Красноярск в комплексе
Полтора года назад на красноярском строительном рынке начались важные перемены. Именно тогда в Госдуме был принят федеральный закон о комплексном развитии территорий. Новые правила дали регионам возможность сносить не только ветхое жилье. Теперь можно будет убирать неаварийные старые панельные дома, а вокруг новых комплексов возводить социальную инфраструктуру. Как изменит Красноярск комплексное развитие территорий и какие районы города в рамках этого закона уже совсем скоро получат вторую жизнь?
Опыт Казани
Законопроект о комплексном развитии территорий (КРТ) был принят в конце декабря 2020 года. К этому времени многие положения этого закона уже были испробованы в Москве. Однако, чтобы переложить столичный опыт на регионы, требовалось время и понимание специфики каждого субъекта. Одно дело реновация в Москве, совсем другое – в Новосибирске или Самаре. Глобально задача была простая: использовать московский опыт на всю страну при расселении ветхого и аварийного жилья. Попутно решались и другие задачи.
Сама стратегия КРТ заключалась не только в том, чтобы на смену старых жилых микрорайонов приходили новые, более современные, но и сами земельные участки (в основном промышленные зоны) эффективно использовались. Закон дает возможность строительной компании совместно с властью возводить в таких районах социальную инфраструктуру на основании частно-государственного партнерства.
Позволяет закон провести реновацию по инициативе собственника или арендатора земли (если согласен владелец или имеется право аренды более пяти лет). Для этого ему необходимо обратиться к органам госвласти или местного самоуправления. Если они дают добро, то можно благоустроить прилегающую к его объекту землю.
По словам вице-премьера России Марата Хуснуллина, первые проекты комплексного развития территорий, включающие снос аварийных и ветхих домов, начали реализовывать в городах-миллионниках в 2021 году. Некоторые субъекты получили право сделать это первыми. «Есть ряд регионов, которые совершенно точно будут использовать этот закон с момента его опубликования. В основном это крупные, сильные регионы и города-миллионники, там это пойдет сразу. Это минимум 15–20 регионов», – отметил Хуснуллин.
Среди таких первопроходцев была Казань. Здесь начали преображение города с промзоны Речного порта. На этой земле построят 1 млн кв. м жилья, появятся две школы и детсады. По задумке инвесторов и администрации города, будет благоустроена набережная порта. В рамках реализации проекта построят 5 км новых и реконструируют 9 км существующих дорог. Речную тему комплекса поддержат корабли, переоборудованные под кафе и музеи. Даже башенные краны сохранят здесь для антуража и истории.
Сам проект будет реализовываться несколько лет. Важно, что на территории порта есть частная недвижимость – она будет выкуплена у собственников по коммерческой цене. Такая возможность появилась только в законодательстве о КРТ.
Красноярск начинает с Николаевки
По мнению урбанистов и архитекторов, опыт Казани очень пригодится Красноярску. У нас также много промышленных территорий, которые с советских времен комплексно не осваивались. Многие из них находятся в центре города. Строить с нуля новые жилые комплексы (как это случилось с территорией судостроительного завода, когда там появился ЖК «Южный берег») дорого и нецелесообразно. Социальная инфраструктура в таких проектах появлялась постепенно, через несколько лет после сдачи домов в эксплуатацию. Для жителей это неудобно.
Вот как ситуацию обрисовывает Максим Волков, руководитель департамента градостроительства администрации Красноярска: «Механизм комплексного развития территорий довольно новый, но именно он позволяет реализовать решения генплана, проводить реновацию городских территорий и комплексно подходить к застройке за счет освобождения земельных участков под размещение социальных объектов. А основная проблема Красноярска, его старых застроенных территорий, как раз заключается в том, что у нас нет свободных участков под размещение детских садов и школ».
По словам г-на Волкова, в настоящее время в Красноярске с инвесторами заключено шесть договоров о комплексном развитии территорий. До конца года планируется проведение аукционов еще по трем участкам.
В городе уже есть примеры старта проектов в рамках КРТ. Речь идет о части Николаевки (фактически центре Красноярска). «Здесь благодаря реализации механизма комплексного развития территории наряду с современными жилыми домами в перспективе появится школа на 1 280 учащихся и детский сад на 270 мест. Инвестор уже разработал и утвердил в администрации проект планировки территории», – поясняет Максим Волков.
25 миллионов «квадратов» жилья
Важная задача, которая стоит перед красноярскими строителями и властью, – удачно вписать КРТ в новый генплан города.
Этот документ еще дорабатывается, но основные моменты уже обозначены. Рассчитан генплан до 2042 года. Население Красноярска через 20 лет должно составить 1 млн 335 тыс. человек. Чтобы обеспечить такое количество людей квартирами, надо построить минимум 25 млн кв. м жилья. Плюс к этому, по генплану площадь озеленения в городе должна существенно вырасти, а рядом с жилыми комплексами – появиться детские сады, школы, спортивные площадки. Все это возможно только в случае комплексного развития территорий.
