социальная ответственность
Ведомственное жилье, которое в недавнем прошлом было главной приманкой для высококвалифицированных кадров, постепенно перестает существовать. Компании даже сворачивают программы выдачи ссуд на покупку жилья своим работникам. Им на смену приходят партнерские контракты с банками, где работодатель лишь выступает посредником при получении работником ипотечного кредита.
Дешевый кредит
По оценкам риэлтеров и банков, лишь 5% населения в состоянии взять ипотечный кредит. Это те клиенты, кто уже накопил первый взнос за квартиру (от 15 до 30% ее рыночной стоимости) и может похвастаться зарплатой, которой хватит не только на достойную жизнь, но и на возврат взятых в долг средств. Государство, которое в прошлом году резко озаботилось квартирным вопросом своих граждан, принялось расширять список тех, кто сможет занять на жилье. Прежде всего были внесены поправки в законодательство. Теперь кредиторы могут выселить нерадивого заемщика из квартиры, если он перестал платить по долгам: прежде, если квартира была единственным местом жительства гражданина, суд запрещал выдворять его на улицу. В результате банки теперь могут давать деньги тем, кого вчера считали не лучшим клиентом.
Однако одними законами правительство не ограничилось. Там считают, что жилищный вопрос вместе с банками могут решать и работодатели. В частности, неоднократно высказывалась идея наладить продажу жилья в кредит по схеме работодатель--банк: гражданин сначала берет ссуду на работе, а затем банк дает ему кредит на сумму, недостающую для покупки квартиры. Ставку по кредиту могут субсидировать местные власти, а когда заработает система рефинансирования кредитов, Агентство по ипотечному и жилищному кредитованию (АИЖК) будет выкупать у банков закладные, рефинансируя льготные кредиты.
Отчасти схема воспроизводит советскую модель кооперативов, когда работник получал часть средств в кассе взаимопомощи или брал ссуду на работе и покупал квартиру в жилищном кооперативе. Однако широкого распространения сегодня реплика прежней схемы не получила. Регионы и банки не торопятся кредитовать небогатых граждан, а работодатели вообще не хотят давать ссуды.
Берите деньги, вам говорят
Проще всего прийти за кредитом сразу в банк, где заемщика оценят по стандартной методике. Проверка включает изучение подлинности его документов, личных доходов и сбережений. С паспортом обычно все в порядке, а вот с доходами сложнее. Там, где часть зарплаты выдают "в конверте", работнику не смогут дать полноценную справку о доходах по форме НДФЛ-2, в то время как она входит в список обязательных документов, подаваемых вместе с заявкой на кредит. Решить эту проблему можно, только "познакомив" банк с компанией. Сегодня банки предлагают средним и крупным компаниям заключить договор о сотрудничестве. Кредитная организация смотрит баланс компании, узнает реальный размер доходов ее сотрудников и закрывает глаза на хитрости бухгалтерии с уходом от уплаты налогов.
Единственный минус такой схемы в том, что воспользоваться ею могут только довольно крупные компании, где банк за один подход может получить десятки заемщиков. Тем не менее сейчас около 30% ипотечных кредитов в России выдается по итогам сотрудничества банков и компаний.
Желание компании работать с банками приносит работникам только плюсы: решается вопрос со справкой о доходах, кроме того, отдел кадров может взять на себя комплектование пакета документов, ведь у него есть все данные — трудовая книжка, копии дипломов, ИНН и номер пенсионного свидетельства. Кроме того, возможен и финансовый выигрыш: "корпоративному клиенту" ставку по кредиту могут снизить на 1-2% или отменить платеж за рассмотрение заявки в банке. "Прежде чем начать работать с корпоративным клиентом, мы осуществляем значительный объем предварительной работы с компанией. Эта работа, в частности, позволяет снизить ставку по кредиту. Обычный клиент вряд ли принесет нам баланс своей компании, ему, скорее всего, не дадут его для передачи в банк",— говорит Сергей Постнов из Национальной ипотечной компании.
Приближенные к деньгам
Совсем по-другому решают жилищный вопрос работники естественных монополий или компаний, партнером которых выступает Сбербанк. "Если работодатель имеет возможность выделить значительные средства на свою жилищную программу, он обычно либо выдает заем работнику на льготных условиях (вплоть до беспроцентного), либо субсидирует часть стоимости покупки жилья,— говорит Денис Гришухин, начальник управления федеральных программ АИЖК.— Если объем свободных средств у предприятия ограничен, оно может дать банку гарантии, под которые банк выдает кредиты на более либеральных условиях. По этой схеме, в частности, работает со многими предприятиями Сбербанк".
