После начала геополитического кризиса российский бизнес вошел в новую фазу качественного развития — этот путь сильно отличается от международного опыта, не имеет аналогов и примеров. Процесс переломного периода переживают сегодня все сферы российской экономики, и рынок недвижимости не исключение. О текущих влияниях, трансформации отрасли и новых возможностях рассказал генеральный директор консалтинговой компании IBC Real Estate Алексей Ефимов.
Генеральный директор IBC Real Estate Алексей Ефимов
Фото: Предоставлено IBC Real Estate
Генеральный директор IBC Real Estate Алексей Ефимов
Фото: Предоставлено IBC Real Estate
— Как вы оцениваете влияние макроэкономики на российский рынок? Как скоро он сможет вернуться к докризисным значениям?
— В условиях глобальных перемен, происходящих сейчас в России, мы ожидаем, что развитие рынка замедлится, а под влиянием окажутся практически все отрасли нашей экономики. Общий тренд, который будет преобладать следующие два-три года,— высокий уровень инфляции и падение платежеспособного спроса. Антироссийские санкции привели к усилению волатильности валютного курса, снижению цен на финансовые активы и расширению дефицита ликвидности банковского сектора. В апреле годовой уровень инфляции достиг 17,8%. Благодаря мерам господдержки к середине июля он снизился до 15,5%. По предварительному прогнозу ЦБ РФ, годовое значение инфляции в 2022 году может составить 12–15%, а вернуться к 4% — в 2024 году.
В ближайшее время климат в реальном секторе экономики будет определяться внешнеторговым балансом, зависеть от объемов сокращения импорта и, главное, от того, как скоро будут найдены новые рынки сбыта и налажена альтернативная логистика. Многое будет зависеть от устойчивости рубля и цен на нефть. Эксперты озвучивают разные прогнозы, но ожидается, что к 2023 году стоимость нефти войдет в пределы $100–120 за баррель. Что касается курса доллара, то, по предварительным оценкам Минэкономразвития, до конца этого года он будет в пределах 73,5 руб., что сможет обеспечить комфортные условия для восстановления экономики.
— Как будет себя чувствовать рынок недвижимости в среднесрочной перспективе?
— Сегодня мы видим падение спроса на жилье — это основной индикатор потребительских настроений. При этом государство делает все, чтобы создать благоприятный климат для стабилизации спроса, путем запуска различных льготных программ и возвращения к комфортным ипотечным ставкам. На последнем заседании 22 июля ЦБ РФ снизил ключевую ставку до 8% и, таким образом, вернулся к значениям конца 2021 года. По прогнозам SberCIB Investment Research, к концу года ставка может достигнуть 7%, что вселяет позитив.
Если говорить о коммерческой недвижимости, то на фоне массового ухода с российского рынка иностранных компаний мы также ожидаем сокращение спроса во всех сегментах. Сильнее других сожмутся торговый и гостиничный секторы. В офисах спрос упадет в два раза. Но в целом рынок будет достаточно динамичным. Складской сегмент останется наиболее устойчивым классом активов в ближайшие два года.
— Как вы оцениваете инвестиционный рынок, ведь сейчас в России, по мнению экспертов, освобождаются очень интересные и перспективные ниши для развития локального бизнеса?
— Действительно, в этом году с точки зрения инвестиций российский рынок недвижимости демонстрирует рекордные значения. По итогам первой половины года объем инвестиционных сделок составил 205 млрд руб., что на 48% больше год к году. Это максимальный показатель за последние 20 лет. Я думаю, мы увидим еще больше сделок до конца текущего года.
Примечательно, что общий объем транзакций во втором квартале составил почти половину от совокупного объема первого полугодия — 98 млрд руб., что также является максимальным значением за всю историю наблюдений. При этом 19% пришлись на продажу активов, которыми владели иностранные компании, в 2021 году доля таких сделок составила лишь 8%. По структуре вложений инвестиционные сделки распределились достаточно равномерно. И если в январе–марте 2022 года объем вложений в жилую недвижимость опережал коммерческий сектор, то сейчас доля жилья сократилась более чем в два раза — до 24%.
На фоне снижения ключевой ставки существенным фактором инвестиционного роста стала доступность заемного финансирования, что для инвесторов является безусловным драйвером новых возможностей. Кроме того, с понижением ключевой ставки привлекательность депозитов становится все ниже, и в этом случае недвижимость тоже является лучшей альтернативой для капиталовложений. Мы ожидаем, что по объему инвестиционных сделок 2022 год превзойдет показатель прошлого на 400 млрд руб., что станет беспрецедентным результатом.
В объеме транзакций мы ожидаем, что на фоне снижения ключевой ставки и улучшения условий ипотечного кредитования доля жилой недвижимости снова покажет положительную динамику и к концу 2022 года увеличится до 35–40%. Доля складской недвижимости составит 15–20%, офисной — 15–20%, торговой — 10–15%.
