Отсутствие свободных участков под застройку в центре Петербурга вынуждает застройщиков браться за редевелопмент промышленных территорий или реконструкцию исторических зданий. В рамках таких проектов компании периодически сталкиваются с необходимостью приспособить под современное использование объекты культурного наследия. Это сложный и дорогостоящий процесс под контролем КГИОП, но такие объекты могут генерировать доход — правда, в отдаленном будущем.
Передавая здания инвесторам или девелоперам, власти иногда устанавливают требования к будущей функции ОКН, иногда оставляют это на усмотрение девелопера
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
Передавая здания инвесторам или девелоперам, власти иногда устанавливают требования к будущей функции ОКН, иногда оставляют это на усмотрение девелопера
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
В Петербурге сосредоточено примерно 15% объектов культурного наследия России. Целый ряд памятников — в аварийном состоянии. Город намеревался выделить 4,5 млрд рублей в 2022–2025 годах на программу реставрации жилых зданий-памятников. Кроме жилых домов, достаточно памятников промышленной архитектуры или расположенных в зоне промышленной застройки. Они также разрушаются.
Поскольку в исторической части города мало свободных участков для нового строительства, девелоперы берутся или за реконструкцию существующих зданий, или за освоение «серого пояса».
Частичное переустройство
Специалисты называют приспособление объектов культурного наследия для современного использования одним из способов сохранить историческое здание. Многие исторические постройки меняли функцию, причем неоднократно. Передавая здания инвесторам или девелоперам, власти иногда устанавливают требования к будущей функции ОКН, иногда оставляют это на усмотрение девелопера.
Приспособление под новую функцию обычно требует переделок. Насколько серьезно можно вмешаться в объект, зависит, в том числе, от его статуса. В Петербурге есть не только здания-памятники регионального и федерального значения, но также объекты, охраняемые ЮНЕСКО. В последнем случае нельзя ни перестроить здание, ни сменить его функцию. С региональными объектами проще, здесь можно менять объемно-пространственные решения внутри. Однако пробивать новые проемы или строить дополнительные перекрытия все равно нельзя, хотя возможны исключения, во второстепенных и, как правило, ранее перестроенных частях здания.
«Какие проблемы приходится решать при приспособлении таких зданий? Например, среди них много образцов промышленной архитектуры. Это означает, что они в свое время были созданы под конкретную функцию, так что сегодня перепрофилировать их под что-то иное — непростая задача. Как можно использовать водонапорную башню, если внутри она представляет собой фактически только несколько лестничных пролетов?»— задается вопросами Михаил Гущин, заместитель вице-президента группы RBI.
По словам Андрея Березина, владельца инвестиционной компании «Евроинвест», члена попечительского совета Всемирного клуба петербуржцев, чтобы решить, целесообразно ли приспособление исторического объекта под новую функцию, важно учитывать многие факторы, в том числе тип объекта, степень его сохранности, его историю. «В каждом случае к вопросу нужно подходить индивидуально, должна работать комиссия из специалистов разного профиля — градозащитников, экспертов, девелоперов, культурологов. Тогда будет понимание, можно с этим что-то сделать или нельзя»,— указывает он.
Мировая практика
В мировой практике есть множество примеров приспособлений зданий-памятников под новые функции. В крепостях Литвы работают рестораны, в бывшей тюрьме Хельсинки действует экзотический отель, в Венеции под магазин переделывается красильня, в Гамбурге под новые функции приспособлены сооружения старого порта. Петербург не отстает. Перепрофилированием занимаются, конечно, девелоперы, поскольку исторические здания попадают в пятно застройки какого-либо жилого комплекса, и сохранение, воссоздание и приспособление памятника становятся обязательными условиями проекта.
Несколько проектов на счету группы RBI. «Свободных участков в центре мало, и на многих находятся исторические здания или объекты культурного наследия, нуждающиеся в сохранении и реконструкции»,— поясняет господин Гущин.
На Левашовском хлебозаводе в рамках проекта Futurist компания организует новое культурно-деловое пространство. На Большой Посадской улице, в рамках проекта «Собрание», автомобильный гараж Крюммеля превращен в бизнес-центр Krummel Haus. В проекте «Четыре горизонта» отреставрирована водонапорная башня Охтинской бумагопрядильной мануфактуры 1900 года постройки — практического применения сооружение не получило, башня стала украшением комплекса.
«В рамках строительства ЖК Time мы превратили бывший газгольдер 1881 года постройки на Заозерной улице в многоуровневый паркинг. Долго размышляли, как можно приспособить газгольдер. Идеи были разные: арт-кластер, офисы, спорткомплекс, музей, лофт-пространство. Большинство из них не прошло проверку с точки зрения изучения потребностей покупателей и требований КГИОП: там нельзя делать новые оконные проемы. К счастью, идея паркинга оправдала себя»,— рассказал господин Гущин.
«Вписался» в историческую застройку и холдинг AAG. Застройщик награжден дипломом Союза архитекторов за проект приспособления построек фабрики «Красное знамя»: производственные корпуса превратятся в многофункциональный комплекс с лофт-апартаментами — целый лофт-квартал на Петроградской стороне. Кроме того, компания занимается реконструкцией деревянного особняка Бремме, расположенного рядом с участком под строительство ЖК. Павел Евсюков, руководитель департамента развития продукта инвестиционно-строительного холдинга AAG, говорит: «Функции приспособления памятников архитектуры сильно ограничены. Особняк Бремме мы предполагаем использовать в коммерческих целях, возможно, под офис продаж нашей компании».
