«Четыре с минусом»

Заместитель министра строительства и архитектуры Башкирии Артем Ковшов рассказал корреспонденту “Ъ" Владе Шипиловой о качестве жилья, проектах комплексного развития застроенных территорий — так называемой новой реновации.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

— За апрель-май продажи квартир у крупнейших застройщиков упали на 80-95%. По состоянию на 1 мая на 20% снизилось количество выданных ипотечных кредитов. Какая ситуация в отрасли сложилась по состоянию на 1 августа? Начал ли восстанавливаться спрос в связи со снижением ключевой ставки ЦБ?

— По итогам полугода рост ввода жилья составил 11% по сравнению с прошлым годом — порядка 1,5 млн кв. м. Объем выполненных работ вырос на 18%. Выдано разрешений на строительство 3 млн кв. м жилья, что на 12% меньше уровня прошлого года. При этом надо учитывать, что в 2021 году был рекордный ввод многоквартирных домов — более 1 млн кв. м, не считая индивидуального жилищного строительства (ИЖС).

— Насколько снизился спрос на многоквартирные дома (МКД) и восстановится ли он к концу года?

— В апреле-мае спрос упал на 70%. Весной у людей было некоторое чувство неопределенности, в том числе в связи с санкциями. Те, кто инвестировал в жилищное строительство, переложили деньги в банки под повышенные проценты. Сейчас мы видим снижение инвестиций в коммерческую недвижимость, торговые центры, логистические пункты. Ожидается, что к концу четвертого квартала спрос восстановится на уровне прошлогодних показателей. В 2021 году действовали уникальные меры господдержки: льготное проектное финансирование, которое позволило застройщикам снизить затраты, льготная ипотека. В этом году таких мер поддержки нет, но маятник уже раскручен.

— В связи с пандемией можно ли сказать, что в уфимской агломерации наблюдается повышенный спрос на ИЖС?

— Это постоянная тенденция, загородное жилье популярно. В среднем республика вводит 0,7-0,8 кв. м в год на одного человека, тогда как в Уфимском районе — 3-3,5 кв. м — в основном, за счет ИЖС. С 2014-2015 года активно начали расти пригородные районы. Пандемия еще больше увеличила спрос на ИЖС. В 2020 году люди не могли найти готовые дома для покупки. Сегодня у нас много предприятий начали заниматься коттеджным строительством. Несмотря на подорожание стройматериалов, падение покупательской способности и скачки ключевой ставки, спрос на ИЖС сохранился, и мы прогнозируем, что он будет расти. Спрос на частные дома более стабилен, чем на МКД. Общемировая тенденция такова: комфортная работа в городе при комфортном проживании за городом.

— Застройщики говорят, что перешли на отечественные стройматериалы, цены на которые несколько снизились. Тем не менее, цены на жилье продолжат расти. С чем это связано?

— Любые процессы, происходящие в экономике, носят инерционный характер. Всплеск стоимости проектного финансирования, ипотеки, резкое падение спроса привели к появлению выпадающих доходов. Раньше, к примеру, застройщик продавал по 100 квартир в месяц, в апреле-мае — по две-три. При этом остались штат работников, техподрядная организация, проектная группа, служба заказчика, банковские проценты. 90% жилья строится по счетам эскроу. Как результат, выросла себестоимость строительства. После перехода на проектное финансирование минимальную стоимость жилья устанавливают не застройщики, а банки. Проценты, которые платит застройщик банку, комиссии за проведение операций,— все это ложится на конечного потребителя. Поэтому важно вернуть льготное проектное финансирование, которое бы позволяло застройщикам брать деньги на строительство под более низкие проценты.

— Какую прибыль получают застройщики?

— Маржинальность застройщика, как правило, 15-20%.

— Все ли застройщики смогли перестроиться и начать работать со счетами эскроу? Ранее прогнозировалось, что небольшие компании уйдут со строительного рынка. Прогноз оправдался?

— Действительно, был прогноз федерального Минстроя, что до 50% застройщиков могут уйти с рынка. В итоге ушли единицы. По проектному финансированию строят не только в Уфе, но и в Нефтекамске, Туймазах, Октябрьском, Белебее, Салавате, Белорецке, Стерлитамаке, Янауле. Каждый объект мы с банками прорарабатываем индивидуально. К примеру, в Янауле цена реализации одного квадратного метра в прошлом году была 39 тыс. руб. при себестоимости 35 тыс. руб., что очень рискованно для банка. Банк пошел навстречу, потому что в доме муниципалитет приобретал квартиры для льготных категорий граждан. Низкомаржинальные проекты кредитуют Сбербанк, «Дом.рф» и «Промсвязьбанк». Здесь важно отметить, что после перехода на проектное финансирования выросло качество строительства жилья, потому что дома проверяют не только госстройнадзор, но и банковские служащие.

