С 1 декабря 2022 года ЦБ намерен принять меры для сдерживания ставшей популярной ипотеки от застройщиков под 0%. В Краснодарском крае на субсидированную застройщиками ипотеку приходится 70% от всего числа ипотечных сделок. Эксперты поясняют, что решение ЦБ направлено на защиту интересов и банков, и заемщиков.
Фото: Константин Кокошкин, Коммерсантъ
Фото: Константин Кокошкин, Коммерсантъ
Регулирование выдачи ипотеки с низким первоначальным взносом (не выше 10%) на первичном рынке жилья будет ужесточено – с 1 декабря 2022 года Банк России установит надбавку к коэффициенту риска по ипотечным кредитам в рублях в 2,0. Это решение регулятора связанно с тем, что в течение второго квартала текущего года банки практически не предоставляли кредиты по договору участия в долевом строительстве с первоначальным взносом менее 10%. Их доля составила 0,3% (2,6% в первом квартале). По словам главы Центробанка Эльвиры Набиуллиной, рыночные ставки по ипотеке (если они не субсидированные) не могут быть ниже ставки по долгосрочным облигациям федерального займа, поскольку заемщиком выступает государство, так как это самые «безрисковые» вложения для банков. То есть такие ставки при инфляции в 4% могут быть не ниже 6%, заявила госпожа Набиуллина в середине сентября.
Спрос обусловлен доступностью
По словам директора ипотечного центра TrendAgent Юлии Евстифеевой, в крупных банках доля ипотечных сделок по субсидированным программам от застройщика составляет более 50%. «В Краснодарском крае доля ипотечных сделок от общего числа сделок в третьем квартале 2022 года составила 97%. Порядка 70% сделок из них были оформлены по субсидированным ипотечным программам. По-прежнему лидером по объему выдачи ипотеки остается программа субсидирования на весь период кредитования. Причем, 50% – это программа льготной ипотеки, действующая с 2020 года, и 50% – программа семейной ипотеки», – сообщает госпожа Евстигнеева.
Руководитель отдела продаж ГК «Точно» (экс-«ЮгСтройИмпериал») Алексей Некрасов говорит, что в августе и сентябре у застройщиков было достаточно много интересных программ субсидирования процентных ставок, за счет чего соотношение спроса и предложения на рынке недвижимости Краснодарского края находилось примерно в равных пропорциях. «Рост спроса в августе может объясняться тем, что к этому моменту истек срок действия мартовских срочных вкладов под высокий процент. Люди начали обналичивать их и вкладывать денежные средства в стабильную валюту – недвижимость», – рассказывает господин Некрасов.
По его словам, субсидирование ставок позволило людям оформлять достаточно комфортный ежемесячный платеж в размере 12–15 тыс. руб., что, в свою очередь, положительно повлияло на спрос. И несмотря на то, что в сравнении с аналогичным периодом прошлого года цены на недвижимость выросли, спрос даже превысил показатели 2021 года, поскольку стоимость квадратного метра сегодня компенсируется доступностью ипотечных программ.
Эксперты отмечают, что успех субсидированной застройщиком ипотеки связан с низкой платежеспособностью населения. «Ипотека под 0,1% выгодна только в одном случае – если для заемщика это единственный шанс приобрести жилье, и он планирует выплачивать ипотеку долгие годы», – говорит руководитель ипотечного отдела ГК «Точно» Гульсина Шакова.
Как объясняет «Ъ-Кубань» директор по исследованиям консалтинговой компании Macon Ольга Змиевская, суть субсидируемой ставки заключается в следующем: банк считает размер переплаты за весь период кредитования, застройщик компенсирует часть этой суммы, потенциальному покупателю процентная ставка пересчитывается с учетом компенсации застройщика. Размер этой компенсации полностью или почти полностью закладывается в стоимость квадратного метра квартиры.
«В течение 2021 года популярность субсидированных ставок росла, а в 2022 году они стали повсеместными. Если посмотреть на район Западного обхода (наиболее активно застраиваемая зона в Краснодаре), то по всем объектам заявлены ипотечные ставки ниже среднерыночных», – говорит эксперт.
По словам Ольги Змиевской, многие застройщики открыто говорят о том, что цена на квартиру по такой программе будет с удорожанием, то есть покупка такой квартиры обойдется дороже, чем по льготной ипотеке или за наличные. «Но среднестатистический покупатель видит, например, что ставка ниже в два раза, а цена одного квадратного метра при этом увеличивается менее чем в два раза. Действительно, итоговая сумма выплат при льготной и субсидированной ипотеке будет примерно одинаковой. Если квартира приобретается для длительного использования, а ее перепродажа в течение ближайших 10 лет не потребуется, то большой разницы между субсидированной и льготной ставкой покупатель не заметит», – поясняет госпожа Змиевская.
Риски покупателя
Эксперты считают, что ЦБ, ужесточая регулирование выдачи ипотеки с низким первоначальным взносом, минимизирует риски банка и заемщика. В первую очередь речь идет о покупателе. Субсидированная застройщиком ипотека делает приобретение жилья более доступным для людей, но при этом покупатель берет на себя и большие риски.
«Так как условия ипотеки под 0,1% часто бывают сложны для неподкованного в юридических и финансовых тонкостях россиянина, они могут вводить его в заблуждение. А это значит, что он может переоценить свои возможности и в какой-то момент не справиться с появившейся долговой нагрузкой. Рост числа такие случаев в свою очередь приведет к увеличению количества неоплачиваемых кредитов», – рассказывает «Ъ-Кубань» руководитель отдела по работе с состоятельными клиентами ИК Fontvielle Сергей Соловых.