В Красноярске много перспективных объектов. Сами застройщики называют Калинина, Телевизорную, Маерчака, Ладо Кецховели, Полярную. По многим из этих участков аукционы уже объявлены.
Более того, к этому времени в городе появится метро, переформатируется дорожно-транспортная сеть. Вместе с комплексным развитием территорий это изменит Красноярск в лучшую сторону.
Михаил РАБУШКО, министр строительства Красноярского края:
– Механизм комплексного развития территорий – некий социальный договор, когда на старте освоения района определено, кто за что отвечает, финансирует и в какие сроки сделает. Это поможет избежать ситуации, при которой жилая застройка значительно опережает создание школ, поликлиник, детских садов, дорог. Чтобы люди, заселившись в новый дом, сразу попадали в комфортную среду проживания с социальной и транспортной инфраструктурой.
В Красноярске потенциальные территории для будущей застройки находятся в микрорайоне Солонцы-2, Военном городке, на антенном поле, в микрорайоне Николаевка, на участке на улицах Семафорной – Академика Вавилова.
Участок Вавилова – Семафорная станет одним из первых в крае, застройка которого будет вестись по принципу комплексного развития территорий. На земельном участке на улицах Семафорной – Академика Вавилова появится жилой комплекс из домов высотой до 25 этажей, жилая площадь которых составит 85 тыс. кв. м. Сейчас на территории расположены 19 домов, признанных аварийными и подлежащими сносу, в которых проживают 775 человек. Они будут расселены до 2023 года на средства краевого бюджета по программе переселения из аварийного жилья, а также на средства застройщика. Кроме того, на этом участке появятся спортивный центр площадью более 4 тыс. кв. м, детские дошкольные учреждения во встроенно-пристроенных помещениях не менее чем на 122 места, будут проведены обязательные работы по благоустройству и озеленению территории. Возводить дома на участке площадью около 9,5 га будет победившая на аукционе компания «Сиблидер».
Помимо Красноярска, крупные территории для освоения и развития находятся в Норильске и Ачинске.
Гасан Архулаев, генеральный директор ООО «Монолитхолдинг»:
– РЗТ – это развитие застроенных территорий. В случае с программой РЗТ обязательно нужно, чтобы это были аварийные дома. А для КРТ это совсем не обязательно. Вот это самое главное и конкретное отличие двух программ – РЗТ и КРТ.
Программа РЗТ будет продолжать реализовываться в регионах, и она больше связана с расселением ветхого фонда. Фактически здесь речь идет о точечной застройке. Это если говорить про различие с программой КРТ совсем принципиально.
Программа КРТ, напротив, позволяет вовлекать большие, целостные планировочные единицы – кварталы, микрорайоны, и даже не один микрорайон, а несколько микрорайонов. Тут мы говорим про стратегическое развитие территории и создание комфортной среды на большом участке.
Что особенно интересно, программа КРТ дает возможность совмещать смежные площадки в один инвестиционный договор, даже если одна из площадок обременена большим количеством расселений. Как правило, именно это совмещение в КРТ выравнивает баланс экономики.
Игорь Шиманский, генеральный директор компании «СибЛидер»:
– Новый закон о комплексном развитии территорий должен стать локомотивом нашей строительной отрасли. По сути, произошла связка между двумя законами: о кредитовании и эскроу и о КРТ. Если их рассматривать вместе, то они не менее важные, чем в свое время был закон о долевом строительстве. Объясню почему. Если смотреть сверху на наши города, то они похожи на бублик. Есть хороший, вылизанный центр, а за ним идет кольцо. Это то, что окружало этот центр 50 лет назад: базы, гаражи, остатки заводов, деревянные дома, характерные для Сибири. А что дальше, за этим «бубликом»? Там появляются новые дома, и город растет вширь. Надо тянуть новые сети, коммуникации, строить там дороги. Хотя, по-хорошему, можно снести старые постройки в середине этого «бублика» и сделать город компактным. Вот для этого и создан закон о КРТ. Ведь прежнее законодательство о реновации застроенных территорий предусматривало только снос старых аварийных домов. Если вы пройдетесь, например, по Северо-Западному, то увидите гирлянды советских гаражей, в которые уже никто не ставит машины. В рамках закона РЗТ их нельзя было трогать.
В свою очередь, комплексное развитие территорий позволяет при утвержденном проекте планировки выкупать базы, гаражи и т. д. по рыночной цене. Это дает возможность делать настоящую комплексную застройку, которая насыщена объектами социальной сферы, небольшими парками и скверами.