Строить и жить: тенденции на нижегородском рынке недвижимости

В первом полугодии в Нижегородской области ввод в эксплуатацию нового жилья увеличился на 13%, однако доля многоквартирных домов сравнительно мала. Весной после резкого поднятия ключевой ставки ЦБ рынок недвижимости пережил шок. Продажи новых квартир упали в разы, новые проекты были приостановлены. Сейчас ситуация стабилизировалась, но застройщики прогнозируют, что снижения цен не будет, несмотря на ожидания покупателей.

В период с января по июнь 2022 года в Нижегородской области, по официальным данным, было введено в эксплуатацию 880,9 тыс. кв. м жилья. По сравнению с первым полугодием прошлого года этот показатель вырос на 13,3%. Большая часть объема традиционно приходится на индивидуальное жилищное строительство — доля многоквартирных домов (МКД) в фактическом вводе составила чуть больше 28%. Сокращение количества проектов по строительству МКД в областном министерстве строительства объясняют сложной экономической ситуацией из-за ковида и санкционным давлением этого года: с марта по апрель фактически остановились поставки импортного оборудования и строительных материалов. «Тем не менее в настоящий момент рынок строительных материалов возвращается на досанкционный уровень, застройщики переходят на отечественные аналоги и поставки из ближнего зарубежья», — комментируют в региональном минстрое.

По мнению гендиректора ГК «Приволжье» Елены Титовой, пик кризиса был пройден в мае. «Тогда ситуация была патовая. В некоторых жилых комплексах продавались одна-две квартиры в месяц вместо привычных 10–15. Даже с учетом обычной сезонности в мае продажи упали на 82%. Повлияло и то, что в условиях нестабильности резко сузился рынок вторичного жилья. Многие собственники снимали квартиры с продажи. Это, в свою очередь, снижало спрос и на первичном рынке. Ведь для покупки новой квартиры людям зачастую необходимо продать уже имеющуюся: таких покупателей до 70% в сделках по жилью стандарт- и комфорт-класса», — поясняет эксперт.

Все это отражалось на ценах. По данным минстроя, в среднем по Нижнему Новгороду квартиры подорожали за первое полугодие на 13%, а «рекордсменом» по росту цен стал Сормовский район (+31%). По словам Елены Титовой, в этой ситуации клиенты ждут от застройщиков акций и индивидуальных скидок: «Как показал опыт 2014–2015 годов, скрытые дисконты могут составлять 10–15%. Но официального падения цен девелоперы постараются не допустить из-за высокой себестоимости строительства и репутационных рисков».

Себестоимость квартир у застройщиков уже сложилась, подтверждает заместитель гендиректора «Столицы Нижний» Борис Замский. «Конечно, ввиду общих инфляционных процессов цены на недвижимость выросли значительно. Рост цен отрицательно влияет на спрос, как и снижение реальных располагаемых доходов населения. Однако снизившаяся относительно начала года ипотечная ставка позволяет поддерживать спрос на достаточном уровне. Учитывая то количество квартир, которые уже в продаже или могут быть реализованы застройщиками во втором полугодии, спрос оказался выше предложения. Будет ли цена на жилье расти во втором полугодии, учитывая, что ее рост остановился и существует ожидание снижения? Может быть, и не будет. Но объективных экономических факторов, которые бы заставляли цену снижаться, мы не наблюдаем», — полагает эксперт.

Ключевой фактор, поддерживающий сейчас спрос на новое жилье, — это льготные ипотечные ставки. При этом в продажах жилья стала активно применяться субсидированная ипотека. Например, в течение первого года выплат покупателю предлагается ипотечная ставка от 0,1% годовых или процент по кредиту будет меньше стандартных банковских предложений. Однако стоимость квартиры при этом будет дороже на объем субсидии застройщика, льготирующей процентную ставку. Евгений Суменко из компании «Жилстрой-НН» отмечает, что многие застройщики начали платить банкам за снижение процентных ставок по ипотеке, включая свои расходы в конечную стоимость жилья. «Сейчас людей очень интересует, сколько они будут ежемесячно платить по кредиту. И если ипотечный платеж посильный, допустим 20–30 тыс. руб. в месяц, то многие соглашаются на увеличение цены квартиры на полмиллиона рублей, даже на миллион», — отметил эксперт, добавив, что субсидированная ипотека помогла запустить продажи после периода неопределенности.

По словам Елены Титовой из ГК «Приволжье», изначально у многих участников рынка были опасения, что ситуация окажется хуже, чем в кризис 2014 года, но, к счастью, они не оправдались. «Рынок недвижимости может выправиться к четвертому кварталу. Так или иначе, но падение спроса на первичное жилье может составить 30–40% по аналогии с предыдущими кризисами», — предположила она. А эксперты ЦИАН и HeаdHunter, исследовавшие динамику среднего дохода россиян в корреляции с ростом стоимости жилья, пришли к очевидному выводу, что в регионах оно дорожало опережающими темпами. По выводам аналитиков, в категорию городов с «существенно недоступным жильем» за последние два года перешел и Нижний Новгород.

Роста объемов строительства по итогам года ожидать пока не приходится: по федеральному проекту «Жилье» плановое значение для Нижегородской области на 2022 год определено на уровне 1,555 млн кв. м — это 97,8% к уровню прошлого года.