Несмотря на то что рынок недвижимости за последние несколько лет стал более-менее цивилизованным, и дольщики, и покупатели жилья на вторичном рынке по-прежнему не застрахованы от неприятностей. Выявить возможные факторы риска решили корреспонденты "Ъ-Дома" АННА СМОЛИНА, АНДРЕЙ ЦЫГАНОВ и ДМИТРИЙ МАРАКУЛИН.
Наиболее криминогенным считается вторичный рынок жилья: здесь до сих пор, как и в начале 90-х годов прошлого века, практикуют всевозможные мошенники. По словам заместителя начальника ОРЧ #7 (занимается борьбой с мошенничеством в сфере недвижимости) Николая Скригана, в руки преступников, действующих на вторичном рынке, в Петербурге, по официальной статистике, ежегодно попадает около 100 квартир. На самом же деле эту цифру надо увеличить как минимум в несколько раз. Как правило, на улице оказываются одинокие граждане, социально неблагополучные семьи, пожилые люди (особенно склонные к алкоголю), дети-сироты. Главное следственное управление (ГСУ) при ГУВД Петербурга и Ленобласти сейчас расследует несколько таких уголовных дел. Одно из них, дело ОПГ "Осика", сейчас готовится к передаче в суд. Семеро членов этой группы обвиняются в девяти эпизодах мошенничества с квартирами. Примечательно, что обвинение в мошенничестве и злоупотреблении полномочиями в рамках этого дела предъявлено и одному из нотариусов Тосненского нотариального округа. По словам Николая Скригана, вообще большинство криминальных сделок с квартирами совершается "при непосредственном участии нотариусов и с их молчаливого согласия". По мнению адвоката Светланы Ковиной, первый признак "левой" сделки — ее скорость и дешевизна. Нередко за подобным предложением скрывается криминальная история, мошенническое завладение недвижимостью или ущемление прав кого-либо из совладельцев. "Такие квартиры перед совершением сделки могут быть перепроданы три-четыре раза для заметания следов. Отследить их юридическую чистоту практически невозможно либо очень сложно и дорого", — говорит госпожа Ковина. При сборе документов и изучении истории квартиры следует обратить внимание, нет ли в семье собственника временно отсутствующих членов семьи, осужденных и детей, /запросить в ГБР справку по предполагаемой покупке, изучить документы, устанавливающие право на собственность, уточнить в паспортной службе, не установлен ли контроль милиции или иной организации за этой квартирой. Приобретать квартиру лучше всего у собственника. Если же в сделке участвует посредник, действующий по доверенности, необходимо настоять на знакомстве с хозяевами и потребовать их участия в сделке. Как правило, добропорядочные маклеры такой встрече не препятствуют. В обязательном порядке следует познакомиться с соседями по будущей квартире и расспросить их о репутации прежних хозяев: риск повышается, если среди них были наркоманы и алкоголики, владелец умер или уехал в сельскую местность. Опасности подстерегают покупателя квартиры и при передаче денег. Наиболее популярным сейчас остается способ передачи денег через банковскую ячейку. Закладку денег следует тщательно проверить, иначе можно вместо них обнаружить "куклу" (такие случаи уже бывали). При договоре аренды ячейки следует указывать, кто имеет право доступа после регистрации сделки купли-продажи. При покупке квартиры необходимо обязательно выбрать риэлтера, который будет представлять ваши интересы. Если вы работаете только с агентом продавца, скорее всего на вас "повесят" все риски по сделке. Лучше, если ваш риэлтер работает в известной в городе фирме или является вашим хорошим знакомым, так как сторонний специалист, несмотря на то что вы платите ему деньги, заинтересован в скорейшем заключении сделки и может сознательно чего-то "не заметить". Тем более что на сегодня лицензирование риэлтерской деятельности отменено и, для того чтобы называть себя риэлтером, не нужно никаких разрешений и сертификатов. Агент должен присутствовать при сборе документов, необходимых для продажи квартиры, разработать оптимальную схему оформления и передачи денег, в равной мере безопасную для сторон, а также предоставить продавцу и покупателю предварительные договоры, подписание которых позволяет избежать ненужных споров по ходу сделки и после. Если условия освобождения и выписки были проработаны и оговорены в предварительных договорах, проблемы возникают очень редко. При покупке квартиры нужно избегать любых договоренностей на словах. Имеет смысл проверить через /запрос в ГБР, совершались ли ранее сделки с этой квартирой и как часто. Кроме того, агентство недвижимости может предложить вам получить по неофициальным каналам выписку из архива паспортного стола. На ее основании можно проверить подлинность справки по форме #9, проанализировать, кто и когда прописывался и выписывался из квартиры, сколько раз менялись хозяева, не затерялись ли сведения о лицах, находящихся в заключении.