Недавно коллеги из «Дом.рф» поддержали низкомаржинальный проект группы компаний КПД в микрорайоне «Прибрежный» в Стерлитамаке, где стоимость реализации квартир близка к себестоимости. Там строится дорога, соединяющая несколько микрорайонов и дающая потенциал для развития новых территорий. Средства на нее выделены по федеральной программе «Стимул». Субсидии будут безвозвратны, если мы обеспечим тот ввод жилья, который заявляли при получении субсидии. Благодаря поддержке банка свои обязательства перед Минстроем — «один квадратный метр на один рубль» — мы выполним.

— Некоторые эксперты критикуют проект строительства 10 млн кв. м жилья в Забелье. Проект очень дорогостоящий, требующий только на первом этапе вложений 15 млрд руб. в инфраструктуру. Не стоило ли лучше уплотнять застройку в городе за счет сноса ветхих и аварийных домов? Появление такого количества жилья не создаст маятниковую миграцию?

— Проект Забелья прорабатывается уже более 15 лет. Для Уфы это крупнейший инфраструктурный проект. В рамках его построена ТЭЦ-5 на выезде из Затона, газопровод от газораспределительной станции «Ново-Александровка» с переходом через реку Белую. Эти проекты позволили снять вопросы дефицита электроэнергии и газа. Перед нами не стоит задача построить 10 млн кв. м за ближайшие пять лет. Это на перспективу 20-25 лет. Любой город должен понимать, куда будет развиваться. Расширяются границы города, агломерация, сеть дорог, появляются новые места приложения труда. Очень много объектов запланировано и строится на территории Уфы и Уфимского района. Это агрологистический комплекс, производственные площадки, технопарки в Уфимском районе. Решаются вопросы транспортной доступности.

Проект «Забелье-1» стоимостью более 15 млрд руб. позволит окончательно закрыть потребности Демы и Затона в воде и канализации. Проект «Забелье-2» потребует еще около 8 млрд руб. с привлечением механизмов финансирования «Дом.рф», который выделит инфраструктурные бюджетные облигации под 2-3%. Средства также пойдут на инфраструктуру. Займ будет покрываться за счет последующего подключения застройщиков к сетям. Платежи будут аккумулироваться республиканской энергокомпанией и возвращаться в «Дом РФ».

— Какие застройщики работают в Забелье?

— КПД, «Дортрансстрой», «Экомеханика», Фонд развития жилищного строительства, «Архстройинвестиции», «Специализированный застройщик ИСК Уфы». Это все многоэтажное строительство. Уже распланированы территории с утвержденной планировочной документацией. В 2023-2024 годах лимиты по подключению к сетям водоснабжения и канализации закончатся. Поэтому застройщики ждут, когда появятся новые сети. То есть когда появляется инфраструктура, застройщикам становится интересно строить жилье. Эта территория может генерировать в год порядка 300 тыс. кв. м жилья. Лет через десять мы разгонимся до 500 тыс. «квадратов».

— Какие проекты еще планируются?

— Прорабатывается проект «Зауфимье» в направлении микрорайонов Нагаево, Самохваловка, Карпово. В свое время Уфа выдала более 2 тыс. участков для нуждающихся категорий населения. Но все они без инфраструктуры. Объем вложений также оценивается в миллиарды, вопросы финансирования еще не решены.

Мы занимаемся не только Уфой. К примеру, недавно запустили проект по реконструкции очистных сооружений в Нефтекамске. Когда строили очистные сооружения, не предполагали, что город будет интенсивно развиваться с точки зрения промышленного и жилищного строительства. Тем не менее, Нефтекамск каждый год генерирует около 100 тыс. кв. м жилья, из них 90 тыс. — это МКД. Для такого небольшого города это очень приличные цифры.

— Собираются ли крупные федеральные застройщики заходить в Уфу, и заинтересованы ли власти в приходе сторонних игроков?

— Мое мнение, что конкуренция нам нужна. Здоровая конкуренция влияет на цену, качество, появляются лучшие проекты. Некоторые застройщики подсматривают какие-то идеи по фасадам, обустройству дворовых пространств у конкурентов и применяют у себя. У нас уже работают застройщики из других городов: казанская группа компаний «Унистрой», ижевский «Талан», подмосковное «Садовое кольцо». В Забелье начала активно вести строительно-монтажные работы компания «Экомеханика» — дочернее общество федеральной компании «Дарс». Компания «Эталон» (входит в АФК «Система») рассматривает возможные проекты в Уфе. Еще несколько компаний из других регионов рассматривают перспективные площадки для приобретения. Уфа считается привлекательным рынком и входит в первую пятерку городов-миллионников России, не считая Москву и Санкт-Петербург.

