В сентябре исполняется ровно год с тех пор, как и власти, и бизнесмены признались — на городском рынке коммерческой недвижимости наступил кризис. С тех пор ситуация хронического дефицита магазинов и офисов не претерпела значительных изменений. В этом году цены опять растут. Аналитики видят причину в недостатках городского мониторинга. Как стало известно Ъ, к годовщине кризиса чиновники придумали, как заставить бизнесменов делиться своими тайнами.
Годовщина
Оживление в коммерческом секторе рынка недвижимости началось весной 2000 года — впервые после 1998-го. Однако уже к началу 2001-го настроение у риэлтеров испортилось. Стало ясно, что спрос растет, а вот ликвидных помещений катастрофически не хватает. В сентябре прошлого года на 100 заявок от потенциальных покупателей приходилось только 30 предложений. Дела с куплей-продажей обстояли еще хуже: 15 объектов на 100 покупателей. За полтора года такой жизни цены подскочили на 100%. Так, средняя арендная ставка в городских бизнес-центрах выросла со $170 до $300 за метр. Аналитики предрекали рынку коммерческой недвижимости скорую стагнацию. Но оказалось, что это не предел. В прошедшие месяцы 2002 года спрос на все виды коммерческой недвижимости рос, дефицит предложений увеличивался. Так, по данным комитета по коммерческой недвижимости и управлению Ассоциации риэлтеров Петербурга, в первом полугодии 2002 года разница между числом заявок спроса и предложениями составила, соответственно, в аренде — 100:20, на рынке купли-продажи — 100:10. Арендные ставки подросли в среднем еще на 10-12%, продажные цены — на 5-10% (см. графики).
Правила игры на рынке по-прежнему задают продавцы. Собственники наиболее ликвидных объектов закладывают в их цену 5-6 годовых ставок аренды. По словам аналитика компании "Роспроектнедвижимость" Сергея Чеботарева, уже в начале лета отдельные магазины на Невском продавались по $5,5 тыс. за кв. м. Ставка по аренде таких объектов составляла $100-120 за метр в месяц. "Никто не будет работать себе в убыток. Арендная плата начинает съедать прибыль арендатора. Сложившаяся на рынке коммерческой недвижимости ситуация во многом напоминает времена 1998 года перед дефолтом: желающих стать собственниками предостаточно, а число реальных сделок сокращается", — считает господин Чеботарев.
Поговорить о наболевшем
Трудности кризисного периода впервые подтолкнули власть и бизнес к диалогу. Ведь самым крупным городским собственником по-прежнему является городской КУГИ. В настоящее время у комитета более 19 000 арендаторов нежилого фонда общей площадью свыше 400 тыс. кв. м. Для КУГИ последние два года прошли под знаком разработки концепции управления городской недвижимостью. На протяжении 2002 года комитет пытается оформить концепцию в виде пакета местных законов, один из которых касается доверительного управления городской собственностью. Риэлтеры и управляющие компании не прочь получить городские объекты в свое распоряжение, ведь на сегодняшний день они практически выключены из коммерческого оборота, что мешает преодолеть дефицит.
Способствовать такому общению призван специальный методический совет, который появился при КУГИ год назад. Он укомплектован как чиновниками комитета, так и бизнесменами-практиками. Впрочем, как выяснилось, и те и другие не вполне представляют истинную картину рынка, а принятые городом программы эффективного управления городской недвижимостью по-прежнему не работают. И те и другие признают: для того чтобы рынок перестал быть стихийным, необходим мониторинг.
Предложения по организации такого мониторинга совет подготовил в конце августа. Основой для создания этой системы авторы предложений считают обмен информацией о структуре и количестве сделок. Круг сведений, которыми участники рынка должны бескорыстно снабжать друг друга, включает объемы продаж и арендных сделок (по типам и видам недвижимости, местоположению, площади и т. п.), показатели уровня цен и арендных ставок, индексы рыночной активности, цен и арендной платы.
Организовать обмен информацией можно по-разному. Во-первых, можно создать специальный центр, который будет ее собирать, хранить и обрабатывать. Однако это слишком дорого. Можно создать сеть из действующих агентств, каждое из которых будет самостоятельно вести мониторинг своей отрасли и делиться этой информацией с остальными. Но это создает условия для злоупотреблений: есть опасность, что риэлтеры постараются дезинформировать друг друга. К тому же данные многочисленных участников этого рынка сильно отличаются друг от друга, а профессиональные игроки, на долю которых приходится более 30% рынка коммерческой недвижимости, в городе отсутствуют.
Поэтому аналитики решили рекомендовать КУГИ пойти по третьему пути: сформировать круг городских компаний, которые будут снабжать аналитической информацией одно из подразделений городского комитета. Например, ГУИОН, который будет отвечать за техническую часть процесса, обобщение сведений и финансирование. Перечень данных, которые станут предоставлять друг другу участники эксперимента, и единую методику их обработки нужно утвердить нормативным актом администрации города, считают авторы предложений.
Своя рука владыка
Советник председателя КУГИ по экономическим вопросам Егор Поляков, комментируя предложения методсовета, заявил корреспонденту Ъ: "Идеи методсовета не новы. Положение о мониторинге у нас давно готово, но до сих пор его реализация упиралась в нежелание самих риэлтеров с нами сотрудничать". По словам господина Полякова, КУГИ уже рекомендовал риэлтерам предоставлять в комитет сведения о своих сделках. Но большинство компаний отказываются заполнять анкеты комитета, ссылаясь на то, что сведения о специфике их продаж являются коммерческой тайной.
Чтобы стимулировать этот процесс, в конце августа КУГИ Петербурга подготовил постановление об участии городских компаний в информационном обмене. На основании этого документа те фирмы, которые обязуются регулярно информировать ГУИОН о своих сделках, могут получить статус участника информационного обмена. Таким компаниям КУГИ обещает значительно упростить жизнь. Так, например, комитет высказал готовность делиться с ними информацией об имущественно-правовом статусе городских объектов и выдавать справки о технических параметрах помещений в течение 2-3 дней вместо положенных 10-15 суток. Что касается данных об имущественно-правовом статусе, то есть о том, кто обладает правами на объект и нет ли у него юридических обременений, то эти сведения и вовсе быстро и честно получить из комитета практически невозможно. Чиновники полагают этот информационный стимул достаточным, а главное — самым экономичным для того, чтобы риэлтеры стали делиться с ними коммерческой информацией.
АННА НЕВСКАЯ