Несмотря на высокий уровень доходности на российском рынке недвижимости, иностранные строительные компании не спешат выходить на него. Почему это происходит, корреспонденту "Ъ-Дома" Алле Толиной рассказал директор по международным инвестициям компании Knight Frank Эндрю Кингхорн.
— Как вы оцениваете степень вовлеченности иностранных строительных компаний и инвесторов в российский рынок недвижимости?
— На российском рынке недвижимости мало иностранных участников. Из строительных компаний это в первую очередь Enka, Bovis Lend Lease, Strabag, из инвесторов — AIG, Fleming Company Partnership, G Capital. Эти инвесторы уже работают на российском рынке, еще целый ряд компаний рассматривают возможность своего выхода в Россию
— Какие, например?
— Invesco, европейский фонд с уставным капиталом $750 млн, $150 млн из которых предназначено для России. Насколько мне известно, эта компания выйдет на российский рынок в 2006 году. Возможность покупки первого офисного центра в России рассматривает DB Real Estate. GER — крупный американский инвестиционный фонд — также находится в процессе выхода на рынок. У этой компании уже есть конкретный объект для инвестирования. Остальные инвесторы интересуются Россией, но пока не заявляли о готовности выйти на этот рынок. Инициативу проявляют в основном не инвестиционные фонды, а частные инвесторы.
— А как насчет строительных компаний?
— Многие строительные компании ушли из России в 1998 году и так и не вернулись. Сейчас основным сдерживающим фактором для них является необходимость работы с местным партнером. Несмотря на то что в Москве больше, чем в других европейских столицах, возможностей для получения прибыли, непрозрачность строительного рынка остается главным фактором, влияющим на принятие решения о работе в России.
— Почему их пугает необходимость работать с российским партнером?
— Иностранные компании привыкли контролировать реализацию проекта полностью, а здесь им навязывают, с кем работать. Западные компании опасаются того, что проект может выйти из-под их контроля.
— Кто навязывает российских партнеров иностранным компаниям?
— Политическая ситуация в России. Не секрет, что власти хотят, чтобы иностранные компании работали с определенными партнерами. Иностранные девелоперы думают, что если они выберут не того партнера, то проект может не пойти из-за противодействия властей. Пример — проведение конкурса на реконструкцию гостиницы "Россия", когда победителем оказалась компания ST Development, предложившая проект реконструкции, предусматривающий инвестиции $800 млн. При этом компания Strabag, предложившая проект стоимостью $1,6 млрд, не выиграла конкурс.
— После этого случая в компании Strabag не задумались о том, не покинуть ли российский рынок?
— Полагаю, они задумаются, стоит ли продолжать работать в России столь же активными темпами, как это было до сих пор. Тем не менее я считаю, что в ближайшие 12-18 месяцев строительные компании начнут выходить на российский рынок, потянувшись за инвесторами, и в ближайшие полтора-два года, несмотря на все сложности, можно прогнозировать большой приток капитала в российскую строительную отрасль.
— Можно предполагать, что западные инвесторы, которые придут на российский рынок, не захотят работать с местными строительными компаниями и приведут за собой тех, с кем у них уже есть опыт успешной работы в Европе?
— Нет, здесь нет прямой связи. Я думаю, наибольшая проблема для вхождения на российский рынок — это отсутствие объективной информации о России, поскольку в западную прессу попадает в основном негатив.
— Какие сектора рынка недвижимости могут быть наиболее интересными для западных инвесторов и строителей в России?
— Инвесторы, конечно, в большей степени заинтересованы в офисных зданиях. Лишь небольшое количество институциональных инвесторов специализируются на жилой недвижимости. Строительные компании более гибкие, они готовы работать в любом сегменте, если эта деятельность приносит прибыль.
— Почему жилищное строительство неинтересно инвесторам? Ведь в Москве цены на жилую недвижимость растут очень быстро, и она может приносить большие прибыли.
— Инвесторы смотрят не только на текущую прибыльность. Они скорее вложатся в такой проект, где деньги будут идти от компаний-арендаторов, а не от частных лиц. Доход от жилой недвижимости может быть и выше, но это менее надежно. Строительным же компаниям все равно что строить, им главное получить все разрешения и согласования.
— Насколько, с вашей точки зрения, российские процедуры получения разрешений и согласований на строительство сложны?
— Общее представление иностранного бизнеса о России сводится к тому, что процесс получения согласований и разрешений здесь гораздо труднее, однако такое представление чаще всего возникает из-за непрозрачности и закрытости рынка. Но, насколько я успел заметить, все не так сложно и не очень отличается от других стран.
— Существует ли интерес у иностранных строителей к рынку загородного жилья?
— Да, но гораздо меньший, чем к массовому городскому жилью. Это объясняется тем, что загородное жилье менее доходно, чем жилье в густонаселенном центре. Хотя некоторые районы Подмосковья могут быть интересны западным строителям, но в том случае, если реализуемый проект достаточно большой.
— Некоторое время назад на московском рынке было много строителей из Восточной Европы, потом они исчезли. Хотелось бы понять, куда они пропали. Вы не знаете?
— Многие из них очень пострадали из-за кризиса 1998 года и были вынуждены уйти с рынка. А возвращаться на рынок, на котором вы уже однажды понесли потери, всегда труднее, чем выходить в первый раз.