех факторов никакого его роста по аналогии с 2021–2022 годами ожидать не приходится в горизонте минимум 5–6 лет.

Цены на вторичном рынке и рынке новостроек в ближайшие 6-8 месяцев упадут от 30 до 50% в зависимости от класса жилья и локации — альтернативы этому просто нет. Рынок медленно будет саморегулироваться. Количество предложений на рынке еще год будет расти по инерции, а потом мы получим ситуацию, аналогичную с китайской, где застройщики за первоначальный взнос готовы принимать даже фрукты у фермеров и сено. Вслед за этим мы получим череду банкротств крупных федеральных застройщиков, и чем больше портфель объектов застройщика, тем громче и стремительнее этот «чемодан без спроса» будет падать.

Рынок вторичного жилья начнет оживать не раньше, чем через 8–12 месяцев. Ему предстоит еще долго и тяжело переваривать объемы инвестиционных квартир, брошенных квартир эмигрантов и новостроек, которые медленно будут переходить в разряд вторичного жилья.

Уфа в этом плане чуть в более выгодном положении. Не было счастья, да несчастье помогло. За счет падения объемов строительства местные застройщики пострадают в меньшей степени, чем их коллеги по стране.

Ну и самое главное, что люди в ближайшие 5–7 лет будут делать ставку на ИЖС и комплексную малоэтажную застройку с инфраструктурой в пригородах. Фраза «Мой дом — моя крепость!» в наши дни начала звучать совсем уж актуально и реалистично, и граждане это прекрасно понимают.