По итогам первого полугодия 2022 года свободное предложение на первичном рынке жилой недвижимости Санкт-Петербурга и ближайших пригородов (все классы жилья) увеличилось по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 70%, до 2,9 млн кв. м (61 тыс. квартир), и стало сопоставимо с показателем 2020 года. При этом спрос упал более чем на четверть.
В Петербурге сегодня разница между рекламными ценами на первичку и фактическими ценами на вторичку составляет 30%, и это будет сильно препятствовать продажам первички
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
В Петербурге сегодня разница между рекламными ценами на первичку и фактическими ценами на вторичку составляет 30%, и это будет сильно препятствовать продажам первички
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
Такие данные приводит Knight Frank St. Petersburg. При этом, по данным компании, на первичном рынке жилой недвижимости Санкт-Петербурга и ближайших пригородов в первом полугодии было продано около 1,4 млн кв. м (35 тыс. квартир), что на 27% ниже аналогичного показателя первого полугодия 2021 года. Ожидается, что годовой объем продаж 2022 года будет сопоставим с уровнем 2012–2013 годов — около 2,9–3 млн кв. м.
Жилье класса С на первичном рынке занимает в структуре спроса около 90% от общей площади проданных квартир. «В целом этот показатель за последние десять лет оставался стабильным и варьировался в пределах 88–92%. Спрос на жилье массового спроса варьировался только в зависимости от локаций. Так, в первом полугодии 2022 года на 10 п. п. увеличилась доля продаж жилья класса С в пригородных локациях и административно подчиненных районах, в то время как доля сделок в обжитых районах Петербурга пропорционально сократилась»,— говорит Светлана Московченко, руководитель отдела исследований Knight Frank St. Petersburg.
Взлеты и падения
Начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова обращает внимание, что первый квартал 2022 года ознаменовался нехарактерно высоким спросом. «В условиях тревожных ожиданий многие спешили "овеществить" свои средства, вложив в строящееся жилье, таким образом, спрос оказался очень высоким. Понятно, что после начала СВО спрос существенно снизился, а на фоне рекордного первого квартала ситуация во втором квартале выглядела более драматичной, чем была на самом деле. Однако уже в июне, когда улучшились параметры ипотеки с господдержкой, спрос оживился. По строящемуся жилому комплексу "Огни залива" спрос вырос почти на 29% по отношению к маю. Это свидетельствует о том, что рынок адаптируется к новым условиям. Новые условия ипотеки с господдержкой восприняты благосклонно, информация доходит до покупателей и рынок возвращается к прежним параметрам спроса»,— рассказывает эксперт.
По данным Knight Frank St. Petersburg, средняя цена квадратного метра в объектах класса С, расположенных в городских районах Петербурга, на конец июня 2022 года составила 233 тыс. рублей, увеличившись за квартал на 2%. В административно подчиненных районах Петербурга аналогичный показатель составил 178 тыс. рублей за квадратный метр с динамикой за квартал 8%, а в пригородных локациях — 159 тыс. рублей (+3% за квартал).
По словам госпожи Денисовой, в первом квартале были высокие показатели спроса и, следовательно, бурная динамика роста цены, во втором квартале рост цен замедлился. «Но уже в июне мы видим его возобновление. Небольшой плавный рост цен, наметившийся в июне, продолжится. Этому способствуют ожидания существенных инфляционных процессов. А также происходит адаптация рынка к новым условиям, спрос повышается. Скорее всего, до конца года возможен некоторый рост цен»,— рассуждает госпожа Денисова.
Не спасет и ипотека
Василий Павлов, заместитель генерального директора по информационно-рекламным технологиям АН «Итака», не согласен с прогнозом о росте цен. Он говорит: «Рост цен и на первичном, и на вторичном рынках продолжался уверенно и неуклонно до мая. При этом в апреле-мае был достигнут исторический минимум спроса на вторичку. На "стройку" спрос рухнул с момента повышения ипотечных ставок. С начала мая начали осторожное снижение цены предложения на вторичном рынке, к концу июня они упали уже на 7%». Цены предложения на первичном рынке продолжили расти, хотя рост и замедлился. «В результате объемы продаж, мягко говоря, снизились. Снижение цен на вторичку не позволяет и не позволит первичке поднимать цены и восстановить продажи. Даже при наличии льготной ипотеки в 6,1%,— категоричен эксперт.— По нашим данным, цены реальных сделок на вторичном рынке сегодня достигают 170 тыс. рублей за "квадрат". В то же время цены предложения (рекламные цены) составляют сейчас 195 тыс. рублей. Таким образом, расхождение реальных и рекламных цен составляет около 13%, это вполне нормальный показатель».
На первичном рынке по данным господина Павлова, средние цены предложения составляют 245 тыс. рублей за квадратный метр, а средние цены реальных продаж — 205 тыс. рублей. «Разница между фактическими и рекламными ценами — около 16%. Как видно, разница между рекламными ценами на первичку и фактическими ценами на вторичку на данный момент значительная — 30%, что будет и далее сильно препятствовать продажам первички»,— прогнозирует эксперт.
Фактически, полагает он, объем продаж строящейся недвижимости минимальный и нет оснований считать, что он вырастет. «Если цены не будут снижены, то рынок не активизируется»,— подчеркивает господин Павлов.
Несколько тенденций
Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК», говорит, что сегодня в Петербурге в сегменте масс-маркета можно отметить сразу несколько тенденций. «Первое: на рынке наблюдается разнонаправленная ценовая ситуация, когда некоторые застройщики планомерно повышают цены, некоторые, напротив, предлагают скидки и акции. По этой причине средняя стоимость квадратного метра за последний месяц практически не изменилась. В апреле-мае наблюдалась отрицательная динамика»,— говорит он.
Вторая тенденция: наблюдается рост объемов предложения на рынке масс-маркета. То есть происходит активизация застройщиков за последний месяц в направлении новых проектов или новых очередей в уже реализуемых. Третья тенденция: общее снижение спроса в сегменте масс-маркета. Количество зарегистрированных ДДУ апреле сократилось примерно на 50% относительно апреля прошлого года, приводит статистику господин Софронов. По его словам, на рынке также наблюдается сокращение средней площади проданной квартиры: 43,5 кв. м в 2021 году против 38,7 кв. м в апреле этого года.
Елена Петропавловская, руководитель аналитического центра группы RBI, также говорит, что вывод на рынок новых проектов после затишья в марте и апреле начинает восстанавливаться, в мае и июне вновь стартовали новые проекты как в комфорт-классе, так и в бизнесе. «Хотя в целом за второй квартал все равно было выведено минимальное количество метров — даже меньше, чем за аналогичные периоды 2020–2021 годов, в годы пандемии. В массовом сегменте это всего около 270 тыс. кв. м, в бизнес-классе вышло только два небольших проекта, примерно на 20 тыс. кв. м. Относительно уровня первого квартала снижение по объему вывода новых проектов составило 30–40%, так как за первый квартал вышло в продажу 410 тыс. кв. м в массовом сегменте и около 90 тыс. кв. м в бизнес-классе»,— приводит данные она. Госпожа Петропавловская отмечает, что спрос на рынке пока не восстановился. «Но сейчас есть ожидаемая многими перспектива оживления рынка в связи со снижением ставок по ипотеке»,— заключает она.