Местный специализированный застройщик «Спецфундаментстрой» (СЗ СФС) стал единственным участником первых в Липецке торгов на комплексное развитие территорий (КРТ). По их условиям компания должна снести 22 двухэтажных дома, из которых только пять аварийные, и 13 других объектов, чтобы на их месте построить 52 тыс. кв. м жилья и 20 тыс. кв. м других помещений, а также детсад на 150 мест. В СФС свои планы не комментируют. Другие участники рынка считают проект невыгодным.
Застройщики Липецка опробуют механизм КРТ
Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ
Застройщики Липецка опробуют механизм КРТ
Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ
Победителем торгов на КРТ квартала, ограниченного улицами Нестерова, Гагарина, Качалова и переулком Попова, в Липецке стало местное ООО «СЗ “СФС”». В мэрии «Ъ-Черноземье» уточнили, что компания оказалась единственным участником аукциона, но договор с ней еще не заключен. Предложение СФС не отличается от начальной цены лота и составляет 4,7 млн руб.
Договор планируется заключить на 10 лет. За это время, следует из аукционной документации, компании предстоит освоить 4,5 га. В квартале расположены пять признанных аварийными двухэтажных домов и 17 двухэтажек, не являющихся ветхими. Все участки под ними обременены, так как находятся «в зоне санитарной охраны источников водоснабжения и водопроводов питьевого назначения водозабора».
Компании предстоит расселить 540 человек: 379 собственников и 161 жителя с договорами социального найма. Выплата компенсации людям предусмотрена до 31 декабря 2023 года.
Кроме того, застройщик должен снести десять гаражей, которые занимают 1 тыс. кв. м, пункт приема стеклотары на 182 кв. м, погреб и склад на 24 кв. м каждый. Обеспечить будущих жителей машино-местами необходимо через «подземную автостоянку без механизированной парковки».
Вместо всех снесенных объектов СФС может построить дома общей площадью 72 тыс. кв. м. Из них 52 тыс. предназначены под жилые помещения, 12 тыс. под помещения «вспомогательного значения» и 8 тыс. под нежилые. При этом максимум можно строить 15 этажей, а коэффициент плотности застройки не должен превышать 1,6. Компания обязана возвести детсад на 150 мест и коммунальные сети, чтобы потом передать их в муниципальную собственность.
В СФС не смогли оперативно прокомментировать планы по освоению квартала. В приемной компании «Ъ-Черноземье» рассказали, что директора нет на месте, а его заместители находятся на совещаниях и освободятся «завтра».
По данным Kartoteka.ru, ООО «СЗ “СФС”» зарегистрировано в Липецкой области в ноябре 2016 года для строительства жилых и нежилых зданий. Уставный капитал — 80 млн руб. По итогам 2021 года выручка компании составила 410,9 млн руб., чистая прибыль — 17,9 млн руб. Гендиректором и владельцем 3,03% является Евгений Сыров. Еще 0,12% принадлежит Татьяне Федотовой, а 0,6% — Александре Сухановой. Основная доля (96,78%) в собственности липецкого ООО «Спецфундаментстрой-инвест», по 25% которой владеют Евгений Сыров, Мария Пушилина и Ульяна Ульяшина. Собственник еще 25% не раскрывается. Головному юрлицу также принадлежат местные ООО «СЗ "СФС-С"» и ООО «СЗ компания "СФС"».
По собственным данным, «Спецфундаментстрой» был создан в 1978 году как трест, а в 1992 году реорганизован в ОАО. Затем компания еще несколько раз меняла форму юрлица. Застройщик «впервые в Липецке» в 1996 году освоил монолитное домостроение, а в 2011 году — технологию каркасно-монолитной системы «Аркос». Помимо родного региона, компания также возводила дома в Мытищах и Туапсе. В компании действуют железобетонный цех и цех деревообработки. Застройщик возвел 17 зданий и реализует в Липецке два проекта. По данным Единой информационной системы жилищного строительства «Дом.РФ», ООО «СЗ "СФС"» возвело пять домов (один в Туапсе), а ООО «СЗ "СФС-С"» — четыре дома в микрорайоне Елецкий. Последний объект был сдан во втором квартале этого года.
Липецкий аукцион на КРТ стал первым успешно завершенным в Черноземье. В мае никого из застройщиков не заинтересовало развитие почти 10 га в Орле. В Воронеже первые площадки на 6,8 га и 5,1 га до сих пор не выставлены на торги, местные власти рассчитывают, что это произойдет до конца года. При этом Минстрой РФ видит градостроительный потенциал в рамках развития 12 участков КРТ в Воронеже в 2,5 млн кв. м на более 240 га. По словам мэра Липецка Евгении Уваркиной, потенциал города составляет 240 тыс. кв. м жилья на четырех территориях площадью 18,2 га.
Участники строительного рынка на условиях анонимности говорят о сложной экономике проекта. «Застройка в рамках КРТ является длинной историей. Как правило, на таких участках есть аварийные дома, с расселением которых проблем нет, и есть обычные. С собственниками такого жилья застройщику необходимо договариваться, и это может занять неопределенные сроки: нередко есть нежелающие менять квартиру. С учетом небольшого объема площади под жилье и убыточного для компании строительства подземных парковок в таком проекте сложно выйти на прибыль»,— пояснил один из них.
По словам другого собеседника «Ъ-Черноземье», в целом механизм КРТ весьма привлекателен, «но неплохо было бы, чтобы власти предлагали уже готовые расселенные площадки»: «Тогда интерес к таким конкурсам вырастет. Застройщики готовы платить за землю и нередко, как показывает практика, в разы больше начальной цены. Город на этом может заработать еще больше».
В чем власти видят преимущества комплексного развития территорий
Механизм КРТ объединил все существовавшие инструменты развития городских территорий. Он призван заменить в том числе механизм развития застроенных территорий, который предполагает своего рода точечную застройку. По словам директора департамента КРТ Минстроя РФ Марии Синичич, новый механизм позволяет вовлекать в развитие и преобразование кварталы и микрорайоны. Вместе с тем при КРТ можно застраивать не только территории с ветхим жильем, но и промплощадки. При этом с помощью механизма можно выровнять баланс экономики девелоперских проектов, совмещая несмежные площадки. Параметры застройки при КРТ могут не совпадать с установленными градостроительными регламентами — но изменения должны быть внесены в генплан города. Это позволяет значительно сократить сроки инвестиционно-строительного цикла.