О том, появились ли у российских оценщиков новые точки для роста, как решить давнюю проблему демпинга на оценочном рынке, о федеральных стандартах оценки, которые осенью вступят в силу, что оставила оценщикам пандемия COVID-19 и что принес текущий геополитический кризис, рассказала управляющий партнер ООО «Профессиональная группа оценки» Ирина Комар.
Ирина Комар, управляющий партнер ООО «Профессиональная группа оценки»
Фото: Из личного архива
Ирина Комар, управляющий партнер ООО «Профессиональная группа оценки»
Фото: Из личного архива
— В прошлом году участники оценочного рынка возлагали большие надежды на шаги, сделанные в направлении изменения законодательства по закупочным процедурам (223-ФЗ и 44-ФЗ), которые должны были пересмотреть значение стоимостного критерия при выборе контрагента. Были ли серьезные подвижки в этом направлении в течение года и оправдались ли ожидания рынка?
— Каких-либо серьезных подвижек на рынке наша компания не заметила. Даже в случае, когда крупный потребитель услуг по оценке проводит сначала квалификационный отбор, предъявляя довольно жесткие требования к квалификации оценочной компании (размер выручки, стаж, количество оценщиков в штате, опыт), потом основным критерием для заключения договора все равно является цена. Кто дешевле, с тем и работают. Удивляет и расстраивает то, что даже после отбора условно 20 компаний все равно все заканчивается демпингом.
— Получается, проблема демпинга на оценочном рынке до сих пор актуальна? На ваш взгляд, ее можно как-то решить?
— Проблема демпинга в оценочной отрасли была всегда, а в последнее время, мне кажется, она только усилилась. На мой взгляд, на это оказали влияние пандемия COVID-19 и текущая неопределенность в экономике, а также уход с рынка довольно большой для оценочных услуг ниши — оспаривание кадастровой стоимости. Многие компании, у которых приоритетными были направления по оценке для ипотеки или оспаривание кадастровой стоимости, ощутили резкую нехватку работы и пытаются удержаться на рынке через демпинг.
Решать проблему демпинга надо комплексно: через повышение барьера на вход в профессию, увеличение членских взносов, увеличение тарифов на страхование ответственности, усиливание контроля качества отчетов со стороны СРО, проверяющих органов, специальных служб крупных клиентов, апелляционного органа при Минэкономразвития России. Делать дешевую и, как следствие, некачественную оценку должно стать рискованно и экономически невыгодно — тогда демпинг уйдет.
— Участники рынка возлагали большие надежды и на вступление в силу новых стандартов бухучета, благодаря которым у оценщиков прибавилось бы работы. Например, определение стоимости активов по справедливой стоимости. Сбылись ли эти прогнозы?
— Работы по определению справедливой стоимости, например для целей бухгалтерского учета по ФСБУ 6/2020 «Основные средства», действительно на рынке появились, но я не могу сказать, что доля таких заказов сейчас существенная. А с выводом справедливой стоимости за периметр оценочной деятельности (с вступлением в силу новых федеральных стандартов оценки (ФСО) для данных работ необязательно будет привлекать оценщиков, потому что выпускаемый документ будет не отчет об оценке в понимании оценочного законодательства.
— Расскажите подробнее о новых стандартах оценки?
— В этом году Минэкономразвития утвердило новые ФСО, над которыми трудилась рабочая группа по стандартам, в которую входили и наши оценщики из «Профессиональной группы оценки». То есть к созданию новых стандартов мы имеем непосредственное отношение. Мы считаем, что в течение двух лет была проделана просто колоссальная работа по написанию стандартов, а новая их редакция реализована так, чтобы они стали приближены к международным и при этом учитывали особенности российского законодательства. Но новая редакция ФСО вызвала бурное обсуждение, а отдельные их положения подверглись жесткой критике со стороны многих представителей оценочного сообщества. В этом нет ничего удивительного: у нас в оценке уже более 25 лет существует много дискуссионных вопросов, по которым ведущие специалисты не могут договориться и прийти к единому мнению. Работа по написанию и утверждению новых стандартов сейчас все еще идет. Минэкономразвития утвердило стандарты I–VI — это так называемые общие стандарты, и они вступят в силу только с 7 ноября. Параллельно идет работа по развитию специальных стандартов: по оценке недвижимости, бизнеса, НМА и т. д. Кроме этого готовятся официальные пояснения к утвержденным новым стандартам, в которых будут даны комментарии по их применению, особенно в отношении тех пунктов, которые вызвали наибольшее количество вопросов у оценщиков.
Переход на новые стандарты — это новый вызов, с которым столкнутся все оценщики России, и всем, кто захочет остаться на рынке, надо будет перестроиться и многое поменять в своей привычной работе.
Я считаю, что в процессе использования стандартов станет понятно, нуждаются ли они в доработке, и при необходимости такая работа будет проделана. Об этом говорилось и на Совете по оценочной деятельности при Минэкономразвития России, членом которого я являюсь и где происходило голосование о принятии новой редакции ФСО.
— Как продвигаются дела с созданием апелляционного органа при Совете по оценочной деятельности?
