Красноярский край долгие годы был лидером СФО по вводу жилой недвижимости. Наши застройщики не боялись браться за самые смелые проекты. В результате за последние 15 лет в краевом центре появилось больше 30 новых жилых комплексов. Времена меняются. В начале 2021 года в крае заработал федеральный закон о комплексном развитии территорий. Требования к застройке территории повысились. Одной из первых, кто подхватил новый тренд на комплексную застройку, стала красноярская строительная компания «СибЛидер». Она выиграла аукцион на застройку участка Семафорная – Вавилова. Директор компании Игорь Шиманский рассказал о том, что уже сделано в микрорайоне Вавиловский, каким будет Красноярск через 20 лет и как антироссийские санкции могут сказаться на строительной отрасли.
Игорь Шиманский, директор ООО «СК «СибЛидер»
Игорь Шиманский, директор ООО «СК «СибЛидер»
– Насколько серьезно ударили западные санкции по строительной отрасли?
– Я думаю, пока мы серьезно не почувствовали их влияние. Все еще впереди. Конечно, сначала все насторожились – прогнозировался значительный рост цен. Но этого не произошло. Российские металлургические компании переключились на внутренний рынок. В итоге арматура и сталь выросли в цене на 7–8 %. Кирпич тоже незначительно подорожал. Но ведь мы понимаем, что это все временно. Оборудование, на котором производится тот же кирпич, почти все импортное. Замена деталей на нем будет стоить приличных денег и времени. Это все может сказаться в дальнейшем на стоимости конечного продукта, плюс к этому инфляция требует роста заработных плат в отрасли. Это все ведет к удорожанию строительства. Но цены на недвижимость подняты у нас под потолок возможностей покупателей. Получается, застройщикам придется терять часть прибыли. Поэтому в целом я настроен пессимистично. Вижу, что многие коллеги оперативно достраивают свои объекты и за новые браться не спешат, чтобы не рисковать.
– Не считая санкционного давления, какие основные тренды сложились на красноярском строительном рынке за последний год?
– Я в этой отрасли работаю уже больше 40 лет и могу выделить несколько тенденций.
Самое главное произошло пару лет назад, когда внедрили обязательное использование счетов эскроу для взаиморасчетов. По сути, банковское кредитование уже активно заработало и стало понятно большинству. Надо сказать, наши застройщики хорошо освоили этот механизм, правильно его оценили, но главное, привыкли работать в рамках закона.
Еще один тренд, который пока мало кто отмечает, но он, безусловно, есть, и он очень важен, – это разделение строительной отрасли на застройщиков и подрядчиков. Это хороший, нужный процесс. В Москве он давно произошел. Выделяется специализация. Каждая компания занимается тем, что ей ближе. Кроме того, не все застройщики смогли освоить эскроу и научились по новой схеме работать с банками, поэтому ушли в подрядчики. Процесс этого разделения идет медленно. В сегменте подрядных организаций конкуренция пока недостаточная. Но я уверен, что со временем в эту нишу будет приходить все больше хороших, качественных компаний.
Важным этапом для всей строительной отрасли края стал выход в декабре 2020 года закона о комплексном развитии территорий (КРТ). Сейчас с этим законом работают и застройщики, и власть, и архитекторы. Радует, что Красноярск быстро подхватил это нововведение. Думаю, КРТ в регионе покажет себя очень хорошо.
Жилой комплекс «Вавиловский дворик»
– Все-таки этот закон требует от застройщика пересмотреть свои взгляды на строительство жилых комплексов. Многие ли компании готовы к этому?
– Этот закон очень нужен был нам всем (не только застройщикам, но и жителям Красноярска). На мой взгляд, чтобы подстроиться под новое законодательство и активно работать по нему, строительная компания должна соответствовать трем критериям.
