К концу года общий объем ввода складских объектов по России может достичь 3,5 млн кв. м и обновить исторический максимум с 2014 года. В общем объеме ввода по стране на Петербург приходится около 9%.
По данным консалтинговой компании NF Group, общий объем складских площадей в России по предварительным итогам третьего квартала 2022 года составил более 37,8 млн кв. м. Из них 20,4 млн кв. м приходится на Московский регион, 4,4 млн кв. м — на Санкт-Петербург и Ленинградскую область, 13 млн кв. м — на другие регионы страны.
Общий объем складских площадей в России, введенных с начала года, составляет 1,8 млн кв. м, что на 13% больше, чем за аналогичный период 2021 года. Из них 60% (около 1,1 млн кв. м) было введено в Москве, 9% — в Санкт-Петербурге (160 тыс. кв. м) и 31% (550 тыс. кв. м) — в остальных регионах.
IPG.Estate оценивает объем ввода по Петербургу несколько ниже, по данным компании, новый ввод качественной складской недвижимости в Петербурге в третьем квартале был обеспечен пятью объектами. Ввод качественных складских площадей Санкт-Петербурга по итогам третьего квартала 2022 года составил 103,1 тыс. кв. м. По итогам третьего квартала 2022 года, подсчитали в IPG.Estate, общий объем рынка качественной складской недвижимости города находится на уровне 3,63 млн. кв. м.
«В начале сентября активность арендаторов в Петербурге существенно возросла, но резко прекратилась 21 сентября. Отмечаем активизацию спроса на земельные участки со стороны производственных компаний. Основная причина — дефицит качественного предложения спекулятивных площадей промышленного назначения»,— рассказали в IPG.Estate.
По данным NF Group, лидерами среди городов по объемам ввода стали Ростов-на-Дону, Казань и Воронеж с долями в 17; 15 и 12% соответственно. Также по объему завершенного строительства выделяются Новосибирск и Екатеринбург: суммарно на них приходится 18% от общего объема ввода. До конца года общий объем ввода складских объектов по России может обновить исторический максимум с 2014 года и составить около 3,5 млн кв. м.
По предварительным итогам за третий квартал 2022 года наибольшую долю в структуре ввода занимают спекулятивные проекты, на которые пришлось 49%, что в абсолютных значениях составляет 272 тыс. кв. м. Крупнейшими спекулятивными объектами, введенными с июля по сентябрь, стали два здания складского комплекса «Синергия» в Казани площадью по 37,9 тыс. кв. м каждый.
Проекты, построенные по схеме built-to-suit, заняли в структуре ввода 27%, их доля от общего объема введенных площадей сократилась на 26 п. п. по сравнению с итогами девяти месяцев 2021 года. Единственным крупным складским комплексом формата BTS, где завершилась стройка в третьем квартале 2022 года, стал «PNK Парк Березовский» в Екатеринбурге: площадь нового корпуса составляет 12,2 тыс. кв. м.
На склады, которые были введены под нужды собственников, пришлось 24% от общего объема ввода или около 131 тыс. кв. м. Лидерами по объему предлагаемой площади стали комплексы «Рамонский» и «РК Новый мир», расположенные в Воронеже и в Большом Камне Приморского края соответственно.
По итогам третьего квартала 2022 года доля вакантных площадей в целом составляет 3,3% от существующего предложения, из которых на прямую аренду приходится 2,5%, на субаренду — 0,8%. К концу 2022 года в регионах ожидается уход от формата субаренды, поскольку у большинства арендодателей не будет потребности в краткосрочном закрытии пустующих площадей, либо контракты с субарендаторами будут пересмотрены в пользу долгосрочной прямой аренды.
Константин Фомиченко, региональный директор, директор департамента индустриальной и складской недвижимости NF Group, говорит: «На текущий момент мы видим, что основные тенденции, обозначенные по итогам полугодия, сохраняются за исключением показателя вакансии — его значение не увеличилось в третьем квартале 2022 года. В большинстве крупных регионов показатель свободного предложения без учета субаренды остается низким, и найти готовые площади большого размера крайне сложно. В целом мы ожидаем, что вакансия по прямой аренде еще вырастет к концу года и будет составлять 3–3,5% с учетом нового ввода».
По предварительным данным, за девять месяцев 2022 года объем сделок в регионах России (без учета Москвы и Санкт-Петербурга) составил 349 тыс. кв. м, что на 44% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. С учетом будущих сделок общее снижение спроса по сравнению с 2021 годом ожидается на уровне 35%.
Основными драйверами рынка остаются ритейлеры: их доля в общей структуре сделок составляет 42%. На компании сектора онлайн-торговли приходится не более 30% от объема спроса. Заметно возросли запросы со стороны дистрибуторов, доля сделок с которыми теперь составляет до 11% (на 8 п. п. больше по сравнению с итогами 2021 года).
Средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды на склады класса A в регионах России остается на уровне первого полугодия 2022 года, при этом наблюдается стабилизация средней стоимости аренды. Средний диапазон стоимости аренды складских площадей на первичном рынке составляет 5,5–7,2 тыс. рублей за квадратный метр в год без НДС и ОРЕХ. Для удаленных регионов с относительно более высокой стоимостью строительства, таких как Хабаровск и Владивосток, значения ставки составляют 8–8,5 тыс. рублей за квадратный метр в год triple net. При этом диапазон ставок аренды на вторичном рынке располагается на уровне 5–6 тыс. рублей, для регионов Сибири и Дальнего Востока — 6,5–7 тыс. рублей.