Конъюнктура на российском рынке стрит-ритейла способствует развитию специализированной розницы, в первую очередь алкомаркетов и магазинов продуктов для курения. Спрос со стороны таких арендаторов растет на десятки процентов год к году, а в некоторых локациях они становятся драйверами по аренде на фоне роста числа свободных помещений по привлекательным ценам. Но конкуренция на этих рынках начинает ужесточаться, и консультанты прогнозируют через два-три года начало процесса оптимизации точек.
Фото: Александр Казаков, Коммерсантъ
Фото: Александр Казаков, Коммерсантъ
Доля свободных помещений формата стрит-ритейл в Москве растет. По данным NF Group, в целом в третьем квартале 2022 года в центральных локациях насчитывалось 791,9 тыс. кв. м торговых помещений. Доля свободных лотов на пешеходных улицах за год выросла с 12,1%, до 17,2%, на крупных магистралях — с 17,6%, до 17,17%, на транспортно-пешеходных улицах — с 14,2%, до 14,3%. Одновременно средний размер помещений сократился на 14,4%, до 166,5 кв. м.
По словам Инны Сафаргали, руководителя отдела продаж имущества частной собственности по Москве и Московской области Российского аукционного дома, в текущий кризис участники рынка вошли с положительной динамикой спроса на новые помещения. Но в марте, когда бизнес находился в состоянии неопределенности, рынок замер, сделки приостановились, а арендаторы заняли выжидательную позицию. Это было связано в том числе с ограничениями поставок импортного оборудования, стройматериалов, высокой ключевой ставкой, говорит эксперт. По ее словам, в третьем квартале 2022 года формат стрит-ритейла снова начал расти: арендаторы, планировавшие сделку в конце апреля — июне, вернулись к заключению договоров аренды.
С высоким градусом
Среди самых активных арендаторов в стрит-ритейле консультанты называют операторов специализированной розницы, прежде всего алкомаркеты и табачные лавки. В департаменте исследований рынка Maris говорят, что спрос со стороны алкомаркетов на помещения растет на 40% год к году. По данным ритейл-департамента CORE.XP, алкогольные магазины входят в тройку наиболее активных по спросу в стрит-ритейле, стремясь занять привлекательные объекты быстрее конкурентов. Тем более что ставки аренды помещений площадью 20–60 кв. м сегодня ниже прошлогодних на 5–10%, указывают там. Руководитель отдела инвестиционных продаж и корпоративных услуг IPG.Estate Алексей Лазутин отмечает, что специализированная розница, в том числе алкомаркеты, стала драйвером спроса на аренду встроенных помещений в текущем году.
Руководитель информационного центра WineRetail Александр Ставцев поясняет, что алкомаркеты — исключительно российский феномен. По его словам, этот формат появился в регионах, когда крупные торговые сети начали отказываться от услуг местных оптовиков, а те, в свою очередь, стали создавать свою розницу. Как отмечает эксперт, алкомаркеты не требуют дорогого холодильного оборудования, могут занимать небольшую площадь, а торговля алкоголем обеспечивает неплохую доходность. Кроме того, такие точки сами могут выступать генераторами трафика, добавляет он.
Партнер Ricci | Blackstone Алексей Сигал напоминает, что алкомаркету для лицензирования торговли спиртным необходимы особые условия: зал должен быть не менее 50 кв. м, вдобавок удаленность магазина от школ и других детских учреждений. По словам Александра Ставцева, сейчас у участников алкогольной розницы идет ожесточенная конкуренция за крупные рынки, куда выходят и новые игроки. Так, в Москве начала работать сеть «Градусы» из Санкт-Петербурга, активно развивается «Алкотека».
Входящие в Mercury Retail «Красное & Белое» и «Бристоль» в первой половине текущего года стали четвертыми в рейтинге самых быстрорастущих сетей по приросту площадей по версии Infoline. Год к году их общая торговая площадь увеличилась на 143 тыс. кв. м, до 1,37 млн кв. м. Гендиректор «Infoline-Аналитики» Михаил Бурмистров отмечает, что темпы открытия сетей замедлились, но остаются очень высокими, что связано с сохраняющимся спросом. По словам Инны Сафаргали, экспансия алкомаркетов на московском рынке могла замедлиться из-за ухода некоторых западных поставщиков спиртного.
