Новый геополитический кризис, вследствие которого международные игроки начали покидать российский рынок, уже негативно сказался на гибких офисах Москвы. Доля свободных площадей в этом сегменте к концу июня достигла 50% за счет релокации IT-компаний в другие страны и сокращения занимаемых офисных площадей оставшимися игроками. Консультанты ожидают, что освободившиеся помещения теперь займут компании с госучастием. Но даже в этом случае операторы вряд ли решатся открывать новые сервисные офисы.
Бум коворкингов и гибких офисных пространств может смениться замедлением в этом сегменте рынка
Фото: Михаил Соколов, Коммерсантъ
Бум коворкингов и гибких офисных пространств может смениться замедлением в этом сегменте рынка
Фото: Михаил Соколов, Коммерсантъ
Доля вакантных помещений в готовых сервисных офисах Москвы в первом полугодии 2022 года достигла 50%, или 167,5 тыс. кв. м, подсчитали аналитики «Ricci | Офисы». Хотя еще в мае доля свободных площадей у сетевых операторов таких пространств составляла 23%, уточняет директор департамента офисной недвижимости Knight Frank Мария Зимина.
В условиях неопределенности, в которых бизнес находится уже третий год, спрос на гибкие офисы увеличился даже со стороны компаний, которые ранее скептически относились к данному формату, отмечает руководитель отдела услуг собственникам департамента офисной недвижимости CORE.XP Кирилл Бабиченко. Преимущества таких пространств перед классическими офисными помещениями заключаются в гибкости договора аренды, возможности корректировать занимаемую площадь, а также в отсутствии затрат на отделку и оборудование офисов, что особенно актуально в условиях подорожания стройматериалов и нарушения транспортных цепочек, поясняет Мария Зимина.
Но из-за этого ставки аренды в коворкингах выше. По данным Knight Frank, средняя стоимость рабочего места составляет 39 тыс. руб. ежемесячно, в то время как классический офис премиального сегмента обойдется в 45 тыс. руб. за 1 кв. м ежегодно.
За последние три года объем спроса на сервисные офисы составлял примерно 8% от совокупного объема сделок на офисном рынке, подсчитали в «Ricci | Офисы». Лидером по объему законтрактованных площадей в коворкингах стал сегмент e-commerce, который обеспечил 65% всего объема спроса в сегменте, уточняет партнер «Ricci | Офисы» Дмитрий Жидков.
Пустые переговорки
Но тренд сменился обратным. Увеличение доли свободных площадей прослеживается еще с начала текущего года, отмечает господин Жидков. По его словам, на это повлиял не только уход западных компаний, но и выход российских IT-компаний и организаций e-commerce из договоров аренды. По данным эксперта, интернет-холдинг Ozon освобождает около 17 тыс. кв. м, структуры Сбербанка не продлевают договоры в офисах оператора Manufaqtury, а «Яндекс» съезжает из бизнес-центра «Око II».
В Ozon подтвердили, что расторгают договор субаренды в коворкинге Flexity на Овчинниковской набережной, но продолжают использовать такой формат рабочих пространств в нескольких башнях делового кластера «Москва-Сити». В «Яндексе» сообщили, что, скорее всего, не будут продлевать аренду части рабочих мест в BusinessClub, которая заканчивается в конце года. В «Сбере» не ответили на запрос “Ъ”.
Такая тенденция началась еще в начале новой волны геополитического кризиса в марте текущего года, когда сотрудники российских и зарубежных IT-компаний стали либо самостоятельно покидать страну, либо их организованно вывозили работодатели. Учитывая, что в гибких офисах действуют краткосрочные договоры аренды, кризис в первую очередь сказался на операторах таких пространств, а не на владельцах классических офисов, где выход из контрактов более сложный за счет штрафов, которые могут достигать суммы в размере объема платежей до конца действия соглашения.
