Традиция последних лет не подтвердилась: в конце нынешнего лета цены на новые квартиры выросли незначительно. Аналитики считают, что быстро повышать цены невозможно, иначе не удержать частных дольщиков, которые финансируют жилищное строительство. И делают это, как и прежде, на свой страх и риск. С подробностями — НИНА ЧАЙКИНА.
Согласно исследованиям компании RBI, лишь 13 тыс. человек ежегодно готовы приобрести квартиры в строящихся домах. Если принять во внимание петербургские нормативы жилой площади (по 27 кв. м на человека), получится, что строителям, чтобы обеспечить спрос, нужно сдавать по 350 тыс. жилых метров год. Приплюсовав необходимую нежилую площадь, получим меньше 500 тыс. кв. м.
При этом в начале текущего года на первичном рынке было выставлено на продажу 2 млн кв. м жилья, а продано в прошлом году, по обобщенным данным, менее 900 тыс. кв. м. За год цены на разные виды новых квартир повысились на 20-30%, и застройщики предсказывают продолжение роста. Связано это прежде всего с дефицитом свободных пятен под застройку и подорожанием стройматериалов, которые в течение года поднялись в цене почти в полтора раза. "Себестоимость жилищного строительства составляет сейчас уже около $350 за кв. м, так что продажа не может быть ниже $400-420, иначе строительство просто не окупится", — рассуждает заместитель генерального директора ЗАО "Строительный трест" Беслан Берсиров.
Однако сами застройщики понимают, что темп роста цен слишком высок. Если ситуация не изменится, жилье просто некому будет покупать. Тем более что 25% петербуржцев по получаемым доходам относятся к категории малоимущих (официальные данные администрации Петербурга). Некоторые строители даже идут на снижение цен. Например, компания "Воин", которая строит на Малоохтинском проспекте, снизила максимальные расценки на трехкомнатные квартиры на $145. Правда, пока это едва ли не единственный случай.
Дальнейший рост цен в новостройках вряд ли сможет продолжаться прежними темпами, если вложение средств в строительство для частных дольщиков будет оставаться столь же рискованным предприятием, как и сейчас. Дольщик — существо мифическое, в российском законодательстве такого понятия просто нет. Поэтому, если застройщик, с которым частный инвестор заключит договор долевого участия, обанкротится или не сдаст дом вовремя, дольщику будет очень трудно добиться компенсации ущерба.
Снизить риск потери и квартиры, и денег может помочь правильное оформление договора. Как сообщили в консультационном центре по долевому строительству, дольщики чаще всего встречаются со следующими рисками: замороженное строительство, двойные продажи и дома-"призраки" (когда здание построено, но не оформлено в собственность).
Дольщику необходимо предусмотреть все эти риски при составлении договора. Например, обязательно нужно требовать от продавца, с которым заключается договор, включить в документ пункт, дающий дольщику право расторгнуть соглашение, если дом не сдадут вовремя или не будет оформлена собственность. Чтобы застраховаться от двойных продаж, необходимо зарегистрировать право требования в ГБР.
По словам заместителя заведующего адвокатским бюро "Юникс" Владимира Малашина, такая регистрация означает, что данные о договоре, заключенном между застройщиком и дольщиком, вносятся в единый государственный реестр. Таким образом, дольщик получает право требовать от застройщика именно эту квартиру. Если же застройщик сумеет продать ее дважды, "право первой ночи" получит покупатель, зарегистрировавший право требования в ГБР.
Кстати, продавать квартиры в строящемся доме может не только сам застройщик-заказчик, но и привлеченные им инвестор, подрядчик, субподрядчик, с которыми за предоставленные услуги заказчик расплачивается жилплощадью. При этом дольщику нужно требовать, чтобы в договоре указывалось, какую именно квартиру он покупает. Не помешает попросить, чтобы продавец подтвердил, что имеет право реализовать данную квартиру.
Однако, даже если частный инвестор предусмотрел в договоре все возможные риски, вряд ли можно считать, что он полностью защищен от потери квартиры и денег. Ведь застройщик может обанкротиться, и тогда возмещение компенсации растянется на годы. Самую надежную гарантию возврата средств может дать, пожалуй, только страхование сделки. Страхование финансовых рисков дольщиков в Петербурге находится в зачаточном состоянии. Такие услуги предоставляют пока лишь несколько фирм. Наиболее активные среди них — Первая титульная страховая компания, Промышленно-страховая компания, страховая группа "Спасские ворота", компании "Русский мир" и "Помощь". Перечень рисков у них разный.
Большинство предлагают страховать от банкротства застройщика. Но по словам Татьяны Гитиной, начальника отдела страхования имущества петербургского филиала "Спасских ворот", этот вид не пользуется особым спросом. "Страховые случаи по нему наступают гораздо реже, чем по другим рискам. Мы страхуем клиентов от изменения цены, неполучения квартиры в срок, от невозврата средств по вине застройщика", — сообщила госпожа Гитина.
Некоторые фирмы, например ПСК, страхуют "по полной программе", то есть не ограничивая число клиентов-дольщиков и число страхуемых рисков. Пока ПСК работает только с одним домом — комплексом "Северный Олимп", который строит ОАО "Невский синдикат". Но в будущем компания собирается расширить число объектов страхования. ПСК гарантирует клиентам возвращение полной стоимости квартиры, если застройщик не выполнит свои обязательства и не оформит вовремя право собственности дольщика на жилье. Страхование производится от банкротства, стихийных бедствий, нарушения сроков строительства.
Правда, многие специалисты настороженно относятся к такому "глобальному" страхованию. "Страховая компания никогда не пойдет на то, чтобы взять на себя весь дом. Если застройщик обанкротится, это может в один миг разорить и страховщика", — считает Владимир Малашин из "Юникса". По его мнению, страховка оправданна, только если риск самого страхователя не превышает 5%. Оптимальным является страхование 5-10 квартир в одном доме.
Недоверие к страховщикам петербуржцы подтверждают тем, что пока неохотно покупают полисы. По оценкам, на страховку тратятся только 3-5% всех дольщиков. Большинству жаль переплачивать от 2 до 5% стоимости покупаемой квартиры (именно в такую сумму обойдется полис в зависимости от набора рисков и сроков страхования). Остальные дольщики надеются на счастливый случай, порядочность и репутацию застройщиков. В случае неприятностей такие дольщики готовы обращаться в суд. Однако, как показывает практика, подобные судебные процессы могут длиться годами и не гарантируют победы дольщика. Например, инвесторы домов, которые возводили ООО "ИнКоСт" (заказчик строительства) и ЗАО "УНР-86" (генподрядчик), должны были получить квартиры в 1996 году, но до сих пор ждут, пока разрешится имущественный спор между заказчиком и подрядчиком.
С другой стороны, под впечатлением подобных судебных разбирательств (только в прошлом году рассматривалось около двух тысяч таких исков) многие потенциальные покупатели отказываются от намерения приобретать жилье в строящемся доме. "До тех пор пока не будет принят закон о защите прав и интересов граждан, вкладывающих денежные средства в строительство и приобретение жилья, дольщик не защищен от рисков", — убежден господин Малашин.