Менеджерам не хватает площадей

коммерческая недвижимость

Прибыльность офисного строительства в Москве на протяжении нескольких лет держится на уровне 18-20% годовых, это как минимум в два раза превосходит показатели мегаполисов Западной Европы и США. При этом складывается парадоксальная ситуация: офисный рынок Москвы год за годом испытывает значительный дефицит площадей, спрос постоянно растет, а темпы строительства бизнес-центров и цены на них практически не меняются.

На конец прошлого года общее предложение офисных помещений класса А и В эксперты оценивали в 3,6 млн кв. м. Всего в прошлом году было построено и реконструировано порядка 700 тыс. кв. м офисов. На протяжении всего года спрос на офисы превалировал над предложением — разница между ними составила примерно 18%.

В аналитических отчетах практически все риэлтеры основной тенденцией рынка коммерческой недвижимости называют увеличение количества сделок по продаже зданий. Однако по данным консалтинговой компании Colliers International, объем сделок купли-продажи зданий составил 21% от всего оборота офисной недвижимости (в 2003 году — 30%).

По мнению специалистов консалтинговой компании Jones Lang LaSalle, на готовые качественные офисы класса А сохраняется высокий спрос со стороны компаний, имеющих свободные денежные средства, но не желающих платить высокую цену за аренду. Такой механизм вливаний в рынок, как покупка зданий "под себя", более распространен, чем инвестиционные приобретения недвижимости. Самой крупной сделкой 2004 года стала покупка здания "Балчуг Плаза" площадью 31,5 тыс. кв. м структурами, аффилированными с "Сибнефтью" (соинвесторы проекта — CMI Development и "СТ Групп"). Другая значимая покупка (офисный комплекс Gold Tower на улице Кржижановского площадью 22 тыс. кв. м) совершена СИБУРом. Он приобрел бизнес-центр у Газонефтехимической компании за $41 млн. В риэлтерской компании ABN Realty говорят, что покупка зданий для оптимизации собственных расходов оправдывается в течение пяти--семи лет (см. также интервью с гендиректором компании Александром Лимаренко).

По словам директора отдела офисной недвижимости риэлтерской компании Knight Frank Андрея Петрова, этот процесс получит дальнейшее развитие в 2005 году: "В первую очередь это связано с интересом ряда крупнейших корпораций к рынку недвижимости, в основном это компании реального (производственного) сектора экономики, внутренняя доходность которых ниже (около 10-12%), чем уровень доходности недвижимости".

Эксперты также отмечают активизацию институциональных инвесторов — паевых, пенсионных, инвестиционных фондов. Отметим, что заявили они о себе несколько лет назад — до прошлого года было зафиксировано не более восьми--десяти сделок по купле-продаже ими бизнес-центров. В 2004 году западный фонд ЕРН выкупил офисно-торговый центр "Берлин Хаус" на Петровке (арендаторы Reuters и Alcatel); ФПГ "ЛУКОЙЛ-Пермь" приобрела недостроенное здание Central Tower на Овчинниковской набережной; фонд Amerop отметился покупкой у компании "Система-ГАЛС" строящегося офисного центра в Настасьинском переулке (интервью с вице-президентом компании "Система-ГАЛС" Андреем Закревским см. на этой же странице). Отметим, что участниками последней сделки выступили исключительно российские компании. Покупатель выступил в роли opportunity-инвестора, взявшего на себя не только риски по сдаче в аренду офисных площадей, но также небольшую часть рисков по фазе девелопмента; продавец — в роли классического американского девелопера, цель которого — продать вновь построенный объект институциональному инвестору. Участники рынка говорят, что спрос на покупку офисов мог бы быть еще выше, однако на приобретение офисной недвижимости ориентированы пока лишь крупные российские холдинги, тогда как иностранные компании занимают в этом вопросе выжидательную позицию.

Основными игроками на рынке коммерческой недвижимости все еще выступают российские компании. Иностранные инвестиции в офисную недвижимость как в 2003-м, так и в 2004 году составляют незначительную долю от общего объема. В первую очередь иностранцев пугает неопределенность с землей — аренда участка на срок до 49 лет без гарантии пролонгации и право столичных чиновников изменять арендную ставку. При этом нет гарантий того, что московские или федеральные власти по каким-либо причинам не расторгнут договор аренды. Яркий пример — ситуация с офисным зданием "Mercedes-Benz Центр", построенным на деньги иностранного производителя. Сейчас Федеральное агентство по управлению имуществом оспаривает в судебном порядке договор аренды, ссылаясь на то, что земля под бизнес-центром — федеральная собственность, а московские власти не имели права разрешать строительство.

