— Как возникла идея льготной ипотеки в Москве?
— Без помощи города купить жилье обычному москвичу, нуждающемуся в улучшении жилищных условий, почти невозможно. Я говорю именно о москвиче, так как каждый субъект федерации должен заботиться в первую очередь о гражданах своего региона. Сегодня в очереди на жилье в Москве стоит около 198 тыс. семей, и предлагаемые нами ипотечные схемы позволят многим из них ускорить решение их квартирного вопроса. Но ипотека не самоцель. Это один из инструментов сделать жилье для граждан более доступным. В 1999 году, когда ипотечное кредитование только зарождалось, город предложил очередникам альтернативный способ улучшения жилищных условий — возможность купить у города квартиру в рассрочку.
— В чем отличие этой программы от ипотечных программ банков?— Основные условия продажи жилья в рассрочку схожи с банковской ипотекой. Рассрочка предоставляется на десять лет, первоначальный взнос за квартиру составляет 30% ее стоимости. Проценты за рассрочку в настоящее время — 13% годовых в рублях. Но при этом жилье продается по себестоимости строительства. А это на сегодняшний день сокращает стоимость квартиры практически в два раза. Отличие этой программы от банковской ипотеки состоит в том, что до полного выполнения гражданином обязательств по договору собственником квартиры является город Москва. Но, с другой стороны, не требуется страховать имущество, титул собственности, жизнь и потерю трудоспособности. В банках эти виды страхования являются обязательными и, естественно, требуют дополнительных обязательных затрат.
— Возможно ли эффективно совместить государственные субсидии и ипотеку как рыночный механизм?
— Согласно новому Жилищному кодексу, если гражданин дожидается бесплатной квартиры от государства, то приватизировать ее и, соответственно, стать ее собственником он не сможет. Поэтому субсидия и ипотека — это хорошая альтернатива бесплатному предоставлению жилья. Ипотечный механизм приобретения жилья выгоден и городу, и гражданину. Воспользовавшись заемными средствами и государственной поддержкой города Москвы, человек приобретает в собственность квартиру за доступную цену. В свою очередь, город рациональнее расходует бюджетные средства за счет их быстрого возврата в городской бюджет от продажи жилья очередникам. Вырученные средства планируется направлять на дополнительное строительство жилья для очередников и субсидирование оплаты части рыночной стоимости квартиры.
— В последнее время много говорят о дотировании процентной ставки по ипотечному кредиту. Нужно ли это делать?
— Мы склоняемся к тому, что прямое дотирование процентной ставки неэффективно и рискованно как для кредиторов, так и для города и гражданина. Во-первых, не решается проблема уменьшения первоначального взноса за квартиру. Во-вторых, с дотационных бюджетных средств банк должен заплатить налог на прибыль, а гражданин должен заплатить налог с материальной выгоды, полученной при экономии на процентах. В-третьих, кредитная организация также должна учесть дополнительные кредитные риски, связанные с выполнением городом бюджетных обязательств, в течение целых 20 лет. Наверняка они будут заложены в базовую процентную ставку и лягут на плечи заемщика. И наконец, планируя развивать ипотеку через дотирование процентной ставки, мы должны быть готовы к колоссальному ежегодному увеличению нагрузки на бюджет, если мы хотим, чтобы число заемщиков росло, а не ограничивалось несколькими десятками или сотнями людей. Учитывая все это, сегодня гораздо эффективнее косвенное дотирование ставки за счет реализации предлагаемых нами ипотечных схем.
— Какие программы с использованием ипотечного механизма сегодня предлагает московское правительство?
— Для очередников сегодня мы предлагаем две основные ипотечные схемы. Первая — покупка жилья у города по себестоимости строительства с оплатой части стоимости квартиры за счет кредитных средств. Вторая — приобретение жилья на рынке, но с использованием субсидии и ипотечного кредита. В обоих случаях кредиты выдаются на условиях банков, то есть на рыночных условиях. Но благодаря адресной поддержке граждан мы уменьшаем тело кредита. Это увеличивает доступность ипотеки в два и более раза. Кроме того, ипотечное кредитование присутствует и в программе "Обеспечение жильем молодых семей", которая реализуется в 63 регионах России. В частности, в Москве участником подпрограммы может стать молодая семья, в которой возраст каждого из супругов не превышает 30 лет. В случае рождения ребенка в семье участников программы, купивших квартиру с использованием ипотечного кредита, за счет средств федерального бюджета будет списана среднерыночная стоимость 18 кв. м.
— Чтобы стать участником ипотечных программ, так или иначе нужны собственные накопления. Где их взять малоимущим категориям граждан?
— Копить через накопительно-ипотечные схемы. Участием в подобных программах кроме формирования первоначального взноса формируется кредитная история. Как ни странно, это серьезный фактор при отсутствии официального дохода. В рамках московской программы "Молодой семье — доступное жилье" были созданы такие подконтрольные городу системы. Каждая из них имеет свои преимущества и позволяет комбинировать накопления с ипотечным кредитованием. Даже если нет официально подтвержденного дохода, вкладчик, пайщик, доказывая свою финансовую дисциплину, формирует хорошую кредитную историю, что положительно повлияет на решение кредитного комитета банка о предоставлении ему кредита.