В ситуации, когда цены на первичном рынке продолжают расти, единственная возможность избежать его затоваривания — подтянуть качество нового жилья к продажной цене. Как результат все больше нового жилья начинает соответствовать определению "жилье повышенного комфорта". Этому рынку есть куда расти. Спрос на элитное жилье в Петербурге остается неудовлетворенным.
В Петербурге наиболее часто элитным называют жилье повышенной комфортности (от $700 за кв. м). По результатам исследования, проведенного специалистами компании RBI, за несколько лет существования такого направления, как элитное домостроение, в Петербурге на продажу было выставлено всего 2 тыс. квартир по 37 адресам, относящихся к классам "элита" и "жилье повышенной комфортности", общей площадью около 200 тыс. кв. м. При этом цены на "элиту" в Петербурге значительно ниже московских, где стоимость квадратного метра в закрытом комплексе составляет $4-5 тысяч. В последнее время приобретателями такого жилья в Петербурге все чаще становятся москвичи, а также приезжие из других регионов и стран СНГ. По оценкам специалистов, за год в нашем городе можно продавать около 300 квартир категории "супер люкс" стоимостью от $1500 за кв. м. Рынок элитного жилья (около $1 тыс. за 1 кв. м) колеблется в пределах 1000 квартир в год.
Девелоперы, занимающиеся строительством элитного жилья, считают, что неразвитость этого рынка на фоне столь благоприятной картины потребительского спроса объясняется не столько низкой деловой активностью, сколько определенной спецификой города. В отличие от Москвы, широких возможностей застройки центральной части города жильем повышенной комфортности и класса "люкс" не так много — действует слишком много охранных ограничений. Между тем, в центре существуют пустующие территории, где мог бы разместиться не один полноценный элитный особняк. Но проблема в том, что градостроительный статус таких зон до конца не проработан. Что и как там можно строить, должно определять Бюро генерального плана, но четкого регламента до сих пор нет. Частный инвестор, желающий построить на таком участке объект, сталкивается с необходимостью самостоятельно готовить проект и согласовывать его во всех инстанциях. Сделать это чрезвычайно сложно и дорого.
Большинство строителей такого жилья придерживаются мнения, что главное в "элите" — местоположение объекта. Оно предполагает открытые пространства, чистые и удобные дворовые территории с детскими площадками, вид из окон (желательно на воду), отсутствие контрастов по соседству. Идеальным считается сформированный квартал элитной застройки, обеспеченный автономной системой теплоснабжения, единой внутренней системой кондиционирования, оптимальной телефонией с выделенными интернет-каналами, охраной и системой безопасности. Правда, если жилье в таком комплексе выходит окнами во двор, статуса выше чем "квартира повышенной комфортности" оно получить не может.
Архитектура и дизайн подобного сооружения не могут быть стандартными или излишне вычурными. При этом потенциальные клиенты сохраняют приверженность мраморной облицовке и по-прежнему хотят иметь в своей квартире камин. Сохраняется устойчивая тенденция сдавать дорогие квартиры с черновой отделкой — это дает возможность владельцам устроить жилище по своему вкусу. Количество квартир в таком комплексе, по мнению профессионалов, не должно превышать 16-18, каждая площадью 100-200 кв. м и не более двух квартир на одной площадке. Непременные условия также — малоэтажность (не выше 5-7 этажей) и вход в жилую часть прямо из подземного гаража. Не способен претендовать на элитность дом, в котором высота потолков ниже трех метров, а во встроенном гараже предусмотрено менее двух боксов на семью.
Наличие оздоровительного и развлекательного комплексов с бильярдной, тренажерами, сауной и салоном красоты в последнее время перестало считаться обязательным атрибутом для элитного жилья. С недавних пор количество услуг, размещаемых в самом доме, резко сокращается. По выражению руководителя архитектурной мастерской "Евгений Герасимов и партнеры" Евгения Герасимова: "Клубов, саун и казино в первых этажах лучше не делать: не стоит смешивать места проживания с местами прожигания жизни. Целесообразней устроить там подсобки для хранения колясок и велосипедов".
Новое направление элитного домостроения — строительство элитных доходных домов или апартамент-отелей. Два года назад первый такой дом, аренда жилья в котором стоит $5 тысяч в месяц, появился на канале Грибоедова. Сейчас ООО "Голиам рашн девелопмент" реконструирует дом # 60 на Фурштатской улице именно под апартамент-отель. Одна из очередей комплекса "Морской фасад", который строит ЗАО "ЛенспецСМУ" на Васильевском острове, также будет оборудована как апартамент-отель.
При выборе участка для строительства элитного дома строители придерживаются двух направлений — урбанистического (исторический центр города) и экологического (Каменный или Крестовский остров, пригороды). Жилье в историческом центре постепенно возвращает себе утраченный статус элитного. Наблюдается ажиотаж вокруг кварталов с пешеходными зонами. К примеру, реконструкция и благоустройство Малой Садовой, Малой Конюшенной улиц, Адмиралтейского бульвара (бывшие 6-я и 7-я линии В.О.) повысили привлекательность недвижимости на них. За 9 месяцев, прошедших с момента реконструкции Адмиралтейского бульвара, расселено более 100 квартир.
Одновременно специалисты отмечают возрастающую конкуренцию со стороны вновь возводимого жилья. Учитывая, что в историческом центре возникают серьезные проблемы с получением свободных пятен под застройку, строители начали активно осваивать Васильевский остров и Петроградскую сторону, а также разрабатывать новые элитные территории в пригородах. Однако дом, построенный по "экологическими стандартам", должен находиться на расстоянии не более 10-15 мин. езды на автомобиле до центра города.
ОЛЕГ ПРИВАЛОВ