Управляющий партнер STONE HEDGE Анастасия Малкова о том, какие факторы сегодня влияют на стабильность девелопера и в чем секрет востребованного офисного продукта на рынке.
Управляющий партнер STONE HEDGE Анастасия Малкова
Фото: Предоставлено Stone Hedge
Управляющий партнер STONE HEDGE Анастасия Малкова
Фото: Предоставлено Stone Hedge
Несмотря на внешние факторы, рынок офисной недвижимости сохраняет стабильность: согласно данным CORE.XP, объем поглощения офисной недвижимости в Москве по итогам первого полугодия фактически соответствует показателю за аналогичный период прошлого года — около 600 тыс. кв. м. Но вакансия становится все более неоднородной и сильно зависит от форматов офисной нарезки в рамках одного здания. Понимание актуальной конъюнктуры нам дают данные собственного аналитического центра. Детальная аналитика офисного сегмента класса А показывает, что дефицит качественного предложения на рынке остается как в небольших офисных блоках, которые всегда являлись уникальным продуктом для класса А, так и крупных блоков единым объемом. Восполнить его позволит предложение в строящихся бизнес-центрах. На текущий момент самая широкая линейка такого предложения представлена под брендом STONE — по проектному объему офисных площадей мы занимаем лидирующую позицию на московском рынке класса А.
Сила бренда в разнообразии предложения
Особую ценность в условиях выбора объекта на этапе строительства получает единый сильный бренд. Для нас запуск бренда офисной недвижимости STONE изначально был не маркетинговым ходом, а логичным шагом в развитии портфеля и работе с клиентами. Мы понимаем, что для клиента, рассматривающего покупку недвижимости на этапе строительства, важно получить гарантии о том, что объект будет сдан в срок и полностью соответствовать заявленной концепции, включая все запланированные сервисы. И единый бренд в данном случае выступает показателем единых стандартов качества.
Сейчас линейка предложения STONE максимально сбалансирована: фактически мы можем удовлетворить любой запрос на офисную площадь класса А в Москве. Например, оценивая специфику запросов крупных компаний, их требования к обособленности и безопасности собственных команд, мы вывели на рынок отдельно стоящие офисные здания. Сегодня в линейке их три в разных локациях и на разной стадии строительства, что также дает еще большую вариативность выбора нашим клиентам. Помимо готовой Tower A на «Белорусской» в числе офисных зданий — STONE Курская на этапе активных строительных работ и STONE Пресня, которая реализуется по модели built-to-suit. Сложившаяся конъюнктура рынка однозначно приведет к еще более острой нехватке качественных офисных площадей, особенно единых объемов площадью более 10 тыс. кв. м, и наш продукт сможет удовлетворить спрос в этом сегменте.
Но мы также понимаем, что на рынок коммерческой недвижимости вышло много частных инвесторов, которые стремятся сохранить свой капитал в квадратных метрах. Поэтому под брендом STONE представлены и офисные блоки от 50 кв. м, которые пользуются высоким спросом у инвесторов. Потенциальная доходность вложений здесь в среднем может быть в два раза выше, чем у жилья. Одновременно подобные сделки позволят защитить средства от разогнавшейся инфляции. Но это лишь одна из возможностей. Многие инвесторы, делая вложения в офисную недвижимость, ориентируются в основном на получение пассивного дохода от сдачи в аренду. Направление является перспективным в условиях текущего дефицита качественного предложения и низких темпов ввода новых офисов — по оценкам наших аналитиков, только за первое полугодие объем нового предложение оказался на 55% ниже прогнозов, сформулированных в конце прошлого года.
Отдельное высокодоходное направление для инвесторов сейчас — стрит-ритейл, расположенный в деловых и жилых районах. В частности, на первых этажах бизнес-центра. Такие объекты получают двойной трафик — за счет резидентов и жителей района. В наших бизнес-центрах торговые площади представлены как отдельный полноценный продукт. Мы начинаем реализацию ритейла параллельно с офисными блоками — так к моменту готовности бизнес-центра в нем будет уже сформирован инфраструктурный блок для сотрудников, а инвесторы получат возможность в кратчайший срок окупить свои вложения, потому что поиски арендатора можно начать заранее. Такой подход позволяет сформировать востребованный продукт, который будет интересен как бизнесу, так и инвесторам. Добиться высоких результатов нам помогает синергия аналитики, современных подходов к строительству и ответственного отношение к продукту, дополненная сервисной моделью.