Кредитованием своих сотрудников занимается ОАО РЖД. Там создана собственная ипотечная компания, которая финансируется из бюджета предприятия и выдает кредиты под 2% годовых (заемщик должен сам накопить 15% стоимости квартиры) и осуществляет программу строительства жилья, которое продается практически по себестоимости. В другой компании — "Росэнергоатоме" скрестили советский и современный механизмы приобретения жилья в рассрочку. Компания финансирует строительство жилья для передачи его очередникам предприятия.
"Газпром" также собирается создать собственную ипотечную компанию. Однако пока помогает сотрудникам, привлекая льготные займы и кредиты. Деньги можно получить на переезд из районов Крайнего Севера в другие регионы. Например, так работала программа по строительству и приобретению жилья для переселения в 2000-2004 годах работников и пенсионеров "Газпрома".
Проще всего воспользоваться ссудой тем, кто сам работает с деньгами. Тот же Сбербанк предлагает сотрудникам взять средства на квартиру. Сегодня это типовой кредит, но с более низкой процентной ставкой, раньше это могла быть и ссуда. "Банк выдал мне ссуду, исходя из стоимости жилья и моей заработной платы,— рассказал Ъ сотрудник московского Сбербанка Игорь Е.— Ссуда выдается на возвратной основе, на то, чтобы вернуть деньги, мне потребовалось несколько лет". Ссуда носила целевой характер: банк знал о том, какую квартиру планирует приобрети работник, кроме того, у него уже была московская прописка. Впрочем, не все банки согласны помогать персоналу. В МДМ-банке Ъ сообщили, что своим сотрудникам кредит выдадут только на общих условиях.
Если компания не добывает нефть и газ, но все-таки хочет решить квартирный вопрос сотрудников, то у нее остается третий путь — создать кооператив для строительства жилья. Работник должен накопить до 50% стоимости квартиры и внести ее в кооператив. Другую часть средств вносят финансовые структуры предприятия. Работник получает квартиру и возвращает компании полученные в рассрочку 50%. Удобство схемы состоит в том, что деньги в рассрочку даются под низкий процент: жилищный кооператив (так называемый жилищный потребительский кооператив) не банк и следовать ставке рефинансирования не обязан.
Кооперативным путем пошел АвтоВАЗ, который создал в Тольятти строительную компанию, ипотечное агентство и жилищный кооператив. В результате сотрудник автозавода может рассчитывать на субсидирование покупки жилья: размер субсидии определяется индивидуально и может достигать 50% от стоимости квартиры. В 2004 году на эти цели завод выделил порядка 30 млн руб. Главный недостаток кооперативной схемы — необходимость отвлекать средства на строительство жилья. Как только они заканчиваются, программа жилищной поддержки тормозится. Так, в Москве строительный комбинат ДСК-1 пытался сделать кооперативы схемой по продаже жилья на рынке, в том числе и своим сотрудникам. Но она так и не заработала в полную силу. "Насколько нам известно, компания помогла своим сотрудникам, квартиры были реализованы, но широкого распространения схема не получила",— сообщил "Ъ-Дому" заместитель генерального директора ГУП "Управление экспериментальной застройки" Валентин Павлов.
Будущее — за кредитами
Впрочем, банки и ипотечные компании считают, что субсидии и кооперативы либо приобретут рыночные формы, либо отомрут. "Если компании будут стремиться к прозрачности, то они откажутся от идеи кредитования работников. Ведь здесь возникает три проблемы. Во-первых, надо будет как-то объяснить акционерам, почему кому-то дается ссуда, а кому-то нет. Во-вторых, деньги можно давать только из прибыли, и вряд ли предприниматели готовы согласиться на это сегодня. В-третьих, если по ссуде дается низкий процент, то это будет оцениваться как доход гражданина и надо будет платить налоги. В итоге минусов оказывается больше, чем возможных плюсов",— считает Сергей Постнов из Национальной ипотечной компании.
Действительно, в ряде крупных компаний уже отказываются от прямого кредитования работников. В таких структурах, как РАО "ЕЭС России", рассчитывают, что со временем заработает схема субсидирования процентных ставок по кредитам за счет банков и АИЖК, тогда работники смогут сами взять кредит, не залезая в карман к работодателю.
АЛЕКСАНДР ШИРОКОВ