Алкомаркеты, в частности пивные магазины, также входят в число популярных франшиз. Но основатель сети «Беру выходной» Николай Желагин отмечает, что зачастую держатели франшизы не могут предложить должный уровень поддержки, экспертизы, известности бренда и число закрытия точек может превышать число открытий. По его словам, пивной магазин может занимать 5–10 кв. м в островном формате недалеко от трафика крупных супермаркетов либо в составе гастронома и 30–70 кв. м как отдельный магазин. В последнем случае таких арендаторов интересуют первые этажи жилых комплексов, как правило, в спальных районах, чтобы соответствовать формату «у дома».
К кризису таким арендаторам также приходится адаптироваться. Как рассказывает Николай Желагин, сеть «Беру выходной» до конца февраля рассчитывала увеличить число магазинов под своим брендом в том числе по франшизе примерно в два раза. Но с конца февраля планы по экспансии пришлось поставить на паузу, а в апреле компания решила скорректировать формат — найти замену ставших слишком дорогими или недоступными отделочных материалов и сфокусироваться на технологичности магазинов и удобстве для покупателя. По его словам, на 2023 год у сети большие планы по открытиям уже в обновленном формате.
Задымленные объекты
Руководитель отдела продаж коммерческой недвижимости девелоперской компании Glincom Мария Стогова отмечает, что пока некоторые крупные сети алкомаркетов еще не торопятся с принятием решений об открытиях, спрос со стороны табачных лавок обогнал уровень до пандемии COVID-19. А в структуре таких арендаторов почти в два раза возросло количество запросов от индивидуальных предпринимателей и региональных сетей, указывает она. Коммерческий директор R4S Group Ирина Буренко добавляет, что если в начале второго квартала табачные лавки формировали 15% от заключенных в R4S Group сделок аренды, в третьем квартале — 25%, то сейчас — 40%.
В первую очередь речь идет о магазинах с электронными устройствами для курения. Президент Профессионального альянса участников русского рынка электронных никотиновых систем Лев Григорьев связывает активный рост числа вейп-шопов в основном с увеличением спроса на одноразовые электронные системы доставки никотина. По его словам, такие магазины обычно арендуют помещения небольшой площади (от 20 до 50 кв. м), предпочитая хорошие локации с высоким трафиком, в том числе в торговых центрах.
Новые точки продаж зачастую привлекают клиентов низкой ценой, в том числе за счет продукции без уплаты акциза, рассказывает господин Григорьев. А недобросовестная конкуренция сейчас сдерживает развитие крупных игроков рынка, указывает он. К примеру, розничная сеть Babylon Vardex Retail сегодня в основном только проводит смену локаций на более привлекательные. Как отмечает Лев Григорьев, устранить недобросовестную конкуренцию на рынке помогут обязательная маркировка ЭСДН, лицензирование, а также передача надзора за отраслью единому регулятору.
По прогнозам Ирины Буренко, через два-три года процесс ротации и оптимизации может начаться во всем сегменте специализированных табачных магазинов. Наименее ликвидные точки будут закрываться или переезжать в более привлекательные соседние помещения, например лучшей площади или с лучшими условиями по ставке, ожидает она.
Пока же конъюнктура способствует дальнейшему развитию специализированных магазинов в стрит-ритейле. По словам Инны Сафаргали, спрос на помещения активно смещается в спальные районы с высокой плотностью застройки. А в составе современных жилых проектов для объектов стрит-ритейла характерны компактность, функциональность, наличие витрин и т. д. Директор направления стрит-ритейла NF Group Ирина Козина добавляет, что у операторов специализированной розницы также развита практика совместной аренды с другими ритейлерами, что может способствовать экспансии.
По словам Ирины Буренко, из числа новых арендаторов практически исчезли салоны красоты, супермаркеты, операторы связи и аптеки. «Стремительное наращивание своего присутствия на рынке за последние несколько лет позволяет им взять паузу. К тому же крупные инвестиции в развитие бизнеса сегодня по-прежнему остаются рискованными»,— говорит она. А Мария Стогова отмечает минимальное количество запросов от магазинов инструментов и товаров для животных, что может быть связано с проблемами поставок у этих операторов. Но в целом она отмечает, что за весь 2022 год ритейл показал устойчивость к внешнеэкономическим факторам. Алексей Лазутин ждет, что спрос на помещения останется на стабильно хорошем уровне, а это в текущей ситуации на рынке стрит-ритейла «равнозначно росту».