"Первичные" призраки Первичный рынок в правоохранительных органах считают более "чистым", однако практика, увы, не позволяет согласиться с такой оценкой. Просто мошенники, работающие на первичном рынке, действуют более изощренно, используя пробелы в законодательстве, так что правоохранительные органы зачастую просто не в состоянии им помешать, поскольку гражданско-правовые отношения находятся вне их компетенции. До недавнего времени первичный рынок вообще выпадал из поля зрения правоохранительных органов: действующее законодательство трактует дольщика как предпринимателя, то есть лицо, действующее на свой страх и риск, а его контрагентом выступает обычно юридическое лицо. Поэтому заявления обманутых дольщиков в милицию о явных, казалось бы, фактах мошенничества до недавних пор в большинстве своем оставались без всякого движения. В лучшем случае дольщикам разъясняли их право обратиться в суд. Сейчас, в преддверии вступления в силу федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (он вступает в силу в апреле нынешнего года), милиция стала уделять рынку недвижимости больше внимания. По словам того же господина Скригана, в 2004 году ГУВД проверило ряд строительных организаций и жилищно-строительных кооперативов (ЖСК). По итогам этой проверки было возбуждено десять уголовных дел, потерпевшими по которым признаны более 400 семей. Так, оперативники Управления по борьбе с экономическими преступлениями при проверке деятельности трех ЖСК ("Орбита", "Парус" и "Спектр"), входящих в ассоциацию ЖСК "Вега-комплекс", выявили факты хищения или попытки хищения на сумму около $5 млн. В частности, была предотвращена попытка вторичной продажи 90-квартирного дома кооператива "Спектр" по Октябрьской набережной. Николай Скриган считает, что этой ситуации можно было бы избежать: "Если бы прежняя горадминистрация раздавала пятна под застройку и разрешения на строительство только финансово состоятельным компаниям, то у дольщиков было бы значительно меньше проблем". По словам заведующего юридического бюро "Юникс" Владимира Малашина, наиболее частые проблемы, с которыми сталкиваются дольщики на первичном рынке, — двойные продажи одних и тех же объектов, а также вымогательство денег под предлогом удорожания строительства. Впрочем, новый закон "О долевом участии..." может порушить эту практику: в нем закреплено положение об обязательной регистрации в ГБР всех договоров купли-продажи недвижимости. Однако проблемы все равно наверняка останутся. Многие нормы Гражданского кодекса, посвященные купле-продаже недвижимости, являются так называемыми диспозитивными, то есть если договором между дольщиком и застройщиком предусмотрено какое-то положение, идущее вразрез с положениями закона, то действует договор. Поэтому его лучше выверять у хорошего юриста. Бороться с недобросовестными застройщиками крайне сложно, в первую очередь из-за коррумпированности чиновников и больших денег, которые крутятся в этом бизнесе. Есть, впрочем, еще возможность застраховать сделку. В этом случае проверку юридической чистоты возьмет на себя страховая компания. Главное правило: при поиске квартиры самое важное не район и даже не цена, а в первую очередь строительная компания. Правда, и дольщики самых именитых игроков на рынке не застрахованы от "бартерных" сделок, когда компания рассчитывается с многочисленными подрядчиками не деньгами, а будущими квартирами. "Бартерные" схемы были популярны после дефолта, но вновь стали применяться строителями с осени 2004 года, когда на рынке жилья наступила стагнация и компании оказались без оборотных средств. Если застройщик вдруг расторгает договор с подрядчиком, одна и та же квартира может быть продана дважды. Почти неизбежная проблема — перенос сроков сдачи дома. При этом дольщиков могут попросить доплатить, сославшись на удорожание строительства. Еще два года назад в городе были скандалы, когда люди въезжали в неподключенные дома — без тепла, света и горячей воды. Сейчас застройщики уверяют, что инженерия подключается в обязательном порядке, пусть даже по временным схемам, в противном случае здание не принимается госкомиссией. Но действие временных схем, чреватых перебоями с электричеством и авариями, иногда тоже растягивается на неопределенное время. Будьте готовы к тому, что застройщик может не выполнить все обещания, данные при подписании договора. Как ни парадоксально, в большинстве случаев это касается элитного жилья. К примеру, при проектировании дома на первых этажах предполагалось оборудовать досуговый центр, но, если застройщик не договорился с соответствующими арендаторами, он может сдать эти помещения под магазин или питейное заведение. Поэтому предпочтительнее, чтобы первый этаж изначально находился в собственности жильцов и это было прописано в договоре долевого участия. Наконец, застройщик может просто сэкономить на строительных материалах, положив на пол белорусскую плитку вместо итальянского мрамора. Компания должна гарантировать, что дом сдается с внутренней отделкой общих помещений: некоторые застройщики могут отказаться облицовывать холлы, пока дом не будет заселен на 90%, и тогда жить в течение года вы будете как на стройке. Еще можно попытаться выяснить, не планируется ли в ближайшие несколько лет какая-нибудь стройка по соседству: может пострадать ваш оплаченный "вид из окна на весь центр". А также поинтересоваться, как будут решены вопросы эксплуатации дома: многие менеджеры отдела продаж почему-то не могут четко объяснить, каким образом будет осуществляться уборка стеклянной крыши пентхауса, подогрев террас, а также сколько раз будет вывозиться мусор. Чтобы максимально застраховать себя от неприятностей, перед заключением договора долевого участия имеет смысл поинтересоваться наличием у компании разрешения на строительство, инвестиционного договора с КУГИ на аренду земельного участка и согласованного проекта с поэтажным планом квартир. Покупатели сейчас часто приходят со своими юристами, а особенно въедливые дольщики знакомятся с отчетностью тех строительных фирм, которые выпускали облигационные займы, и страхуют сделку. Правда, по результатам своих изысканий страховая фирма может и отказаться ее страховать, если у нее возникнут какие-либо сомнения. Это несколько повысит ваши затраты, но зато сохранит ваш капитал.