Гостиничное строительство стало настоящим хитом уходящего инвестиционного сезона. В течение всего года город под флагом подготовки к празднованию 300-летия раздавал инвесторам земельные участки. Срок окончания строительства практически всех новых отелей — 2003 год. Однако, по мнению аналитиков, гостиничные строители, большинство из которых запланировали начало работ на будущую весну, могут опоздать на юбилей. С подробностями ДМИТРИЙ ЖЕЛВИЦКИЙ.
Проекты и постройки
Проблема нехватки гостиничных номеров, удовлетворяющих запросы зарубежных гостей, существует в Петербурге уже несколько лет. С каждым годом она обострялась, поскольку туристов становилось больше, номерной фонд сокращался, а новых отелей не появлялось. По данным консультационной компании "Интер-консалт", только по среднему классу гостиниц дефицит составляет около 5 тыс. номеров.
Уходящий год стал переломным для гостиничного рынка. Летом впервые за прошедшее десятилетие в Петербурге открылся новый отель высокого класса — Radisson SAS. В апреле губернатор Петербурга издал распоряжение, указавшее около 80 адресов, где можно строить отели. За несколько месяцев большинство участков оказались разобраны инвесторами. С окончанием сезона можно подвести черту и попытаться определить, сколько новых гостиниц получит Петербург к своему 300-летию.
Согласно заявлению главы комитета по внешним связям (КВС) Геннадия Ткачева, сейчас в Петербурге строится всего 8 отелей и еще примерно 80 объектов находится в стадии проектирования. Из инвесторов в график укладываются корпорация "Элис", которая уже начала строительство гостиницы "Достоевская" на 300 номеров возле одноименной станции метро, а также ЗАО "Европа-отель", которое уже строит сеть малых апарт-отелей на Каменном острове. Весной следующего года ожидается начало строительства отелей на ул. Римского-Корсакова, 7 (142 номеров) и на Невском, 89 (191 номер). На Римского-Корсакова строительная площадка уже подготовлена. Компания ЭКО "Феникс-холдинг", которая планирует построить гостиницу Marriot на Невском, 89, заявила, что постарается осуществить все работы за год. Зимой фирма планирует начать разборку мешающих строительству сооружений, а весной приступить к строительству. Кроме этих проектов в управлении развития объектов размещения и услуг КВС упоминают еще один адрес — Большой пр. П.С., 37.
Резервный фонд
Теоретически уже в конце 2002 года сможет принять первых гостей недостроенный отель "Северная корона" (почти 250 номеров). Но такие же заявления владелец отеля банк "Санкт-Петербург" делал несколько лет назад, и с тех пор ситуация мало изменилась. Почти готовый отель по-прежнему не функционирует, долги компании "Интер-отель 'Петербург'", на балансе у которой находится гостиница, растут, а позиция основного кредитора — турецкой строительной компании ATA — в переговорах с банком с каждым годом становится только жестче.
В начале ноября банк заявил журналистам, что урегулировал отношения с кредиторами и объявил новую дату запуска отеля — первый квартал 2003 г. Однако, как сообщил корреспонденту Ъ источник в Стамбуле, представители "Санкт-Петербурга" впервые после очередных неудачных переговоров, прошедших в феврале этого года, обратились в компанию ATA только 9 ноября — то есть уже после того, как банк сделал заявление прессе. Поэтому делать какие-то предположения о том, когда же долгострой будет закончен, пока преждевременно.
В связи с вышесказанным заявление губернатора Петербурга Владимира Яковлева о том, что к весне 2003 года появится достаточное количество гостиничных мест, выглядит слишком оптимистично. Уже сейчас с мая по сентябрь мест в гостиницах не хватает, а предпосылок для сокращения туристического потока нет. Американцы действительно стали меньше путешествовать после 11 сентября, но они не делают погоду на рынке гостиничных услуг Петербурга. В 2000 году, например, из 3,2 млн иностранцев, посетивших город, было только 80 тыс. граждан США. В то же время юбилейные торжества должны привлечь дополнительное количество гостей из европейских стран.