Ольга Змиевская подчеркивает, что если по какой-либо причине через несколько лет покупатель примет решение о продаже квартиры или досрочном погашении долга, а на практике такое случается очень часто, то он потеряет крупную сумму денег. «Дело в том, что в договоре будет прописана цена с учетом удорожания, которое может достигать 20-30%, а в отдельных случаях и 70% от прайса. Именно эту сумму он будет должен банку, тогда как рыночная цена такой же квартиры на вторичном рынке, разумеется, не будет включать этой надбавки. В случае продажи квартиры полученной суммы попросту не хватит для погашения всего долга. А в случае досрочного погашения ипотеки никакой выгоды от экономии на процентах не будет», – поясняет эксперт.
Такая же ситуация и у банка, утверждает руководитель отдела продаж Группы компаний «Монолит» Сергей Багаев. «Если произойдет дефолт, банк не сможет после продажи залога по реальной рыночной стоимости закрыть остаток долга и покрыть издержки», – говорит господин Багаев.
Кроме того, существует риск, связанный с тем, что кредиты, оформленные по программам субсидированной ипотеки, могут погашаться заемщиками медленнее, чем рассчитывают банки. Об этом рассказал директор «TrendAgent Краснодар» Роман Кшивицкий. «Средний номинальный срок ипотеки сегодня составляет 20 лет, фактический срок погашения ниже в два раза. Однако при использовании субсидированных ипотечных программ заемщики погашают ипотеку медленнее. Если банк не учитывает, что средняя дюрация по кредитам со ставками около 1% будет в районе 10-12 лет, и соглашается на условия застройщика о комиссии не 30%, а, например, 15%, спустя некоторое время он может в своем отчете о прибыли и убытках обнаружить дыру», – поясняет господин Кшивицкий. Он добавляет, что банки с небольшим портфелем не всегда могут своевременно оценить эти риски. Первые признаки проблем могут проявиться уже через один-два года, и они могут оказаться губительными, утверждает эксперт.
Гульсина Шакова считает, мера вводится Центробанком, чтобы обезопасить банки от набора большого количества залоговых квартир, которые не будут реализованы в случае снижения платежеспособности заемщиков.
По ее словам, хотя ставка 0,1% и способствовала увеличению спроса на недвижимость в Краснодарском крае, для многих застройщиков она оказалась невыгодной – чтобы клиенту сформировали такую низкую ставку, застройщику необходимо платить большое комиссионное вознаграждение банку.
Крымских застройщиков сервис субсидированных ипотек не коснулся по причине ограниченного количества банков, которые работают на полуострове или с крымскими объектами, утверждает директор ООО «Ривьера Девелопмент» Сергей Асташкин. Он считает, что ужесточение субсидированной от застройщика ипотеки немного уравняет условия продаж на материке и в Крыму. По мнению эксперта, позиция ЦБ продиктована защитой прав потребителя.
Госипотека нуждается в поддержке
По мнению экспертов, причин, по которым субсидированная застройщиками ипотека вызвала столь резкую критику со стороны ЦБ, несколько. Так, Сергей Соловых считает, что ипотека с низкой процентной ставкой подрывает авторитет субсидированных государственных программ, которые являются действительно выгодными за счет выделяемых на них бюджетных средств. «Речь идет о семейной, льготной, дальневосточной, сельской ипотеках; специальных условиях для военнослужащих и IT-специалистов. Расходы бюджета только на первые четыре, самые популярные в минувшем году, превысили 100 млрд руб. Кстати, Краснодарский край, по данным «Домклик» за август 2022 года, входит в число регионов, где льготная ипотека востребована больше всего», - рассказывает эксперт.
Источник: Аналитический центр "Домклик"
Источник: Аналитический центр "Домклик"
Кроме того, по словам Сергея Соловых, ЦБ отслеживает динамику рынка недвижимости, чтобы не допустить образование пузыря. Кризис субстандартной ипотеки в США в 2008 году, который эхом отозвался и на других странах, включенных в глобальную экономику, продемонстрировал, насколько это может быть опасно. «Есть такая ситуация, которая получила название "ипотечная спираль". Она проявляется в следующем: на рынке усиливается число неоплачиваемых кредитов, и заемщики начинают массово терять жилье. Эти освобожденные квадратные метры поступают на рынок, увеличивая предложение и роняя цены. Низкая стоимость недвижимости провоцирует все новые отказы от платы по долговым обязательствам», - поясняет эксперт. Он добавляет, что в банковских портфелях ипотека занимает примерно десятую часть от всех активов. «Это значительная сумма, так что в случае проблем на рынке недвижимости, банковский сектор тоже пострадает. Так что Центробанк, предупреждая о недопустимости махинаций с ипотекой, принимает превентивные меры», - заключает господин Соловых.
Как предполагает Роман Кшивицкий, ЦБ может ввести и принять другие меры – например, ограничения на процентную ставку по субсидированной ипотеке от застройщика, либо применить повышенные надбавки для кредиторов. Кроме того, считает, эксперт, количество программ субсидированной ипотеки может сократиться уже в следующем году без вмешательства регулятора в связи с переходом рынка в стадию саморегулирования – будут уравновешены спрос, предложение и цены.
«На наш взгляд, отказ от ипотечных программ под 0,1% не означает окончания субсидирования от застройщиков. Скорее всего, возможность получить процентную ставку на 2-4% у клиента останется, естественно, при определенном удорожании стоимости квартиры. При таком сценарии отказ от околонулевых ставок по ипотеке не окажет существенного влияния на уровень спроса. Исходя из этого, отмена ипотечных программ под 0,1% на уровне предложения со стороны застройщиков также не отразится», – резюмирует господин Кшивицкий.
Читайте нас в Telegram 