— В марте стало известно о возбуждении уголовного дела по факту неисполнения застройщиками договоров развития застроенной территории (РЗТ). По данным прокуратуры и СКР, застройщики должны были построить 60 школ и детсадов, но свои обязательства не исполнили. Кто, по вашему мнению, должен обеспечивать новые микрорайоны соцобъектами?

— Я читал эти договоры РЗТ, в них были прописаны какие-то общие правила, не совсем понятные: на первой странице одна формулировка, на второй — уже другая. Вполне логично, что претензии возникают к тем, кто находится в конце пищевой цепи, а это застройщики. Сейчас практически по всем договорам РЗТ идут судебные процессы. Если говорить в целом, чья это обязанность — государства или частного бизнеса, я считаю, должен соблюдаться баланс. Если мы говорим про территорию, где реализация жилья идет на грани себестоимости, никакая экономическая модель не позволит застройщику строить еще детский садик или школу. Хорошо, если он там сможет сделать парковки и детские площадки. Но когда идет речь о перспективных участках, где маржинальность гораздо выше, власти могут обязать компании построить соцобъекты. Это общероссийская практика. В принципе в Уфе сейчас такой баланс соблюдается. Бывают случаи, когда застройщику неинтересно обустраивать квартал. Он вводит в эксплуатацию дома и выходит из проекта. Его не волнует, где люди будут парковать машины, куда дети будут ходить в садик, как они будут ездить. Были случаи, когда мы просили застройщиков сделать хотя бы остановки.

— Много обсуждений по поводу переноса площадки для строительства нового госпиталя ветеранов на территорию санатория «Зеленая роща». В СМИ есть мнение, что некоторые застройщики намерены претендовать на получение там участка для жилищного строительства.

— Госпиталь ветеранов изношен на 90%. Здание очень старое, нуждается в капремонте, стоимость которого будет сравнима со строительством нового здания. Рассматривалось очень много вариантов его размещения: Затон-Восточный, в Миловке, Романовке. Но там возникают вопросы транспортной доступности. Мы строим для ветеранов, они пожилые люди, поэтому выбрали «Зеленую рощу». Это логично — после нахождения в больнице обычно требуется санаторное долечивание. Таким образом, получится замкнутый цикл: человек проходит лечение в госпитале, а долечивается в санатории. Если соблюдать градостроительные нормы, на территории «Зеленой рощи» можно строить только медицинские либо санаторные объекты. Там располагаются городские леса, находящиеся в федеральной собственности. На территории «Зеленой рощи», на которой возможно строительство без затрагивания лесов, невозможно разместить жилой комплекс. Мы не видим возможность строительства там каких-либо жилых объектов.

— Подрядчик по строительству госпиталя уже выбран?

— Пока идет работа с «Дом.рф». В четвертом квартале этого года будет подписано окончательное соглашение с конкретными суммами и сроками. В планах в этом году — приступить к проектированию, чтобы на следующий год начать строительство.

— Каков бюджет стройки?

— Исходя из стоимости аналогичных проектов, потребуется порядка 10 млрд руб. но сумма будет уточняться в процессе.

— Известно, кто будет строить евразийскую библиотеку возле дома правительства?

— Подрядчик по строительству еще не определен, будет конкурс.

— Давайте поговорим о проблеме обновления жилого фонда. В ближайшие лет пять к проблемным могут быть отнесены более 3 тыс. домов, в частности, кварталы частных ветхих домов в центре города, двухэтажной сталинской застройки в Черниковке. Также, есть ли понимание, что делать с многочисленными хрущевками и брежневками в Уфе? В одно время сообщалось, что их будут реновировать, потом об этом говорить перестали.

— В конце прошлого года был принят федеральный закон о комплексном развитии территорий (КРТ) — это так называемая новая реновация. В законе прописаны механизмы и способы застройки. При согласии жильцов в кварталах с устаревшей застройкой будут вводиться новые дома. Первоначально застройщик построит в квартале дом, в который переселит жителей из ветхого жилья. Для реализации КРТ не менее 75% населения домов должны дать свое согласие. Если жильцы определенного дома против, значит, он исключается из программы.

В текущем году мы запланировали расселить более 90 тыс. кв. м ветхого жилья, но этого недостаточно. Только бюджетом мы никогда не сможем закрыть потребность в расселении. Поэтому мы решили запустить два первых проекта по КРТ в Уфе в микрорайоне Черниковка, еще два — в Нефтекамске. Также прорабатываем проекты в Чишмах, Туймазах, еще несколько проектов в Уфе. Как только этот закон был принят, большинство застройщиков пришли и сказали: «Мы хотим КРТ в центре». Но мы в первую очередь берем кварталы, в которых есть аварийное либо предаварийное жилье, и наступили сроки по его расселению. Уже следующим этапом мы пойдем по территориям с морально устаревшим жильем, таким как хрущевки, брежневки, сталинки. Это логичный путь развития. Пустых площадок в Уфе кроме Забелья и Зауфимья практически не осталось.