Во-первых, застройщик должен быть социально ориентированным. Приведу пример. Когда мы начинали разрабатывать наши первые дома в районе Вавиловском в 2009 году, была определена стратегия – санации и реконструкции данного района с учетом интересов жителей. У нас стояла задача не только построить 10–11 зданий и получить прибыль. Сейчас мы думаем о комплексном подходе завершения проекта с полноценным благоустройством: с выделением помещений на первых этажах под детские сады и площадки, зонами отдыха во дворах, отдельным спортивным комплексом и пешеходным бульваром, связывающим район. Современный застройщик в рамках КРТ как раз и должен понимать социальную значимость строительства в Красноярске. Конечно, этого нельзя добиться, если не работать совместно с администрацией района, города.
Эскизный проект каждого ЖК разрабатывается компанией с учетом сопредельных районов города, комфортного передвижения жителей по внутриквартальной застройке с выходом на центральную транспортную артерию
Вторым критерием я бы назвал репутацию. Чтобы взяться за большой проект комплексного развития территории, надо уметь выстраивать отношения с банками; уметь защитить свой проект перед властью и населением. Не секрет, что часто нововведения сначала воспринимают в штыки. В общем, надо быть настоящим дипломатом, готовым к компромиссам.
И третий, очень важный критерий – профессионализм и компетенции работников строительной компании.
– «СибЛидер» первым в Красноярске выиграл аукцион на комплексное развитие территории. Речь идет о преображении участка Семафорная – Вавилова. Каким станет это место в будущем?
– Мне самому очень нравится этот микрорайон. «СибЛидер» начал его осваивать с 2008 года. Мы были первыми за Уралом, кто в большом городе взялся за продуманную, комплексную санацию существующего жилого микрорайона. Обычно в рамках реновации застроенной территории все сносится и строится заново. Сложность этого места была в том, что оно уже имело свое лицо. Здесь стоят дома сталинской и хрущевской застройки со сформировавшимися зелеными дворами. Задача стояла максимально сохранить деревья и кустарники, бережно отнестись к старой архитектуре.
Мы построили там уже 14 зданий; снесли и расселили 16 десяти- и двенадцатиквартирных аварийных домов, благоустроили территорию; сделали дороги. Компания вложила деньги в строительство двух площадей: перед ТЮЗом и Якорную. Кстати, мы сюда специально привезли из Пензы и установили настоящий крейсерный якорь.
Площадь «Якорная», построенная компанией «СибЛидер»
Сейчас перед нами стоит задача за восемь лет построить здесь девять жилых домов, одно административное здание и достроить спортивный комплекс. Эскизный проект мы разрабатывали с учетом того, чтобы район встраивался в сопредельные районы города; чтобы жителям было комфортно передвигаться по внутриквартальной застройке с выходом на центральную артерию правобережья – проспект Красноярский рабочий. При этом важно, чтобы, например, арендаторами нежилых помещений на первых этажах стал социально ориентированный сегмент бизнеса: сады, музыкальные и художественные детские школы и так далее. На строительство одного дома мы закладываем 18 месяцев. Это хороший и очень высокий темп. Надеемся, что строительство будет завершено к 400-летию Красноярска.
Плюс к этому наша цель – выстроить отношения с администрацией города так, чтобы совместно благоустроить участки, которые находятся за пределами наших территорий. Речь идет о границах района: от Вавилова до Семафорной, от Затонской до Корнетова.
– У города есть еще много участков, которые выставят на аукцион под КРТ. Как думаете, сколько понадобится времени, чтобы Красноярск изменился?
– Через 20 лет Красноярск значительно преобразится. Я езжу по городу и вижу перспективные места на той же Судостроительной, Телевизорной, Калинина. Там много гаражей, старых производственных баз и предприятий. Конечно, каждый частник держится за свое имущество и землю. Новый же закон о комплексном развитии территорий позволяет выкупить у него по рыночной цене эти объекты, снести их и благоустроить район. Таким образом, территория города будет использоваться более рационально и эффективно, без необходимости расширения. Можно будет строить и недалеко от центра.