Есть опыт работы с памятниками и у Setl Group. Как подчеркивает Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость» (Setl Group), до начала основной работы необходимо подготовить документацию и провести противоаварийные мероприятия — все за счет девелопера. «Реставрация и приспособление под современное использование — всегда очень индивидуальный процесс. Проект готовится исходя из истории объекта, локации, потребности в той или иной функции (например, если в квартале не хватает офисных зданий или торговых центров); многое зависит от планов инвестора, который впоследствии будет эксплуатировать здание. Безусловно, процесс проектирования и последующей реставрации должен быть максимально бережным, с сохранением всех предметов охраны, а сам проект реставрации или реконструкции — согласован с КГИОП. Только после этого застройщик может приступать к работам»,— говорит госпожа Трошева.
Setl Group занимается особняком Веге и производственными корпусами с дымовой трубой Киновиевского ультрамаринового завода на Октябрьской набережной. После реставрации внутри запланированы офисы, рестораны, спортивные студии, детские центры, клиники. Также компания выполняет работы по реставрации и приспособлению Канатного цеха с водонапорной башней на 25-й линии В.О., воссоздала особняк Феликса Шопена там же.
Yard Group занимается реконструкцией внутреннего двора на Конюшенной площади: объект должен превратиться в общественно-деловое и культурно-гастрономическое пространство. ГК ПИК на Кантемировской в бывшем здании «Рено» постройки начала ХХ века разместит школу. Еще одна школа появится на Лермонтовском проспекте — в здании Николаевского кавалерийского училища постройки XIX века, в рамках ЖК «Лермонтовский 54». Группа «Эталон» в бывших мастерских разместила детский сад в ЖК «Московские ворота».
BS Art Development Group, организатор общественных пространств, через дочернюю структуру «Я хочу быть твоей канарейкой» нынешним летом получила в аренду памятник федерального значения на Кадетской линии — дом Брюллова (дом Сюзора), где также будет организовано общественное пространство с ресторанно-выставочной функцией.
Есть нюансы
Реставрационные работы — дорогое удовольствие, гораздо дороже нового строительства. Речь, как правило, идет о десятках миллионов рублей. Андрей Мезилев, заместитель директора Фонда содействия восстановлению объектов истории и культуры, отмечает разницу приспособления и реставрации с финансовой точки зрения: все зависит от текущего состояния здания (и объема реставрации), требований КГИОП и планируемых работ. «Однозначного ответа о дороговизне нет»,— утверждает он.
При этом господин Мезилев указывает на трудоемкость реставрационного процесса. Но и приспособление также трудозатратно. «В рамках приспособления нельзя перейти условную черту, когда реставрация превращается в реконструкцию. В данном случае особенно важны тщательная проработка проекта, технический и авторский надзор»,— подчеркивает он.
«Конечно, реставрация стоит гораздо дороже нового строительства: вначале проводится кропотливое обследование объекта, затем готовится проект сохранения архитектурных элементов, фасадов, интерьеров и план реконструкции здания под современные нужды. Все это требует больших вложений»,— поясняет госпожа Трошева.
По словам господина Евсюкова, в зависимости от перечня работ разница в стоимости может отличаться в два раза. Срок окупаемости также различен — он свой для каждого конкретного объекта. «В нашем случае мы закладываем около 15 лет, что соответствует рыночной практике»,— уточняет он.
Как утверждает господин Гущин, если просчитать по отдельности экономику реконструкции и дальнейшего использования объекта, то почти никогда нельзя выйти даже в ноль. Окупаться должен девелоперский проект в целом, включая новое жилое строительство. Зато наличие архитектурного памятника как части проекта может повышать его привлекательность для покупателя, тем самым — иметь косвенный экономический эффект. «За такие проекты "с изюминкой" покупатель жилья готов платить премию — в среднем до 10%»,— говорит господин Гущин.
Господин Евсюков также указывает на интерес девелоперов к выгоде в работе со зданиями-памятниками: «Реставрация особняка Бремме — скорее не обременительное обязательство, а возможность получить дополнительные профиты. Мы планируем генерировать с него доход. Памятник деревянного зодчества на территории нового проекта создает дополнительную ценность и привлекательность объекту».
Приспособление продолжается
Господин Мезилев отмечает: из-за жестких требований, связанных с сохранением предметов охраны и трудоемких процедур согласования проектов приспособления, девелоперы с ОКН не очень любят иметь дело. Однако девелоперы, которые уже не первый год работают со зданиями-памятниками, подтверждают готовность браться за такие проекты вновь.
Тем временем некоторая часть исторических зданий продолжает разрушаться. Просто выявить и признать постройку памятником, по мнению господина Березина, недостаточно: разрушаются в том числе и выявленные памятники. «Если частный инвестор не в состоянии восстанавливать памятник, значит, его нужно выкупать и восстанавливать государству. Хотя есть и принадлежащие государству памятники, которые разваливаются»,— рассуждает он. По мнению господина Березина, нужна программа с бюджетным финансированием. А если памятники в плохом состоянии, инвесторы должны получать их действительно за рубль.
В ходе «музейных» сессий Владимир Кошелев, первый заместитель председателя комитета Госдумы по строительству и ЖКХ, также настаивал на необходимости передавать памятники девелоперам. По его словам, если здание долго пустует, оно умирает. «Надо, чтобы памятники отдавались девелоперам, но с жесткими требованиями. Иначе все превратится в кладбище»,— припугнул депутат.