Чаще стала применяться практика привлечения иностранным инвестором российского партнера. Российские компании в таких проектах работают либо на паритетных началах с иностранцами, либо выступают в качестве заказчиков строительства. Примером второго варианта сотрудничества можно считать проект штаб-квартиры компании Siemens на Ленинградском проспекте. В качестве девелопера проекта выступает "Система-ГАЛС". О другом совместном проекте российской и иностранной компаний было заявлено также в этом году — структура компании "Интеррос" "Открытые инвестиции" объявила о начале сотрудничества с Brunswick Capital по реализации проекта офисного центра на проспекте Академика Сахарова.

Однако в целом приток иностранных инвестиций на российский рынок коммерческой недвижимости крайне мал. В качестве примера, иллюстрирующего эту тенденцию, специалисты ABN Realty приводят проект "Москва-Сити", строительство которого ведется в основном силами российских инвесторов. Исключение составляет турецкая компания Enka, которая возводит в рамках проекта "Москва-Сити" офисный комплекс "Башня на набережной".

Отметим, что в отличие от мировой практики, по которой инвестициями в девелоперские проекты занимаются институциональные инвесторы, российские девелоперы обычно являются структурными подразделениями сырьевых или финансовых холдингов. Так, "Открытые инвестиции" — дочерняя структура "Интерроса", "Система-ГАЛС" входит в АФК "Система", ПФПГ "Риэлти" — в "ЛУКОЙЛ-Пермь", CMI Development аффилирована с "Сибнефтью".

Различаются и механизмы инвестирования у российских и западных девелоперов. "Классические девелоперы на Западе не начинают проекты, пока не заключен хотя бы один договор с крупным арендатором. Сегодня есть много западных фондов, которые готовы купить существующий бизнес-центр в России, приносящий доход, однако предложение таких объектов ограничено",— говорит Юлия Никуличева, замдиректора отдела стратегического консалтинга Jones Lang LaSalle. Иностранные компании инвестируют в недвижимость заемные средства. У российских девелоперов источники финансирования самые разные — начиная от собственных средств, поступающих в виде денежных потоков от первоначально осуществленных проектов, и заканчивая средствами компаний, по отношению к которым они являются аффилированными лицами. Российский девелопер после успешно реализованного проекта получает банковский кредит под гарантии заключенных долгосрочных договоров аренды и приступает к строительству нового бизнес-центра, сохраняя прежнюю цель — быстро его построить, сдать в аренду и снова получить кредит.

Компании с высоким уровнем внутренней доходности (более 20-25%) идут по пути долгосрочной аренды площадей свыше 10 тыс. кв. м. То есть для компаний с доходностью выше уровня доходности рынка недвижимости нет смысла выводить из оборота значительную часть средств в целях экономии расходов на недвижимость. Одной из крупнейших сделок в прошлом году стал договор аренды на десять лет с первоочередным правом выкупа здания в бизнес-центре Wave на улице Академика Сахарова, заключенный компанией "Вымпелком". Арендуемая площадь — 15 тыс. кв. м.

Спрос на аренду в помещениях класса A и B в прошлом году превосходил имеющееся предложение на 20%. По оценкам риэлтерской компании Paul`s Yard, уровень вакантных площадей класса A находился на уровне — 3,5%, класса B — 8%. Однако, несмотря на рекордно низкий уровень, арендные ставки практически не изменились — их рост составил примерно 1,5-2%. Средние ставки для класса A --$550 за 1 кв. м в год (без учета НДС и операционных расходов), для класса B — $400 за 1 кв. м в год.

Стабильность арендных ставок участники рынка объясняют дефицитом качественных площадей. По мнению специалистов Jones Lang LaSalle, многие иностранные компании испытывают острую потребность в расширении офисного пространства, однако не могут найти подходящие бизнес-центры. В будущем году в классе А ожидается существенный выход готовых площадей, превышающий прошлогодний показатель вдвое. По мнению экспертов Knight Frank (см. также интервью с гендиректором компании Кириллом Стародубцевым), уровень вакантных площадей в классе А повысится до 10%, в классе В не претерпит существенных изменений. Поглощение рынком новых высококачественных помещений останется практически на уровне 2004 года. Что касается долгосрочных ценовых прогнозов, то эксперты сходятся во мнении, что проекты, находящиеся в процессе реализации ("Крылатские Холмы Бизнес Парк", "Аврора бизнес Парк II", "Капитал Плаза на Лесной"), не окажут серьезного влияния на уровень арендных ставок.

БЭЛА Ъ-ЛЯУВ