Логопарки сложились в регионах
Арендаторы переключились на склады за пределами Москвы
Во время пандемии продуктовые ритейлеры активно наращивали складские мощности в Москве и Подмосковье. Но к 2022 году их спрос по большей степени был удовлетворен, и фокус сетей сместился на развитие в регионах. Так, зав первые девять месяцев текущего года доля спроса компаний этого сегмента достигла 80% в общем объеме сделок с региональными логопарками. Консультанты прогнозируют, что изменение логистических цепочек и параллельный импорт через страны СНГ спровоцируют еще больший интерес арендаторов складов в объектах, приближенных не только к границам с ними, но и внутри этих государств.
Спрос на складскую недвижимость стал перетекать из Москвы в регионы
Фото: Дмитрий Духанин, Коммерсантъ
Спрос на складскую недвижимость стал перетекать из Москвы в регионы
Фото: Дмитрий Духанин, Коммерсантъ
Ритейлеры повысили спрос
В январе—сентябре нынешнего года ритейлеры арендовали и приобрели 214 тыс. кв. м складских помещений в ключевых региональных логистических хабах: Екатеринбург, Казань, Краснодар, Новосибирск, Ростов-на-Дону, Самара. Это на 18% больше, чем за весь 2021 год, подсчитали в IBC Real Estate.
Весь спрос на складскую недвижимость в текущем году держится на продуктовых ритейлерах: их доля в общем объеме составляет 80%, отмечает руководитель департамента исследований и аналитики IBC Real Estate Екатерина Ногай. Крупнейшая сделка за пределами Московского и Петербургского регионов была заключена X5 Group на 71 тыс. кв. м, подтверждает руководитель департамента исследований и аналитики Commonwealth Partnership Татьяна Дивина.
В то же время спрос со стороны компаний из других сфер иссяк. По подсчетам CORE.XP, в январе—сентябре на региональных рынках общий объем сделок составил 230 тыс. кв. м, что в три раза меньше год к году. Существенное снижение индикатора обусловлено высокой базой: в 2021 году маркетплейсы показывали стремительный рост, и, стремясь увеличить свою долю на рынке, приобретали большое количество площадей, поясняет Татьяна Дивина. Так, крупнейшими сделками в регионах оказались две сделки Ozon на 134 тыс. кв. м в Самаре и на 79 тыс. кв. м в Ростове-на-Дону, а также сделка «Яндекса» на 51 тыс. кв. м в Екатеринбурге. Но сейчас маркетплейсы приостановили наращивание складских мощностей. Онлайн-операторы, которые в прошлом году были лидерами спроса на региональные логопарки, в первые девять месяцев 2022 года суммарно арендовали только 7 тыс. кв. м, подсчитали в IBC Real Estate. По их данным, за весь прошлый год объем сделок достиг 414 тыс. кв. м.
Региональный директор департамента складской недвижимости Nikoliers Виктор Афанасенко считает, что федеральные продуктовые сети уже близки к насыщению складскими помещениями в Московском регионе, а региональное развитие у них продолжается планомерно. Екатерина Ногай объясняет высокую активность продуктовых ритейлеров в регионах меньшей гибкостью в принятии решений, чем у компаний e-commerce.
Ранее, когда речь шла о региональном развитии, подразумевались лишь областные центры вроде Екатеринбурга, Уфы, Новосибирска и других крупных городов, напоминает директор департамента складской и индустриальной недвижимости Ricci Дмитрий Герастовский. Но сейчас региональное развитие складского сегмента затрагивает и небольшие города, ведь продуктовым ритейлерам там нужен свой склад, добавляет он.
Многие компании смотрят уже не только на крупные логистические хабы, но и другие регионы, подтверждает Антон Алябьев. В связи со смещением логистических цепочек со стороны арендаторов наблюдается рост интереса к регионам Сибири, Урала и Дальнего Востока, отмечает региональный директор департамента индустриальной и складской недвижимости NF Group Константин Фомиченко. Он напоминает, что уже сейчас заключен ряд соглашений по развитию подобных проектов не только на границе с Китаем (например, логистический терминал вблизи пункта пропуска «Нижнеленинское»), но и на границе с Монголией (логистический терминал возле пункта пропуска «Кяхта»).
