Что такое аварийный фонд, в рамках каких программ происходит расселение непригодных для проживания домов и куда обращаться собственникам, чтобы получить новое жилье,— в материале “Ъ”.
Фото: Евгений Зайцев, Коммерсантъ
Фото: Евгений Зайцев, Коммерсантъ
На сегодняшний день в реестре аварийного жилья числится более 50 тыс. многоквартирных домов — это примерного 5,5% от общего жилфонда, следует из данных ГИС ЖКХ.
Аварийным считается здание или помещение, состояние которого угрожает безопасности его жильцов — когда более 50% строения и главных несущих конструкций признаны опасными для проживания. Такие изменения происходят не только в результате естественного износа, но и под влиянием внешних факторов. В свою очередь, ветхой считается недвижимость с высокой степенью износа — 65% в случае деревянных строений, 70% —кирпичных или каменных, однако в таком жилье все еще можно жить.
28 января 2006 года правительство РФ определило причины для признания дома аварийным и подлежащим сносу, а также порядок этого процесса.
Согласно постановлению 47, жилая многоэтажка может быть признана аварийной, если:
- не подлежит восстановлению после ЧС — землетрясения, наводнения, взрыва или пожара;
- произошла деформация ее несущих конструкций, фундамента или стен, после чего появилась угроза обрушения;
- устойчивость здания нарушена из-за наличия крена;
- находится в опасной зоне, что может привести к разрушениям в результате техногенных аварий, или есть риск возникновения природного катаклизма — например, происходит регулярное подтопление территории, сход селей или снежных лавин;
- находится в зоне, где показатели санитарно-эпидемиологической безопасности — шум, радиационный фона и проч.— не соответствуют гигиеническим нормативам.
Согласно п. 4 ст. 15 Жилищного кодекса РФ, все жилые помещения в многоэтажке, которая признана аварийной, являются непригодными для проживания. Подавать документы для признания помещения таковым могут как его собственник или наниматель, так и органы контроля и надзора.
Как признать дом аварийным
В каждом муниципалитете создана специальная комиссия, состоящая из представителей различных ведомств, которая выносит решение о признании жилья аварийным. Обычно этим вопросом занимается группа экспертов из Роспотребнадзора, государственной жилищной и пожарной инспекций.
Чтобы запустить процесс признания многоэтажки аварийной, нужно обратиться в эту комиссию с просьбой о расселении и описанием состоянии объекта, приложить документы на собственность или же договор соцнайма, техпаспорт с указанием процента износа здания и подкрепить экспертизой проектно-изыскательских работ. В случае если недостаточно подтверждений, может быть назначена дополнительная проверка.
«Решение о включении в программу принимаются на региональном уровне. Нюансы подготовки документов могут различаться в субъектах РФ. Иногда возможно решение вопросов благоустройства через капитальный ремонт жилья — это более быстрое решение проблем. Если таким способом невозможно привести жилье в порядок, то, получив соответствующее заключение, можно инициировать включение в программу по переселению. Скорость решения вопроса зависит от стратегических планов и выделенных средств — федеральных и региональных. Если есть опасность для жизни и здоровья жильцов, то как временное решение возможно переселение в маневренный фонд. Одновременно такие жильцы автоматически становятся участниками программы расселения. В идеале — например, в рамках программы реновации — при выезде из аварийного фонда сразу происходит вселение в новый. Но так бывает нечасто, особенно в регионах»,— рассказал директор центра энергосбережения, энергоэффективности, экологического и энергетического аудита Института отраслевого менеджмента РАНХиГС, президент Ассоциации работников ЖКХ Калининградской области Леонид Примак.
С 1 февраля 2022 года информация о признании дома аварийным содержится в стандартной выписке из ЕГРН.
Как происходит переселение из аварийного жилья
С 2019 года россиян переселяют из непригодных для проживания домов в рамках реализации нацпроекта «Жилье и городская среда». Текущая программа рассчитана до 2025 года.
«Финансирование программы осуществляется за счет нескольких источников: средств федерального бюджета, а также консолидированных региональных бюджетов. Финансовая поддержка из средств федерального бюджета предоставляется субъектам РФ исходя из общей площади жилищного фонда, расположенного на их территориях, признанного аварийным до 1 января 2017 года. Всего в рамках федерального проекта до конца 2024 года необходимо переселить 509,48 тыс. человек из непригодного для проживания жилья площадью 9,03 млн кв. м»,— отметил гендиректор публично-правовой компании «Фонд развития территорий», председатель правления Фонда содействия реформированию ЖКХ Константин Цицин.
По мнению вице-премьера Марата Хуснуллина, выполнение нацпроекта завершится досрочно — до конца 2023 года. За первые три месяца 2022-го новое жилье получили уже более 70 тыс. граждан.
Со сроками исполнения программы переселения можно ознакомиться на сайте Фонда содействия реформированию ЖКХ или запросив информацию в администрации муниципалитета. В приоритетном порядке расселяется жилплощадь, где существует явная угроза обрушения.
Куда переселяют из аварийного дома
Владельцы аварийной недвижимости могут претендовать на два варианта возмещения. Один из них — денежная компенсация за жилплощадь. Как правило, оценка помещения производится независимым экспертом, которая рассчитывается исходя из рыночной стоимости. Зачастую предлагаемой суммы недостаточно для покупки новой квартиры, потому что учитывается и состояние самого многоквартирного дома: чем оно хуже, тем меньше стоимость. Есть и альтернативный вариант — заселиться в порядке очереди в квартиру, предлагаемую по программе. В любом случае с собственниками составляются отдельные соглашения. Владельцам аварийного фонда полагается жилье, равноценное прошлому, в частности, по площади и количеству комнат. Кроме того, квартиры в новых многоэтажках должны быть обязательно оборудованы санузлами, коммуникациями, плитой и иметь чистовую отделку, а сам дом должен быть расположен в пределах того же района или по согласованию с владельцем — в другом округе или муниципалитете. В случае если одна из норм не соблюдена, собственник вправе направить претензию в суд.
Как рассказал Константин Цицин, сейчас ведется подготовка к формированию новой программы переселения из аварийного жилья, признанного таковым в период с 1 января 2017 по 1 января 2022 года: «Первыми к реализации приступят девять регионов, которые на сегодняшний день выполнили целевые показатели. При этом Фонд ЖКХ ведет учет всего аварийного жилищного фонда, в том числе признанного аварийным и после 1 января 2022 года. Расселение указанных домов в рамках новых программ будет возможно с использованием механизмов комплексного развития территорий. Это позволит субъектам РФ привлекать средства инвесторов и расселять такие дома, в том числе за счет внебюджетных источников финансирования. Также регионы могут переселять граждан в рамках собственных программ, как региональных, так и муниципальных без участия финансовой поддержки фонда».