В числе главных трендов, которые определились в результате ухода иностранного бизнеса из России и которые оказывают сейчас ключевое влияние на формирование нового инвестиционного климата в стране, мы отмечаем существенную динамику по продажам международных активов (с заметным дисконтом и даже ниже себестоимости строительства), процесс локализации и реструктурирования схем владения активами иностранных компаний в РФ, а также высокий интерес к производственным активам с курсом на импортозамещение.
— Международные бренды продолжают освобождать площади. Не столкнется ли рынок с дефицитом спроса в офисном сегменте?
— Объективно — вакансия нарастает. За последние три месяца доля свободных площадей в офисах Москвы выросла до 12%, что стало максимальным показателем со второго квартала 2021 года. Однако в целом мы оцениваем этот сегмент как живой и устойчивый к кризису.
Сокращение в России присутствия международных игроков в большей степени отразилось на офисах класса А, где доля свободных площадей по итогам июня достигла 11,8%. Наибольший рост вакантности отмечен в Центральном и Белорусском деловых районах — 21,1% и 16,3% соответственно. Исключением пока является деловой квартал «Москва-Сити», где доля вакантных площадей остается на рекордно низкой отметке в 3,7%.
Стоит отметить, что в сложившихся условиях при досрочном освобождении площадей собственники получают хорошие отступные в виде штрафов или полной стоимости аренды в краткосрочном периоде. Реальную картину по сегменту мы сможем увидеть только в 2024 году. В качестве аналогии можно привести все тот же «Москва-Сити», где в кризис 2014 года вакантность достигала рекордно высокого значения в 46%, а за пять лет, к 2019 году, опустилась до 2–3%. Посмотрим, как будет развиваться ситуация в этот раз.
До конца года мы прогнозируем рост вакантности до 16–18% в среднем по рынку и до 18–20% в классе А за счет сокращения площадей, занимаемых иностранными компаниями, и умеренной активности локальных игроков. Чистое поглощение в этом году будет отрицательным и может догнать рекорд 2020 года (–586 тыс. кв. м). На рынок вернется больше метров, чем уйдет, и это приведет к падению арендных ставок. В период до года мы предполагаем их снижение в диапазоне 5–15%.
В качестве текущего тренда в сегменте стоит отметить уверенное формирование рынка субаренды. По итогам первого полугодия его объем составил 210 тыс. кв. м, еще около 100 тыс. кв. м заявлены к освобождению до конца года. В структуре спроса мы зафиксировали уменьшение среднего размера сделок до 1,4 тыс. кв. м, что сопоставимо с уровнем предыдущего года, когда в условиях пандемии компании оптимизировали свои рабочие пространства. Ранее этот показатель составлял 2 тыс. кв. м.
— Складской сектор оценивается как наиболее устойчивое и стабильное направление, но и там происходят неизбежные трансформации. Каковы точки роста в этом сегменте?
— Складской сегмент имеет превосходный потенциал. Даже с уходом международных брендов у нас сохранится спрос, и в перспективе он будет возрастать. Последние три-четыре месяца отечественный бизнес активно исследовал новые возможности и налаживал альтернативные каналы поставок, сегодня он готов наращивать складские мощности. В структуре спроса растет доля дистрибуторов, что ожидаемо с учетом изменившихся логистических цепочек. Этот тренд продолжится и во второй половине года.
По итогам 2022 года объем ввода логопарков в Московском регионе может достигнуть 2 млн кв. м и станет максимальным значением с 2014 года. Больше половины составят проекты built-to-suit (под конкретного заказчика), и только треть будет построена спекулятивно.
С уходом либо сокращением иностранного бизнеса на рынке сформировался избыток арендуемых площадей, что повлекло за собой существенный рост субаренды. На конец июня предлагалось около 360 тыс. кв. м таких площадей, и столько же анонсировано к появлению в третьем квартале. Это максимальные объемы субаренды за период существования складского рынка.
Вакансия в складском сегменте тоже растет. За полгода ее объем увеличился в семь раз, до 632 тыс. кв. м, а уровень вакантности с учетом субаренды достиг 4,5–5,0% и в перспективе может увеличиться до 6,5–7,0%.
Объем сделок в апреле–июне составил 237 тыс. кв. м, что на 66% меньше год к году. Показатель чистого поглощения — 431 тыс. кв. м. До конца года может быть закрыт ряд сделок общей площадью около 1,0–1,1 млн кв. м, и это станет минимальным значением с 2011 года.
Базовые арендные ставки на готовые складские помещения по итогам второго квартала упали на 8–10%, что в первую очередь стало следствием роста субаренды. Однако ожидать сохранения темпов падения не стоит, поскольку сейчас рынок находится в поиске нового баланса.
— Недавно ваша компания провела ребрендинг, преобразовавшись из международного бренда JLL в российский IBC Real Estate. Как вы оцениваете эту новую реальность и что видите впереди?
— Мы смогли взять с собой все лучшее, что было создано JLL в России за 25 лет: команду, опыт и отношение к бизнесу. Следующие два-три года будут самыми интересными для рынка в целом и для нас в частности. Мы полны сил и оптимизма, мы сделали «перепланировку» в нашей компании и уверены, что результат будет впечатляющим!