В перспективе из-за переориентации логистических цепочек на юг и юго-восточные направления региональные рынки будут развиваться более активно, соглашается замдиректора по аренде и маркетингу Radius Group Александра Шакола. Так, крупные сделки сейчас заключаются именно в регионах — на днях Fix Price объявил о строительстве нового распределительного центра в Екатеринбурге, а Wildberries начинает строительство своего объекта в Удмуртии. Кроме того, девелоперы проявляют интерес к строительству дополнительных накопительных и контейнерных терминалов, отмечает Виктор Афанасенко. Поэтому города, расположенные близко к новым приграничным логистическим центрам, могут стать важными маршрутами для грузовых перевозок и значительно увеличить объем имеющейся индустриально-складской инфраструктуры, а строительство дополнительных логистических центров на границах с этими странами является перспективным, считает Константин Фомиченко.
Но в регионах по-прежнему не хватает качественных складов, что мешает ритейлерам развиваться, отмечает Александра Шакола. По данным IBC Real Estate, в конце ноября общий объем качественной складской недвижимости в РФ достиг 40 млн кв. м, из которых только 12 млн кв. м сосредоточено за пределами Московской и Петербургской агломераций. По словам госпожи Шаколы, девелоперы не очень активно занимаются строительством за пределами столичных агломераций, поэтому ритейлерам приходится зачастую строить склады самостоятельно, что сдерживает темпы роста. Сейчас крупные девелоперы готовы начать проект только под заказ клиента, добавляет Дмитрий Герастовский.
Выход в СНГ
Помимо спроса на региональные склады арендаторы заинтересовались логопарками в странах СНГ. Спрос российского бизнеса на складские помещения в странах постсоветского пространства с начала года вырос на 25–30%, подсчитали в NF Group. Александра Шакола также зафиксировала рост числа запросов со стороны арендаторов на подбор складских площадок в СНГ. В первую очередь сейчас увеличился запрос на Казахстан и Узбекистан: в основном с такими запросами выходят ритейлеры, в том числе игроки e-commerce, а также логистические операторы, говорит Антон Алябьев.
По словам Константина Фомиченко, рост спроса обусловлен возможностью параллельного импорта в РФ через третьи страны. В текущем году происходит активное изменение логистических цепочек: операторы доставки выстраивают альтернативные маршруты доставок из стран СНГ, добавляет Александра Шакола. Например, продолжает она, СДЭК планирует закупать и доставлять товары ушедших из России интернет-магазинов через Казахстан, а «Почта России» запустила новое направление автомобильных грузоперевозок из Екатеринбурга в Казахстан.
Гендиректор ГК «Ориентир» Андрей Постников не исключает, что крупные российские маркетплейсы будут расти за пределами страны, причем на рынках, где традиционный ритейл значительно отстает от покрытия, достигнутого в РФ. Часть роста классического ритейла через магазины будет замещена маркетплейсами, а значит, им потребуется современная инфраструктура для обработки и хранения заказов, поясняет он. Александра Шакола полагает, что нагрузка на логистическую инфраструктуру вырастет за счет иностранных брендов, которые ушли из РФ, но остались в соседних странах.
Но пока логистическая недвижимость в странах СНГ недостаточно развита для удовлетворения спроса со стороны российского бизнеса. Если в РФ сосредоточено 40 млн кв. м качественных складских помещений, то в Казахстане — только 1,1 млн кв. м, в Азербайджане — 246 тыс. кв. м, а в Узбекистане — 206 тыс. кв. м, приводит данные коммерческий директор Ghelamco Александр Перфильев. Это говорит о том, что складов в этих странах практически нет — все эти помещения были построены несколькими крупными торговыми сетями и производителями либо иностранными компаниями для своих нужд, поясняет он.
В то же время ожидать выхода российских девелоперов на рынки СНГ не стоит. Эти страны не представляют интереса для российских девелоперов складов: потенциал у них есть, но будет ли он реализован — не ясно, предупреждает Александр Перфильев. Им невыгодно заново собирать команду, искать подрядчиков и выстраивать логистические цепочки ради строительства объекта на 20–30 тыс. кв. м, считает он. Андрей Постников, напротив, уверен, что в условиях высокой турбулентности на российском рынке выход на другие рынки для крупных игроков может стать стратегией диверсификации.