С 1 января вступили в силу ряд поправок и дополнений к жилищному законодательству, многие из которых имеют отношение к ипотечному кредитованию. Изменения можно разделить на два основных блока: важные для заемщиков и первичных кредиторов и имеющие первоочередное значение для эмитентов ипотечных ценных бумаг. "Ъ-Дом" уже рассказывал 16 февраля о пунктах, касающихся выпуска ипотечных ценных бумаг и привлечения финансовых ресурсов для ипотеки. Об изменениях в правовом поле, важных для заемщиков и первичных кредиторов, корреспонденту "Ъ-Дом" Ренате Ямбаевой рассказал начальник управления федеральных программ Агентства по ипотечному жилищному кредитованию Денис Гришухин.
— Наиболее известной поправкой в жилищных законах стала отмена нотариального удостоверения договоров ипотеки. Однако банкиры уверяют, что уже давно оформляют документы по ипотечным сделкам как договоры купли-продажи на кредитные ресурсы, не требующие регистрации у нотариуса и выплаты, соответственно, 1,5% от стоимости квартиры. Имеет ли в таком случае поправка значение?
— Конечно, всегда есть возможность обойти закон более или менее легальным способом. Но все-таки большинство банков предпочитали четко следовать правилам и оформлять договоры нотариально. Сейчас можно совершенно официально от этого отказаться. Но наиболее важным моментом в принятом пакете законов я бы назвал возможность выселения заемщика из заложенного жилья, в том числе в тех ситуациях, когда оно является для него единственным. Ранее нерешенность этой проблемы создавала очень серьезный риск для банков, делая залог квартиры фактически условным. В этих условиях многие банки не спешили развивать ипотечные программы. Теперь эта проблема решена. На упрощение процедуры получения кредита направлена и отмена пункта об обязательном согласии органов опеки и попечительства на залог приобретаемого жилья. Это в большинстве случаев, конечно, не было серьезным препятствием, но требовало дополнительного времени и, что греха таить, иногда и лишней взятки.
— Определен ли порядок выселения, куда отправляется неплатежеспособный заемщик?
— До урегулирования претензий банка заемщик должен получить временное жилье в муниципальном фонде. Потом на деньги, оставшиеся от реализации заложенной квартиры и расчетов с банком, он, скорее всего, сможет купить себе какое-нибудь жилье или снимать его в течение длительного срока. Что касается выселенных несовершеннолетних, то они должны обязательно получить возможность проживания на новой жилплощади заемщика. Стоит отметить, что сегодня вопрос с муниципальным маневренным фондом, куда должен отселяться заемщик, до сих пор не решен. И важно, чтобы муниципалитеты приняли внутренние регламенты по обеспечению выселяемых граждан временным жильем. Хотя вряд ли этот вопрос будет стоять действительно остро — в мировой практике ипотеки доля проблемных кредитов, при урегулировании которых дело доходит до выселения, не превышает 1%.
— Как еще обновленное законодательство снижает расходы заемщика по сделке?
— Снижена стоимость государственной регистрации собственности на жилье — теперь ее оплата заменена пошлиной в размере 500 рублей. Но при этом неожиданно для разработчиков поправок существенно выросли сроки регистрации. Если раньше квартиру можно было оформить в собственность за неделю, то теперь на это фактически никогда не уходит меньше месяца. Дело в том, что теперь гораздо более четко прописана ответственность органов регистрации, а в ряде случаев она увеличена. И госорганы, даже если могут, не оформляют документы быстрее, просто чтобы все досконально проверить. Эта проблема стоит остро, и ее надо в ближайшее время решать.
— А для прямой защиты заемщика что-нибудь в обновленном законодательстве предусмотрено?
— Впервые введено понятие добросовестного приобретателя и прописана определенная защита его интересов. Так, если человек абсолютно законно приобрел квартиру у недобросовестного продавца, последний исчез и не может быть привлечен к ответственности, а квартира реквизируется, государство компенсирует пострадавшему покупателю ее стоимость — правда, только в размере до 1 млн рублей.
— Как изменилось налогообложение сделок с недвижимостью и ипотечных сделок в частности?
— Отменяется взимание НДС при продаже жилья. Теперь юридические лица могут спокойно оформлять недвижимость на себя и полноценно участвовать в сделках. В области налогообложения физических лиц тоже введен ряд поправок. Так, с пяти до трех лет сокращен срок, в течение которого квартира должна находиться в собственности, чтобы при ее продаже гражданин не уплачивал подоходного налога в размере 13% со всей суммы сделки. Важным является также включение в налоговый вычет покупателя квартиры процентов, выплачиваемых им по ипотечному кредиту.
— Решены ли законодательные проблемы, ранее ограничивавшие ипотеку отдельных домов и загородных коттеджей?
— Ситуация с ипотечным кредитованием приобретения отдельно стоящих домов и коттеджей упростилась. Мы постепенно приходим к тому, что земля и расположенная на ней недвижимость воспринимаются как единый объект. Теперь если дом закладывается, автоматически вместе с ним становится залогом и земельный участок. Кроме того, сняты препятствия для получения ипотечного кредита под залог существующего жилья, а полученные кредитные средства можно будет направлять не только на покупку жилья, но и на его ремонт или погашение ранее взятого кредита.
— Можно ли считать правовую базу для ипотеки окончательно сформированной?
— Принятый пакет поправок в жилищное законодательство является только началом, далеко не все вопросы урегулированы. Хотя основной объем работ в области нормотворчества коснется все-таки ипотечных ценных бумаг. В регулировании первичного рынка ипотечного кредитования все концептуальные проблемы оговорены, необходимы по большей части уже чисто технические доработки. Например, нужно решить вопрос с процедурой обращения взыскания на заемщика, сформировать механизм, более простой и менее затратный для банка, нежели сегодня, а также судебную практику. Ведь у нас суды до сих пор часто руководствуются не сухими законодательными нормами, а соображениями социальной справедливости и даже в очевидных случаях предпочитают становиться на сторону граждан.