В России начинает формироваться принципиально новый сектор рынка недвижимости — индустриальных строений. Неэффективные предприятия все чаще расстаются со своими цехами, и сейчас предложение в индустриальном сегменте заметно превышает спрос. По большей части это связано с тем, что переоборудовать производственные цеха под новые задачи зачастую оказывается дороже, чем построить новое здание.
Дедушки фабричные
По мнению директора департамента складской недвижимости компании Colliers International Рубена Алчуджяна, спросом пользуются индустриальные постройки, которые можно использовать под складские помещения. Впрочем, по его словам, девелоперов в этом сегменте больше, чем инвесторов. Последним требуется уже готовый проект с оценкой прибыли. А продавец завода ждет человека, который предложит ему некую сумму и сам будет нести все обременения по проекту. Сейчас на рынке присутствует большое количество проектов, в которые инвестору предлагают вложить деньги и время всего лишь за предоставление земельного участка да некие эфемерные обещания "помочь с административным ресурсом".
В то же время потребность в складах остается крайне высокой. По данным исследования компании Knight Frank, величина неудовлетворенного спроса составляет около 1,5 млн кв. м. Причем сдача в аренду большинства новых площадей происходит еще на этапе строительства. На этот год намечено ввести в строй складских помещений общей площадью более 600 тыс. кв. м, но, скорее всего, построено будет только 400-500 тыс. Продолжится и рост арендных ставок: в среднем они поднимутся на 10-12% до конца года. Добавим, что уже сейчас для складских помещений для девелопера неприбыльно покупать землю по цене выше $3 тыс. за сотку.
"Реконструкция индустриальных зданий дает самые короткие сроки возврата инвестиций: в идеале можно вернуть вложенные средства в течение двух-трех лет. При этом оптимальный объем вложений составляет от $60 до $100 на квадратный метр",— говорит старший консультант отдела индустриальной недвижимости Knight Frank Алексей Новиков.
Выход из ситуации, казалось бы, очевиден: создавать складские помещения на базе производственных помещений. Так, на базе подмосковной Томилинской птицефабрики до 2008 года планируется построить складской терминал площадью 600 тыс. кв. м. Предполагается, что изрядную долю площадей там арендуют компании "Техносила", "Мултон" и "Вимм-Билль-Данн".
Также складской комплекс на своей территории строит и подмосковное тепличное хозяйство "Белая дача".
PR-директор клуба Карина Григорян: "Сперва у нас народ танцевал на бетоне и был в восторге"
Фото: СЕРГЕЙ МИХЕЕВ, Коммерсантъ
Многостаночники
Если производственные помещения в Подмосковье инвесторы превращают в склады, то закрытым цехам в столице приходится искать другое применение. Стоимость земли в столице столь высока, что производственным объектам, как правило занимающим большую территорию, приходится искать применение более высокорентабельное.
Типичный пример — фабрика "Красная Роза" в Хамовниках. "Использовать эту территорию под производственную или складскую деятельность было бы неэффективно,— говорит руководитель управления недвижимости ЗАО 'Нерль' (ему принадлежит фабрика) Елена Мандрыко.— В разработанной концепции реконструкции фабрики доминировать будет ее офисная функция. Также будет построена гостиница, открыты рестораны и кафе, магазины, фитнес-клуб и выставочный зал".
Еще один путь реанимации заброшенных производственных помещений — организация в них развлекательных центров. В прошлом году в одном из цехов Завода им. С. Орджоникидзе был запущен проект Zavod-шоу: в отремонтированных стенах теперь выступает аргентинское шоу De La Guarda. В здании элеватора завода "Станколит" работает клуб Gaudi Arena. PR-директор Gaudi Arena Карина Григорян рассказала: "В первый год работы мы установили здесь только вентиляцию, канализацию и сделали переносные барные стойки — народ танцевал на бетоне и был в восторге".
По мнению госпожи Григорян, в Москве еще просто не пришло время для массового использования индустриальных зданий под клубы, но рано или поздно все это появится. В прошлом году Gaudi Arena вышел на самоокупаемость и начал приносить прибыль. В этом году здесь будет полноценный клуб: почти 4 тыс. кв. м гостевых зон, 30 тыс. кв. м парковки и ресторан.
АЛЛА ТОЛИНА