В минувшем году администрация города предприняла целый ряд шагов по активизации работы банков на рынке ипотечного кредитования. В частности, было создано специальное городское ипотечное агентство, развернувшее работу по выдаче ипотечных кредитов за счет государственных средств. О том, каким образом обстоят дела на ипотечном рынке сегодня, корреспонденту Ъ ИВАНУ МАКАРОВУ рассказал генеральный директор ОАО "Санкт-Петербургское ипотечное агентство" ВЛАДИСЛАВ НАЗАРОВ.
— В прошлом году мы заключили договоры о совместной работе с 19 коммерческими банками и сейчас ведем переговоры с другими потенциальными участниками системы ипотечного кредитования. Наиболее активны в работе с агентством местные банки — "Александровский" и "Санкт-Петербургский банк реконструкции и развития", а также петербургский филиал московского банка "Возрождение". Пока о результатах говорить, конечно, рано — первые ипотечные кредиты по ставке 15 процентов годовых в рублях с использованием наших средств были оформлены лишь в ноябре.
— Были ли уже случаи невозврата кредитов?
— Агентство только приступило к выдаче кредитов, поэтому у нас еще ни одного такого случая не было. Хотя, насколько мне известно, некоторые банки, самостоятельно развивающие ипотечное кредитование, уже столкнулись с этой проблемой. Но до судебных разбирательств дело еще никогда не доходило. Суд — это ведь издержки для обеих сторон, поэтому проще и выгоднее договориться во внесудебном порядке.
— Каковы ваши прогнозы по развитию ипотечного рынка в 2005 году?
— По нашим данным, в прошлом году банками было выдано 1400 ипотечных кредитов. С учетом того, что динамика этого сегмента рынка составляет на сегодня более 200 процентов в год, можно ожидать, что к концу 2005 года число выданных ипотечных кредитов превысит уровень в 3000. Средняя величина кредита составляет 700 тыс. рублей. В этом году общий объем выданных нами кредитов может достичь 1,7 млрд рублей. Впрочем, конечный итог будет во многом зависеть от того, каким образом видоизменится порядок предоставления нам средств из Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). А в 2006 году мы рассчитываем на резкое увеличение оборотов — в связи с тем, что к этому времени и у АИЖК, и у нас уже появится возможность выпускать ипотечные облигации, а значит, привлекать для выдачи кредитов средства, заимствованные на финансовых рынках.
— Каким образом сейчас развивается программа поддержки молодых семей? Будет ли она меняться?
— Целевая программа "Молодежи — доступное жилье" существует, но говорить о том, что она эффективно работает, не приходится. Она полностью зависит от объема средств, заложенных в бюджете города. В прошлом году в рамках программы жилье получили всего 60 семей. Идея сама по себе хорошая — поддержка будущего нашего города, однако программа нуждается в кардинальной переработке, привлечении в нее внебюджетных средств.
— Какова, на ваш взгляд, ситуация на рынке строительства жилья? Одни эксперты полагают, что на нем вскоре произойдет обвал цен, другие уверены в обратном. Как повлияют на рынок изменения в области жилищного законодательства и укрепление рынка ипотечного кредитования?
— В прошлом году проходила широкомасштабная презентация ипотечных законопроектов. При этом по итогам выступлений федеральных чиновников и депутатов у многих людей создавалось впечатление, что как только примут законы, так сразу, буквально по щелчку пальцев, жилье станет доступным. Соответственно, полетят вниз цены, появится возможность купить в кредит квартиру получше и т.д. Отсюда на рынке недвижимости родились определенные ожидания. Человек, собравшийся покупать квартиру, думал: "А давай-ка я подожду месяц, законы примут, и для меня жилье станет доступнее". Проходил месяц, человек снова думал: "А подожду-ка еще". Люди ждут снижения цен и ничего не покупают. У некоторых строительных компаний, естественно, возник кризис ликвидности. Впрочем, я уверен, что ситуация скоро выровняется.
С другой стороны, есть закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", который вступает в силу с начала апреля. Он определяет понятие "застройщик" — это организация, которая привлекает денежные средства населения и направят их на строительство жилых объектов. К застройщику предъявляется ряд требований по уровню ликвидности, и в том случае, если компания им не соответствует, она не имеет права привлекать средства у населения и заниматься долевым строительством жилья. В трактовке требований к застройщикам и в порядке контроля за их соблюдением еще предстоит разбираться, поэтому я понимаю, почему разные эксперты дают разные оценки. Слишком много неизвестных факторов. Я бы сказал, что ситуация на рынке крайне нестабильная.
На каких условиях дается ипотечный кредит
Работу с частными клиентами, пожелавшими взять кредит и приобрести готовое жилье в рамках государственной ипотечной программы, ведут банки, заключившие с Санкт-Петербургским ипотечным агентством специальное соглашение. Минимальный размер ипотечных кредитов в рамках государственной программы составляет около 300 тыс. рублей, максимальный — 2 млн рублей. Сумма кредита зависит от дохода семьи и рассчитывается исходя из условия, что ежемесячные выплаты по возврату кредита и уплате процентов по нему не превышают 35-50% от совокупного семейного дохода. Кредиты предоставляются на срок от 5 до 25 лет. Процентная ставка — 15% годовых в рублях. Частичное или полное погашение кредита допускается по истечении 6 месяцев со дня предоставления кредита. Досрочно погашаемая сумма должна составлять не менее 30 тыс. рублей. Погашение кредита осуществляется равными по сумме ежемесячными платежами. Обеспечением обязательств заемщика по погашению кредита является залог квартиры, приобретаемой на кредитные средства. При этом размер предоставляемого кредита не должен быть больше 70% и меньше 30% от минимальной из сумм оценки приобретаемого жилья и реальной цены сделки. Заемщик за свой счет должен застраховать свою жизнь и возможную потерю трудоспособности, приобретаемую квартиру, риск утраты права собственности (титул) на приобретаемую квартиру.