Совладелец сети BusinessClub Мурад Дамиров уточняет, что в последние два месяца вакантность объектов оператора выросла с 10% до 20%. Он также ожидает, что в ближайшее время вырастет объем площадей, предлагаемых в субаренду — таким образом крупные арендаторы смогут оптимизировать платежи за свои штаб-квартиры. Гендиректор сети Meeting Point Лариса Афанасьева также отмечает рост свободных площадей за счет оттока арендаторов, сосредоточенных на иностранном бизнесе. Управляющий партнер сети SOK Ирек Аллаяров говорит, что сейчас заполняемость офисов компании составляет 80–90%.
В сложившейся ситуации свободные коворкинги конкурируют не только между собой, но и с субарендой классических пространств, объем которых уже составляет порядка 200 тыс. кв. м, отмечает Дмитрий Жидков. Все чаще потенциальные арендаторы готовы рассматривать сервисные офисы в формате классической аренды, то есть с гораздо меньшим набором сервисов, добавляет он. Таким образом компании пытаются сэкономить средства на арендных платежах.
Госкомпании сменяют телеком-сектор
В условиях неопределенности гибкие офисные пространства могут выступать как временное решение для компаний, у которых снижен горизонт планирования и которые не до конца понимают свою потребность в офисах в долгосрочной перспективе, отмечает Мария Зимина. Преимуществом также является отсутствие необходимости инвестировать в отделку на фоне подорожания стоимости стройматериалов, добавляет она.
Многие уходящие с российского рынка зарубежные компании оставляют в Москве свое представительство. Именно они будут формировать значительную часть спроса на гибкие офисы в 2022–2023 годах, считает Кирилл Бабиченко. Госпожа Зимина полагает, что основными резидентами также станут игроки банковского и финансового сектора и компании с госучастием. Ирек Аллаяров уверен, что места покинувших или закрывшихся международных компаний займут российские IT-компании и маркетплейсы. Этому будут способствовать программы поддержки сектора, полагает он.
Для привлечения новых клиентов и удержания действующих операторы коворкингов стали предлагать более лояльные условия арендаторам. Мурад Дамиров отмечает, что особенное внимание владельцы гибких офисов уделяют работе над увеличением лояльности: предоставляют дополнительные сервисы, инициируют полезные или поддерживающие вдохновляющую атмосферу на площадке мероприятия. Глава отдела аренды сети «Ключ» Анастасия Ше отмечает, что сейчас компания готова предложить рассрочку и частично оплачивает парковку клиентам. А компании, которые хотят сэкономить на офисных сервисах, предлагаемых оператором, могут самостоятельно управлять рабочим пространством, добавляет она.
В SOK ввели тариф «офис по подписке», который позволяет оплачивать только те рабочие места, которые были заняты в течение месяца, а если сотрудник не пришел — за него не нужно платить. Кроме того, сеть предлагает фьючерсы по более низкой цене, чтобы клиент мог оплатить аренду сейчас, а воспользоваться офисом тогда, когда ему будет нужно.
Лариса Афанасьева уточняет, что Meeting Point исходно делала ставку на мультиформат и в зависимости от спроса в той или иной категории предлагает, к примеру, в аренду залы для деловых мероприятий и переговорные комнаты, таким образом диверсифицируя бизнес. Господин Дамиров отмечает, что Business Club еще в прошлом году расширила портфель проектов built-to-suit (BTS; под конкретного заказчика). Он подчеркивает, что нынешняя ситуация подтверждает правильность выбранной стратегии. Сейчас и для операторов, и для собственников гораздо выгоднее работать в формате BTS, так как в таком случае меньше рисков и более прогнозируемый результат, добавляет Анастасия Ше.
Но появления новых коворкингов в текущей экономической ситуации ожидать не стоит, считает Дмитрий Жидков. В Meeting Point, напротив, говорят, что планируют в этом году открыть коворкинг в Пензе и запускать новую площадку в деловом центре «Москва» в центре столицы. Нестабильные цены на отделочные материалы и сложности с логистикой спровоцируют рост стоимости готового продукта, что при нынешней тенденции к снижению ставок аренды станет экономически невыгодным для операторов, предупреждает господин Жидков. Основная часть новых клиентов рассматривает аренду с сентября, поэтому к началу бизнес-сезона ситуация будет исправляться, ожидает Лариса Афанасьева.