Недвижимость – самое стабильное в мире направление для инвестиций. Здесь можно сыграть на общей инфляции и получать доход от управления. Если грамотно распорядиться деньгами, выбрав наиболее востребованный на рынке сегмент и объект для инвестиций, то можно получить доход, сопоставимый по окупаемости и рентабельности с бизнесом. Проекты в недвижимости – это инвестиционные бизнес-проекты с той или иной степенью сложности. Самые примитивные – это покупка с целью продажи или сдачи в аренду. Есть, конечно, и такие, как вложения в Фонды недвижимости, акции и облигации строительных компаний. Но поговорим о том, что наименее рискованно.
По оценкам международного агентства недвижимости Savills, общая стоимость объектов во всех странах мира превышает 300 трлн долларов. Для сравнения: мировой ВВП оценивается в 85 трлн долларов, весь рынок акций стоит около 110 трлн долларов, облигаций – 120 трлн долларов.
Покупка жилья – наиболее простой способ вложиться в недвижимость. 80% всех объектов в мире – это жилые помещения: загородные дома, квартиры, апартаменты. Остальные 20% делят между собой коммерческая недвижимость и земля.
Рассмотрим жилую недвижимость. Наименее доходный вариант – сдача в аренду (около 5% годовых), но его можно сделать более выгодным, если грамотно использовать заемные средства (ипотеку). Исключение составляют объекты, относящиеся к сегменту апартаментов. Важна и ситуация на рынке, а также прогноз. В данном случае основная выгода кроется именно в приросте стоимости жилья. Анализ последних лет на рынке Перми показывает колоссальный прирост. Не углубляясь в другие показатели, рассмотрим лишь изменения цены.
Итого с декабря 2019 года прирост цен составил:
– первичный рынок – с 63 041 рубля до 100 758 рублей (59,8%);
– вторичный рынок – с 57 261 рубля до 81 286 рублей (41,9%).
Примечательно, что в декабре 2013 года квартиры на вторичном рынке ценились выше и стоили они больше новостроек. Обратите внимание на темпы. Так, за шесть лет инфляция составила:
– первичный рынок – с 47 590 рублей до 63 041 рубля (32,5%);
– вторичный рынок – с 53 570 рублей до 57 261 рубля (6,9%).
То есть за последние два года темпы инфляции в сегменте новостроек выросли более чем в 5 раз, а по вторичке – в 36 раз! Причем больший прирост показали именно новостройки за первые три месяца текущего года. На таком пике цен говорить об экономической целесообразности вложения в жилье с целью сохранения и приумножения средств как минимум неразумно. Более того, с учитом прогнозов экспертов, такие инвестиции гарантированно приведут к убыткам.
Если говорить об аренде жилья, она как таковая не настолько выгодна, как аренда коммерческой недвижимости. Поэтому здесь ценен сам актив и то, что он всегда ликвиден и может быть быстро реализован. Арендные ставки (из практики) всегда коррелируют с ценами на жилье, потому как соотношение спроса на покупку жилья и аренду всегда стабильно.
Вложение в коммерческую недвижимость более интересно. Здесь могут быть несколько видов инвестиций, имеющих наиболее высокую добавочную стоимость:
– покупка земли с целью проведения улучшений и перепродажи под проект строительства;
– то же, но строительство на нем и продажа объектов в розницу (загородные поселки);
– покупка объекта недвижимости, проведение улучшений и продажа (или сдача в аренду).
Эти форматы вложений относятся к сфере девелопмента и редевелопмента. Они могут иметь большой коэффициент вариации полученного эффекта в зависимости от того, насколько верно выбрана стратегия улучшений и насколько проницателен девелопер. Тут нужно попасть точно в цель, в потребности будущего покупателя или потребителя. Однако и особых рисков тут нет. Ведь это недвижимость, она всегда в цене. В случае ошибки в ожиданиях объект всегда можно перепрофилировать и поправить ситуацию. Однако это потребует дополнительных вложений. Поэтому лучше не ошибаться изначально и доверять свои инвестиции профессионалам.
Интересны вложения в проекты гостиничного бизнеса. Это стабильный, всегда востребованный сегмент. Однако это одновременно и сложные проекты, в них много маркетинга. Соответственно, наиболее успешные концептуальные объекты приносят собственникам хороший доход. Такие объекты требуют профессионального управления, где важна каждая деталь.
Я бы выделила тему инвестиций в покупку проблемной недвижимости и земли с государственных торгов или имущества банкротов. Проблемная – это невостребованная ввиду технического состояния и необходимости вложений. Обычно она предлагается по цене существенно ниже рынка. И при удачном подборе и оптимальных вложениях от такого проекта можно получить сверхприбыль.
Загородная недвижимость также имеет определенный дефицит. По-прежнему на рынке востребованы качественные объекты с хорошим уровнем сервиса. Это поле, где легко можно составить здоровую конкуренцию имеющимся проектам. Например, рынок аренды загородной недвижимости по-прежнему беден и не организован. Базы отдыха и детские лагеря – проблема, весьма актуальная на сегодняшний день. Семейный и детский отдых сейчас вообще больная тема с позиции потребителя. Это бизнес-проекты в недвижимости, имеющие очевидные перспективы. Практически отсутствуют проекты, закрывающие тему содержания и проживания пенсионеров. Таких пансионатов попросту нет, несмотря на то что есть платежеспособный спрос.
На сегодняшний день самые доходные инвестиции – это инвестиции «с мозгами», сложные, требующие активного участия профессионалов. Спекулятивные сделки уходят в прошлое. Тем более все эксперты в голос пророчат значительное падение цен. Больше это относится, конечно, к жилью, но этот сегмент действительно искусственно «перегрет». Коммерческая недвижимость так не взлетала, и падать ей просто некуда. Поэтому на что стоит обратить свой взор инвесторам, так это именно бизнес-проекты в недвижимости, самые интеллектуальные инвестиции.
Ольга Вячеславовна Симонян
– эксперт в недвижимости, опыт с 1995 года;
– два высших экономических образования («Экономика на предприятии», «Финансы и кредит»);
– диплом оценщика стоимости предприятия (бизнеса), 1999 г.;
– судебный эксперт по вопросам оценки стоимости недвижимости;
– диплом Mini MBA Marketing (Институт USIB, Екб, 2022 г.);
– сертифицированный управляющий недвижимостью (Институт UREM USA, 2000 г.);
– опыт руководства Лабораторией анализа и прогнозирования рынка недвижимости PTDN group;
– опыт управления семейным загородным клубом.
Комплексные решения вопросов, связанных с недвижимостью и бизнесом:
г. Пермь, ул. Клименко, 1, офис 19 (приемная)
+7 (342) 2-103-888, +7 (902) 47-96-339 (руководитель)
www.zui.ru, www.inexexpert.ru,
www.inexan.ru, www.снизимналог.рф
Корпоративная почта: info@zui.ru