Появление в апреле этого года распоряжения губернатора, указавшего свыше 80 мест, где можно строить отели, не вызвало революционных перемен. Так как инвесторам, получившим эти объекты, прежде чем приступить к строительству, необходимо решить ряд проблем. Где-то расселить коммунальные квартиры. Где-то преодолеть ограничения по реконструкции зданий и юридические сложности с передачей объектов. Например, дом, расположенный на набережной Фонтанки, 68, не станет гостиницей в ближайшее время, потому что в этом районе для начала нужно построить электроподстанцию. И это не единичный случай — проблема обеспечения электроэнергией центральных районов города существует уже несколько лет. В связи с этим генеральный директор консультационной фирмы "МКД" Юрий Воропаев считает: "Не нужно было в распоряжении перечислять 80 объектов. Достаточно 5-10, но чтобы они были юридически чистые и полностью подготовленные для инвестора".
Несостоявшийся бум
Нехватка юридически чистых объектов, пригодных для строительства отелей, может стать причиной того, что ожидаемый гостиничный бум к 2003 году может не состояться. В то же время сооружения, находящиеся в частной собственности, уплывают из-под носа потенциальных инвесторов, желающих вложиться в строительство гостиниц, к компаниям, которые предпочитают возводить бизнес-центры. По мнению исполнительного директора компании "Интер-консалт" Сергея Ковалева, это происходит из-за того, что сроки окупаемости для бизнес-центров в два раза меньше, чем для гостиницы — 3-4 года вместо 8-7 лет. В связи с этим даже старые гостиницы переориентировались на сдачу номеров компаниям, сокращая номерной фонд города. Частично или почти полностью превратились в бизнес-центры "Русь", "Дружба", "ЛДМ", "Карелия", "Выборгская". По словам генерального директора консультационной компании "Перспектива" Сергея Дмитриева, еще один аргумент не в пользу гостиничного бизнеса состоит в том, что для гостиницы гораздо сложнее найти управляющую компанию, чем для бизнес-центра.
И тем не менее потенциальных инвесторов, которые уже не просто присматривались к объектам, а вели переговоры об их приобретении, в 2001 году было достаточно много, чтобы говорить о приближающемся гостиничном буме. Если пару лет назад расчетный срок окупаемости вложений в строительство отелей в Петербурге был выше допустимого уровня, то к концу 2000 года ситуация изменилась. Итоги удачного туристического сезона и рост расценок петербургских отелей внесли коррективы в расчеты — срок окупаемости сократился до приемлемых для гостиничного бизнеса 7-8 лет. Однако пригодных для создания гостиниц объектов оказалось меньше, чем потенциальных инвесторов. В связи с этим к юбилею города покрыть дефицит гостиничных номеров, по-видимому, не удастся. Но новые отели нужны не только к круглым датам.
Все образуется
Рынок, как считает господин Ковалев, в конце концов расставит все по местам. В городе появится достаточное количество бизнес-центров. Начнется более активное строительство гостиниц. Для того чтобы ускорить этот процесс, привлекательность инвестиций в строительство отелей нужно повысить. Этого можно добиться путем предоставления льгот по налогам и отчислениям, а также освободить инвестора от огромного количества согласований при передаче ему городских объектов. В дополнение к этому нужно активней привлекать туристов в зимнее время, чтобы повысить среднегодовую загрузку гостиниц.
Юрий Воропаев, напротив, не видит необходимости в предоставлении инвесторам каких-то льгот: "Достаточно упростить и ускорить процесс согласования при выделении объекта под строительство гостиницы с комитетами администрации города. Если инвестор берет кредит в $30 млн, то в год он будет выплачивать около $3 млн в виде процентов. А согласования проходят в Петербурге, как правило, не менее года. Естественно, такие условия не устраивают инвестора".
Сделать можно многое, но в связи с тем, что время упущено, спасать власти от конфуза во время юбилейных торжеств скорей всего будут частные компании. Туристические фирмы уже научились размещать гостей по сдаваемым квартирам. Возможно, появятся плавучие отели. Немного разгрузить крупные отели смогут мини-гостиницы.