С сентября в России запрещено дробить жилье на микродоли. Теперь закон требует, чтобы на одного собственника приходилось не меньше 6 кв. м жилой площади. О том, как новые нормы работают против мошенников и лиц, злоупотребляющих правом, «Ъ-Кубань» рассказала руководитель юридического департамента Жилищно-ипотечного центра «КАЯН» Евгения Неб.
Евгения Неб
Фото: предоставлено автором
Евгения Неб
Фото: предоставлено автором
«До недавнего времени закон не устанавливал минимальный размер доли в квартире, которая может находиться в собственности у гражданина. В результате можно было купить квадратный метр или даже его половину. Особенно распространена данная ситуация была в крупных городах, таких как Москва и Санкт-Петербург, поскольку, приобретая такую долю, гражданин получал право на регистрацию по месту жительства, и это развязывало руки мошенникам и иным лицам, злоупотребляющим своим правом, которые могли создать массу проблем добросовестным сособственникам недвижимости и серьезно испортить им жизнь.
По закону, для продажи доли требуется сначала предложить ее другим сособственникам, и только если те откажутся, продавать постороннему лицу. Для дарения доли такого согласия не требуется. Однако мне известны случаи, когда недобросовестные совладельцы продавали свою долю постороннему гражданину, оформив сделку как дарение. Таким образом, фактически доля продавалась третьему лицу без уведомления остальных совладельцев. Это вело к нарушению права преимущественной покупки остальных сособственников, а кроме того, у них в квартире появлялся абсолютно посторонний человек.
Новый обладатель микродоли имеет право проживать в квартире и пользоваться местами общего пользования, кухней, ванной. Эта лазейка в законе часто использовалась как инструмент мести, который мог сделать жизнь других собственников невыносимой. В практике известны случаи, когда черные риэлторы выкупали микродоли по рыночной цене, а потом заселяли в квартиры лиц, ведущих асоциальный образ жизни, и таким образом вынуждали оказавшихся в такой ситуации людей продать свои доли по заниженной стоимости.
Но покупка — не единственное основание возникновения права собственности. Как правило, такие микродоли могут образовываться в результате наследования в том случае, когда у умершего имеется несколько наследников, либо если доля наследодателя также была невелика, раздела имущества, при использовании маткапитала, размер которого учитывается при расчете долей родителей и детей в квартире.
Однако эта норма имеет исключения. Так, запрет не распространяется на ситуации, когда недвижимость делится при передаче по наследству, покупается с использованием маткапитала, когда закон требует наделять долями всех членов семьи в случае приватизации.
Поскольку обратной силы закон не имеет, он будет распространяться только на правоотношения, которые возникнут после 1 сентября 2022 года. Вместе с тем, к сожалению, остались и неразрешенные вопросы. Так, например, не разъясняется, как быть тем собственникам, которые уже приобрели на законных основаниях микродоли до вступления закона в силу. Получается, что их права на распоряжение своим имуществом ограничиваются. Однако рассчитываю, что механизм реализации в ближайшем будущем будет разработан. Так, например, нескольким собственникам микродолей можно будет совместно продать свои доли, таким образом, норма закона будет соблюдена».
Читайте нас в Telegram 