За последние несколько месяцев в Петербурге были обнародованы три крупных проекта, каждый из которых претендует на статус города — спутника Северной столицы, — это Кудрово, Девяткино и китайский квартал "Балтийская жемчужина". Средства на реализацию проекта пока нашлись только у китайской Шанхайской индустриально-инвестиционной компании. Что касается местных инвесторов, то они утверждают, что, если местные власти не будут вкладывать средства в инженерную подготовку пустующих земель, их проекты так и останутся на бумаге.
"Китай-город"
Официальное название проекта — "Балтийская жемчужина". Реализует его китайская Шанхайская индустриально-инвестиционная компания (ШИИК). Территория — приморская юго-западная часть Петербурга на участке, ограниченном Петергофским шоссе, Южно-Приморским парком, Финским заливом и Юго-Западной промышленной зоной. Этот участок предназначили под жилую застройку еще в середине прошлого века, что отражено и в Генплане Петербурга. В конце 1970-х началась даже инженерная подготовка этой земли, но из-за политических потрясений второй половины 1980-х проект оказался заморожен. И вот в 2004 году Смольный вернулся к старой идее и нашел инвестора в качестве ШИИК. На территории 180 га китайцы предлагают возвести 1,1 млн "квадратов" жилья на 35,4 тыс. человек и еще 400 тыс. кв. м коммерческой недвижимости. Новый район будет полностью обеспечен социальной инфраструктурой, здесь разобьют парки и пророют каналы. Расчетная стоимость "Китай-города" — $1,2 млрд, хотя, конечно, прогнозировать конечную сумму сейчас едва ли представляется возможным. Построив город за четыре года, инвестор сможет окупить затраты за счет продажи жилья и сдачи в аренду коммерческих площадей. Расчеты представителей Поднебесной понятны: в настоящий момент средняя стоимость квадратного метра хорошей квартиры в новом доме превышает в Петербурге $1 тыс. Аренда офиса в хорошем бизнес-центре тоже стоит недешево. Конечно, цены за пять лет еще раз десять изменятся, но уж точно не упадут. Итого выручка инвестора только от продажи квартир составит $1,1 млрд. Прибавим доходы от офисной недвижимости, которую, допустим, китайцы выкупят в собственность и будут затем сдавать в аренду, — их годовая рента, таким образом, составит еще $50 млн. Понятно, что на этом фоне организация зон отдыха, строительство четырех школ, шести библиотек, двух поликлиник, четырех спортивных залов и пр. (все это перейдет в собственность Петербурга) станет для инвестора тяжким обременением. Город-сад Игорь Лященко — простой российский предприниматель и председатель совета директоров ООО "Петрооблснаб", которое управляет сельскохозяйственным рынком в Девяткине, — недавно обнаружил, что район Девяткина поистине уникален. Во-первых, это единственное место в мире, где с сельхозугодьями соседствует метро. Во-вторых, скоро здесь пройдет кольцевая автодорога. В-третьих, здесь очень много свободной земли. Чем не место для нового города? Ну а если город, так почему бы не столица Ленобласти, на территории которой и расположен район Девяткино? Ядром проекта ООО "Петрооблснаб" является гарден-центр. Такой центр, к примеру, расположен в пригороде Лондона Челси, где проходит ежегодное цветочное Royal Show. Гарден-центр в Девяткине площадью 90 га может выглядеть следующим образом: сразу возле станции метро "Девяткино" расположатся ярмарочная площадка, сельскохозяйственная биржа, непосредственно сам садовый центр, логистическая база, спортивный комплекс, торговый мол, рынки промышленных и продовольственных товаров, а также бизнес-центр и гостиница. Все эти объекты будут иметь сельскохозяйственный уклон — предполагается, что состоятельный дачник или его работники смогут купить здесь абсолютно все необходимое для загородного быта и обустройства собственного сада. Немного поодаль, на соседнем участке площадью 60 га, устроят гольф-клуб, ипподром и даже аэродром малой авиации. Поблизости может расположиться район вилл. Как утверждает господин Лященко, вокруг — 2 тыс. га свободных земель, пригодных для застройки. "Здесь нет смысла строить обычный набор жилых домов, торговых центров и других заведений, — объясняет господин Лященко смысл устройства садового центра. — Нужна 'фишка', которая обеспечит приток покупателей, а это, в свою очередь, уже привлечет и инвесторов-застройщиков". Действительно, к 2009 году, когда проект теоретически может быть реализован, в 30 минутах езды от "города-сада" будут проживать около 2 млн человек. В существующих ценах весь комплекс стоит $553 млн. Собственных средств в таких объемах у авторов идеи нет, но они намереваются найти состоятельного партнера, убедив его в том, что оборот комплекса составит $169 млн в год и это позволит окупить его за пять лет.