Вопрос продукта — ключевой
Бизнес-центр класса А STONE Савеловская
Фото: Предоставлено Stone Hedge
Бизнес-центр класса А STONE Савеловская
Фото: Предоставлено Stone Hedge
Для нас вопрос продукта — ключевой. За его формирование внутри компании отвечает отдельное направление с высокой экспертизой. Его основная задача — изучить все лучшие практики, выявить не только тренды московского офисного рынка, но и международный опыт. Итогом кропотливой работы становится формирование функциональных офисных пространств класса А, востребованных у современных компаний-арендаторов и ликвидных для инвестиционных вложений. Именно так, например, в наших проектах появились концепции Healthy building и be Citizen. Последняя была разработана внутри компании и отвечает потребностям человека, проводящего много времени на работе. Это мобильность, тайм-менеджмент, продуктивность, здоровый образ жизни. Учет данных факторов при проектировании бизнес-центров, по нашему мнению, поможет будущим резидентам реализовывать свой потенциал и достигать успеха, а компаниям — эффективно развивать свой бизнес и укреплять HR-бренд. Наличие собственных стандартов и четкое следование им позволили нам занять отдельную нишу рынка: в каждом нашем бизнес-центре заложены единые принципы, которые отвечают требованиям наших клиентов. Преимущества бизнес-центров под брендом STONE выходят за пределы зданий, так как мы изначально закладываем в проекты мультиформатное благоустройство прилегающей территории, которая вместе с инфраструктурой будет доступна жителям районов. Такой подход отражает принцип win-win в отношениях девелопера с городом и его жителями.
За 15 лет на рынке недвижимости STONE HEDGE сформировал широкую экспертизу по реализации девелоперского проекта на всех этапах, включая контроль за ходом строительства объектов. У нас есть не только понимание своего продукта, но и ресурс влияния на темпы строительства. Так, вне зависимости от внешних факторов сегодня мы готовим к вводу в эксплуатацию отдельно стоящее здание Tower A в составе квартала STONE Towers. Офисное здание станет одним из немногих новых бизнес-центров на рынке, построенных с использованием инженерного оснащения европейского уровня.
Как профессиональный офисный девелопер мы дорожим своей репутацией, и сегодня мы концентрируем свое внимание на проектах в реализации: STONE Towers, STONE Савеловская и STONE Ленинский, работы по которым ведутся согласно запланированному графику и в заявленном изначально качестве. Более того, мы приступили к строительству отдельно стоящего офисного здания STONE Курская, так как понимаем, что запрос на большие площади сохраняется, а у нашей компании есть ресурс для строительства. Знание рынка и требований к бизнес-центру у современных компаний-резидентов позволяет нам создавать офисную среду с разноформатным наполнением, где на первом месте стоят потребности жителя современного мегаполиса.
Сервисная модель
Наши клиенты уверены не только в гарантии качества продукта и сроках реализации, но и в последующем управлении нашими бизнес-центрами и жилыми комплексами. После ввода объекта в эксплуатацию мы передаем его в профессиональную управляющую компанию, которую курируем, и тем самым гарантируем высокий уровень сервиса. Для нас это отстроенный за годы процесс.
Сервисная составляющая всегда была отличительной особенностью STONE HEDGE. Мы научились четко понимать потребности своих клиентов и профессионально помогаем их решать. Такой подход позволяет нам стать надежным партнером на рынке недвижимости как для инвесторов, так и конечных пользователей — собственников и арендаторов наших объектов. Подтверждением становится число повторных обращений, которое составляет в структуре сделок порядка 40%.
Благодаря клиентскому опыту мы четко понимаем нишу, в которой работаем, и отстраиваем программу сервисов и привилегий для наших клиентов. Например, если инвестор планирует последующую перепродажу актива, мы берем на себя поиск нового собственника, а также все вопросы сопровождения сделки. Для тех, кто рассматривает стратегию последующей сдачи помещения в аренду, мы предлагаем услугу по поиску арендатора. Процесс начинается еще до завершения строительства объекта, что позволяет, с одной стороны, окупить вложения инвестора в максимально короткий срок. С другой — заполнить бизнес-центр сразу после ввода в эксплуатацию. Такая сервисная модель особенно актуальна сейчас, когда усилился переток частных инвесторов в сегмент коммерческой недвижимости.
Так, по нашему опыту, устойчивость девелопера базируется на трех ключевых элементах: широкой линейке, чтобы удовлетворить любой запрос клиента, качестве строительства и сервисной модели. Только в таком случае у компании есть шанс устоять перед любыми обстоятельствами.