— То есть в будущем все проекты в Уфе будут КРТ.

— В принципе, да. Жилищное строительство на застраиваемой территории должно вестись в рамках этого закона. Это позволит реновировать и промышленные территории, в которых с точки зрения экологии можно размещать жилые объекты.

— Какие застройщики будут реализовывать первые КРТ в Черниковке?

— В этом заинтересованы все крупные застройщики. Кто именно там будет, определится по итогам конкурса. Перед этим необходимо пройти этап согласования с жителями, получить технико-экономическую оценку, которая покажет, сколько жилья в квартале можно построить. При этом есть территории, которые для застройщиков будут убыточны. Здесь рассматриваем другие механизмы. Планируется, что такие КРТ будет софинансировать федеральный Фонд развития ЖКХ.

— Какова будет цена заключения первых КРТ в Уфе?

— По первым проектам цена заключения КРТ будет минимальна. Наша задача — не заработать, а ликвидировать ветхое и аварийное жилье.

— Договоры КРТ позволят уйти от точечной застройки?

— Смотря что понимать под точечной застройкой. Термин «точечная застройка» очень спорный. Нет такого законодательного понятия. Даже если в квартале появляется только один дом, но застройщиком проработан весь квартал, сделаны новые заезды-выезды, это не точечная застройка.

— Как можно обязать застройщиков не менять параметры строительства после общественных слушаний и разработки проекта планировки и межевания? Часто компании повышают высотность или добавляют дополнительные дома в квартал.

— Это законодательная проблема. Раньше у нас работала только одна государственная экспертиза, которая учитывала и технические, и этические нормы. Сейчас, если строительство ведется не за бюджетный счет, проекты могут не проходить госэкспертизу. Раньше в градостроительных нормах не было ограничения этажности. Благодаря принятию нового генплана и правилам землепользования и застройки, которые планируется в ближайшее время вынести на рассмотрение горсовета Уфы, застройщик не просто будет утверждать проект планировки и межевания, но должен обосновать заявленную высотность. Если застройщик нарушил градостроительный документ, у муниципалитета будут все основания отказать ему в выдаче разрешений на строительство.

— В Уфе есть какие-либо ограничения по высотности?

— В генплане, который был принят в апреле этого года, и в правилах землепользования и застройки будут прописаны ограничения не в целом для Уфы, а непосредственно для каждого квартала. Все зависит от конкретной территории.

— Согласны, что проекты планировки и межевания должны разрабатывать сами муниципалитеты, а застройкам выдавать конкретные техзадания по строительству домов?

— Муниципалитет все это не охватит. Перед разработкой проекта администрация должна выдавать застройщику проработанное градостроительное задание с конкретным количеством домов в квартале, их этажностью, числом парковочных мест, детских площадок, соцобъектов. Муниципалитет должен четко сформулировать техзадание, причем участвовать в его разработке должны все городские службы. Застройщик, глядя на техзадание, сможет решить — входить в проект или нет, начинать ли разработку проекта планировки и межевания. По сложившейся практике сейчас в техзаданиях четких требований не указывают. Часто бывает так, что застройщик приходит с жалобой— говорит, что потратил 20 млн на разработку проекта планировки и межевания, воткнул максимальное количество домов, разрешенное по нормативам, а город ему не согласовывают. Тогда он начинает толкаться в коридорах власти, создавать ненужную суету. А потом еще и в суд пойдет, и выиграет его, поскольку делал проект по выданному техзаданию. Чиновник опасается, что из-за его действий последует иск, и согласовывает. Неправильно поставленная задача приводит к такому клубку последствий.

— Как можно обязать застройщиков повысить качество жилья, в том числе звукоизоляцию квартир?

— Это очень известная проблема. Большинство покупателей первичного жилья берут его с черновой отделкой, чтобы самостоятельно сделать звукоизоляцию. У нас действует очень много СНиПов и ГОСТов, разработанных еще в 80-е и 90-е годы, когда таких требований от потребителей не было. К сожалению, 15 лет назад законодатели отменили территориальные нормы и правила строительства. Раньше каждый субъект мог устанавливать свои нормы, которые должны были быть не хуже федеральных. Теперь субъекты лишились этого права, остались лишь федеральные требования к материалу межкомнатных стен и перегородок. Сегодня в СНиПы и ГОСТы вносятся изменения, в том числе, по звукоизоляции. Планируется, что со следующего года застройщиков обяжут применять новые звукопоглощающие и теплоизоляционные материалы.

— Как вы в целом бы оценили качество жилья в Уфе?

— Я пятерки вообще никогда не ставлю. Четыре с минусом.