Город-выставка
Ну и, наконец, еще один проект, который планируют реализовать власти Ленобласти, называется "Кудрово". По масштабам он несколько уступает "Балтийской жемчужине", но тоже имеет свою особенность. Название "Кудрово" приобрело известность после того, как здесь построила свой первый на Северо-Западе России супермаркет шведская мебельная сеть IKEA. Рядом с районом пройдет кольцевая автодорога и будет, как и в Девяткине, свое метро. Вот власти региона и решили возвести здесь городок на 40 тыс. жителей. В настоящий момент учрежденное правительством Ленобласти ОАО "КАД─Ленобласть" занимается инженерной подготовкой здешней земли, которая затем будет продана на торгах. Известно, что застройщикам "в нагрузку" вменят и возведение объектов соцкультбыта. В Кудрове организатор почившей в бозе агропромышленной выставки "Российский фермер" Михаил Злыдников предложил устроить круглогодичную сельскохозяйственную выставку. Впрочем, уверяет господин Злыдников, она не будет похожа на гарден-центр в Девяткине, поскольку рассчитана не на дачников, а на бизнесменов, желающих поближе познакомиться с агрокомплексом Ленобласти. В общем, настоящая выставка достижений сельского хозяйства. Но это, разумеется, не все. Разработчики проекта, среди которых называют банкирский дом "Санкт-Петербург", придумали возвести в Кудрове грандиозный конгресс-холл. Кроме этих двух объектов в Кудрове будут и другие заведения: гостиница, складские помещения, офисно-деловые здания. На все про все надо $50 млн. Оценить рентабельность проекта пока сложно. Известно лишь, что земля в этом районе будет продаваться по цене от $125 за квадратный метр. Таким образом, только за инженерно подготовленную землю власти могут получить $36 млн, а потенциальную выручку строительных компаний, которые построят здесь жилье, можно оценить на уровне $1,8 млрд.
Государство зовут в партнеры
Таким образом, даже примерные расчеты показывают, что комплексная застройка может быть весьма выгодным предприятием. К тому же пустующие земли в окрестностях Петербурга свободны от градостроительных ограничений, обычных для центра. Правда, есть одна проблема, с которой инвесторам без помощи чиновников будет не справиться. Например, строительство "Балтийской жемчужины" совершенно точно будет сопровождаться митингами, акциями протеста и громкими заявлениями жителей Красносельского района Петербурга. А руководитель группы оценки недвижимости Института проблем предпринимательства Алексей Шаскольский отмечает, что реализация подобных проектов под силу разве что московским компаниям, но никак не петербургским — в силу отсутствия у последних необходимых инвестиционных ресурсов. Он также говорит о необходимости отработать хотя бы на одном проекте такой "формат", как государственно-частное партнерство. "На Западе в процессе реализации крупных девелоперских проектов обычно участвуют три стороны: территориальные органы власти, бизнес и создаваемое для реализации проекта агентство", — говорит эксперт. При этом, по словам господина Шаскольского, органы власти берут на себя не только функцию контроля за соблюдением правил, законов и норм, но и финансирование ключевых объектов инфраструктуры. Инвесторам же Петербурга и Ленобласти пока в большинстве случаев приходится рассчитывать только на свои силы.
ИВАН СТУПАЧЕНКО