Деньги — вперед

Закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ", вступивший в силу с 1 апреля, накладывает серьезные ограничения на привлечение строительными компаниями денег населения. Но строительный бизнес традиционно держится на привлеченном капитале, и сейчас застройщикам не останется ничего другого, как идти за деньгами в банки, а это, в свою очередь, поднимет стоимость и без того переоцененных квартир.

Обмен валюты

Традиционная финансовая схема строительства жилого дома выглядит следующим образом: деньги на приобретение участка и проектирование берутся из бюджета строительной компании, затем основной объем средств на строительство собирается путем продажи "бумажных" квартир еще до начала строительства; когда денег собрано достаточно, продажа жилья в доме прекращается — на рынок оно попадет уже на завершающих этапах строительства и по более высокой цене.

Однако еще полгода назад поток покупателей, желающих купить квартиру на нулевом этапе строительства, стал иссякать — девелоперы все чаще срывали сроки сдачи объектов, да и доходность такой покупки непрерывно уменьшалась. Строителям пришлось спешно искать новые источники финансирования. Инвестиционные фонды, как правило, не вкладываются в строительство типового жилья, поэтому самым доступным механизмом получения денег стал банковский кредит.

Коммерческий директор инвестиционно-строительной компании "Авгур Эстейт" Виктор Козлов говорит, что при возникновении дефицита оборотных средств застройщики не только пошли просить кредиты, но и попытались поднять объем продаж, увеличив рекламные бюджеты.

В свою очередь, банки не замедлили воспользоваться тяжелым положением строителей. "Банки увеличили объемы вложений в недвижимость за счет приобретения или рефинансирования объектов, строительство которых оказалось не по карману небольшим финансовым структурам,— говорит директор департамента корпоративного и инвестиционного бизнеса Банка Москвы Игорь Дубоносов.— При этом банки стали осмотрительнее относится к спекулятивным сделкам на рынке недвижимости. Сделки, предполагающие быстрый оборот и получение прибыли в максимально короткий срок в условиях умеренного роста цен, вызывают сомнения".

"Мы стали более осторожно кредитовать строительство жилья, усилив обеспечительные меры и контроль за целевым использованием кредитов,— вторит ему Роман Тимохин, начальник отдела финансирования строительства и операций с недвижимостью Альфа-банка.— Правда, стоимость кредитов не изменилась, поскольку мы и в прошлом году на стадии строительства проекта применяли повышенные ставки".

Проблемы при получении кредита возникают, как правило, из-за отсутствия необходимой исходно-разрешительной документации, плохой репутации застройщика. Банкиры почти отказались от сотрудничества с компаниями, у которых в портфеле проектов есть всего один дом. В то же время для крупных застройщиков двери финансистов всегда открыты. Заместитель гендиректора группы компаний СУ-155 Дмитрий Некрасов говорит, что из-за снижения процентных ставок группа изменила свой кредитный портфель в пользу долгосрочного банковского кредитования.

В результате ухода со строительного рынка дешевых денег частников банки не только стали новыми игроками на нем, но и уже диктуют свои правила игры застройщикам.

По словам директора управления финансирования строительных проектов Сбербанка Алексея Чувина, на 1 января 2005 года остаток ссудной задолженности по кредитам, предоставленным Сбербанком на финансирование строительных проектов, составил 28,59 млрд рублей и $783,6 млн. При этом за прошлый год прирост объема кредитов, выданных на строительство, составил 109,8%. Сейчас общая площадь строений, возведение которых кредитует Сбербанк, составляет 9,75 млн кв. м.

Рассрочка против кредита

Впрочем, по оценке председателя совета директоров компании СУ-155 Юрия Жданова, солидарная ответственность банков и застройщиков, закрепленная в законе "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов...", приведет к тому, что банки явно охладеют к строительным проектам, а если и будут их кредитовать, то по повышенным ставкам.

Гендиректор "Капитал Груп Маркетинг" Алексей Белоусов также считает, что, хотя цена за квадратный метр неизбежно повысится минимум на 10-15% (за счет использования дорогих банковских денег), закон не дает каких-либо денежных гарантий ни покупателю, ни инвестору. По его мнению, такой гарантией могло бы стать обязательное страхование инвестиционных договоров с привлечением средств пенсионных фондов. "Конечно, это тоже привело бы к увеличению цены, но многие готовы были бы заплатить те же 10%, но иметь твердую гарантию",— утверждает господин Белоусов.

Опрошенные "Ъ-Домом" банкиры солидарны с застройщиками по поводу предстоящего роста цен. По мнению директора департамента корпоративного и инвестиционного бизнеса Банка Москвы Игоря Дубоносова, в настоящее время нет предпосылок к "затовариванию" ни в одном сегменте строительного рынка, но есть опасения, что снижение спроса на жилье на ранних стадиях строительства может привести к увеличению сроков сдачи объектов и росту цен на квадратный метр.

Однако тезис о неминуемом взлете цен поддерживают далеко не все опрошенные "Ъ-Домом" участники рынка. Заместитель исполнительного директора коммандитного товарищества "ДСК-1 и компания" Александр Панков считает, что сейчас идет противостояние клиентов и застройщиков. По его словам, количество продаж в сегменте панельных новостроек в этом году по сравнению с прошлым сократилось на 30%. "Если раньше дом на 100-150 квартир мы продавали в среднем за три-четыре месяца, то сейчас за пять-шесть",— сказал он.

"У многих инвесторов деньги не свои, а заемные, они начинают нервничать, предлагают скидки и рассрочки — а это сползание цены",— утверждает господин Панков.

Внутренний долг