— Апелляционный орган сейчас работает в апробационном режиме. Генеральный директор нашей компании Анна Исаева входит в комиссию по направлениям оценки недвижимости и бизнеса, и ее довольно часто привлекают для рассмотрения спорных отчетов, на которые поступили жалобы, но пока поправки в закон об оценочной деятельности не приняты, все решения комиссии носят лишь рекомендательный характер.
— В прошлом году рынок ожидал приказов по переоценке кадастровой стоимости земельных участков, которые должны были создать для оценщиков дополнительный фронт работ. Это сбылось?
— В настоящий момент все процессы, связанные с определением и оспариванием кадастровой стоимости, сосредоточены в руках государственных структур. Кадастровую стоимость определяют в государственных бюджетных учреждениях, а при оспаривании в суде назначают судебную экспертизу в государственных судебно-экспертных учреждениях. Такая практика возникла после выхода распоряжения правительства РФ от 16 ноября 2021 года №3214-р, в котором был утвержден Перечень видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациями. В этот перечень попали судебная строительно-техническая экспертиза и судебная землеустроительная экспертиза, которые относятся к судебным экспертизам по определению рыночной стоимости объектов недвижимого имущества и объектов землеустройства в рамках оспаривания или установления их кадастровой стоимости.
Таким образом, дополнительного объема работ, связанных с оспариванием кадастровой стоимости, оценщики не получили, напротив, количество обращений от собственников резко снизилось. Потребителю не нужны отчеты об оценке, которые в суде будут признаны некачественными, а рыночная стоимость не будет подтверждена. В некоторых регионах РФ судьи направляют экспертизы в независимые оценочные организации, но вот в Москве, Московской области все экспертизы проводит только лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации, и как-то так у них выходит, что рыночная стоимость оказывается близкой с кадастровой и экономию налогов собственник недвижимости через суд не получает.
— Эхо пандемии еще как-то влияет на работу оценщиков и их заключения?
— На мой взгляд, пандемия COVID-19 уже не оказывает какого-то отрицательного влияния на оценочную отрасль, а вот положительные моменты после нее остались. Пандемия привела к некоторым изменениям, которые останутся с нами надолго. Например, удаленная работа оценщиков позволила столичным компаниям привлечь толковых специалистов из регионов, предложив им интересные проекты и конкурентные цены, при этом компании смогли сократить свои издержки на аренду и зарплаты. Многие совещания и встречи перешли в онлайн, что сильно экономит рабочее время. Конференции, семинары, круглые столы теперь тоже часто проводятся онлайн, что делает их более доступными и позволяет привлечь больше участников, в том числе из регионов.
— Текущая ситуация и геополитический кризис поменяли что-то на рынке оценки?
— При любом кризисе или турбулентности экономики бизнес чувствует себя плохо. Иногда это негативное влияние проявляется быстро, иногда — спустя время. Оценочная отрасль не является исключением, поскольку она интегрирована во многие другие процессы экономики нашей страны. Сейчас приходится сталкиваться с тем, что некоторые крупнейшие потребители оценочных услуг пересматривают выделенные на оценку бюджеты в сторону уменьшения или переносят планы по ее проведению на будущие периоды. Или, например, повышение Центробанком ставки рефинансирования привело к повышению ипотечных ставок, тем самым снизив спрос на кредиты и, соответственно, спрос на оценку для целей кредитования под залог.
— Что именно для вашей компании поменялось в текущем году?
— Мы чувствуем себя стабильно и уверенно даже в этом непростом с точки зрения экономики 2022 году. «Профессиональная группа оценки» всегда отдавала приоритет нестандартным, сложным и крупным проектам. Например, у нас нет отдела по оценке розницы, то есть оценки квартир, гаражей и коттеджей для физических лиц. Мы считаем, что рано или поздно такая оценка будет автоматизирована и уйдет с рынка. А вот оценка нестандартных объектов, требующая высокой квалификации и трудозатрат, будет востребована всегда. В настоящее время мы много работаем с оценкой проблемной задолженности и непрофильных активов банков, с оценкой прав требований, оценкой, необходимой при процедуре банкротства, при оспаривании сделок и иных имущественных спорах в суде. Тут на первое место выходят опыт, квалификация и профессионализм. Многие рекомендуют нашу компанию, поскольку мы работаем качественно и оперативно по всем регионам РФ.
Кроме того, на базе головного офиса ООО «Профессиональная группа оценки» в «Москва-Сити» была открыта общественная приемная при уполномоченном по защите прав предпринимателей в Москве (Татьяны Минеевой.— “Ъ”) по вопросам оценочной деятельности и судебной экспертизы. Мы считаем, что любой успешный бизнес должен быть социально направленным, поэтому мы совмещаем коммерческую деятельность нашей компании с бесплатными профессиональными консультациями предпринимателей по вопросам наших компетенций. К нам обращаются предприниматели и собственники бизнеса по многим вопросам, связанным с определением стоимости имущества: оспаривание кадастровой стоимости, выкуп муниципальной собственности, компенсация при изъятии и многим другим. Благодаря нашему взаимодействию с аппаратом уполномоченного многие проблемные или системные вопросы удается решить оперативно, поддерживая диалог с государственными структурами.