Заместитель главы Краснодара Артем Аганов — о возведении социальных объектов, росте цен на стройматериалы и расселении исторического центра города
— Артем Вячеславович, в прошлом году на уровне администрации Краснодарского края были приняты изменения в градостроительном законодательстве, связанные с комплексной застройкой территорий. Правильно ли мы понимаем, что сегодня застройщик в Краснодаре не может получить разрешение на строительство, если в проекте не предусмотрены объекты социальной инфраструктуры? Можно ли уже сегодня сказать, что данное законодательство работает?
— Здесь, наверное, правильно говорить о целом спектре градостроительных инициатив, которые уже реализованы в настоящее время. Первое и самое главное — это утвержденный генеральный план. При его разработке велся учет необходимости размещения социальных объектов на всей территории города. Это тот фундамент, на котором сегодня строится вся градостроительная политика города.
Сегодня мы не выдаем разрешения на строительство без проектов планировки, что также предусмотрено законом. Проект планировки — это детализация генплана. При разработке проекта планировки территории учитываются квадратные метры, на которых будут жить люди, и размещение соответствующего количества социальных объектов. Комиссия по землепользованию и застройке, которая проводится в городе, никогда не пропустит на утверждение проект планировки, ущербный в части социалки.
Следующий важный момент. По поручению губернатора в Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) был включен пункт, согласно которому при строительстве многоквартирного дома обязательно должна учитываться его обеспеченность социальными объектами. Сегодня вы не найдете в городе места, где ведется строительство многоквартирного дома, разрешение на строительство которого выдано после изменения ПЗЗ и который завтра не будет обеспечен школой и детским садом. Мы за это ручаемся.
— Так случается, что застройщик вводит в эксплуатацию первую, вторую, третью литеру жилого комплекса, а школа или детский сад до сих пор на стадии строительства. Решается вопрос в этом направлении?
— Практика показывает, что по завершении строительства дома (после получения акта ввода) первые полтора — два года его заселение составляет 20—30 процентов. Полностью дом заселяется только на четвертый-пятый год. Конечно, те, кто заселился раньше, будут чувствовать определенные неудобства, связанные с неполным перечнем доступной им инфраструктуры.
Есть интересные примеры. Недавно мы выезжали на строительные площадки и своими глазами увидели, как изменилась ситуация в этом направлении. Лет пять—семь назад мы видели только строящийся дом, а сегодня, если вы поедете на новую стройку, увидите: поле, в поле дорога, строители прокладывают инженерные сети и на уровне плиты первого этажа строятся детские сады. Я думаю, что это новая эра строительства в Краснодаре, когда срок завершения строительства первого дома и срок завершения социального объекта приходятся на одну дату. Условно — на один квартал. Во многом этом стало возможным благодаря требованиям, которые предъявляются к застройщикам со стороны главы города, и политике комплексной застройки, которую Андрей Алексеенко начал реализовать еще будут первым заместителем губернатора Краснодарского края.
— Вопрос с нехваткой мест в школах и детсадах кубанской столицы — один из наиболее острых. За последние годы город сделал существенный рывок в этом направлении. Расскажите, как обстоят дела со строительством соцобъектов сейчас? Сколько еще школ и детсадов необходимо построить, чтобы удовлетворить потребности города?
— Пять лет назад мы ввели в эксплуатацию только одну школу на тысячу мест. Это был хороший объект на большом участке в хуторе Ленина с большим футбольным полем. Но тогда строилась всего одна школа и несколько детских садов. Сейчас одновременно на стадии строительства находится десять школ и 22 детских сада. Еще будем заключать муниципальные контракты по десяти объектам. К концу года мы планируем приблизиться к 46—50 объектам.
Потребность в соцобъектах была и остается высокой, однако благодаря поддержке администрации края и губернатора Вениамина Ивановича Кондратьева мы набрали хорошие темпы реализации таких объектов и будем наращивать еще больше.
В 2020 году на территории Краснодара построено четыре школы на 3600 мест и одно детское дошкольное учреждение (ДДУ) на двести мест. В 2021 году также построено четыре школы на 2900 мест и четыре ДДУ на 1100 мест. В настоящее время ведется строительство четырех средних общеобразовательных школ на 5750 мест и 14 детских садов на 3415 мест.
Также проектируется 22 средних школы на 25550 мест и 34 ДДУ на 10085 мест. Планируется в 2022 году начать строительство четырех школ на 5575 мест и пяти детских дошкольных учреждений на 1250 мест.
Уже введено в эксплуатацию четыре школы на 5225 мест (из них за бюджетный счет — три школы на 3675 мест и выкуплено одно учреждение на 1550 мест). В этом году введено в эксплуатацию два детских сада на 380 мест по улицам Автолюбителей и Семигорской. Осталось ввести в эксплуатацию объекты по улицам Кирилла Россинского, Элеваторной и Петра Метальникова.
В 2023 году планируется ввести в строй 18 детских дошкольных учреждений на 4565 мест, десять школ на 12800 мест и одну детскую поликлинику на триста посещений на улице Писателя Знаменского.
Сколько нужно построить еще? Это сложный вопрос, поскольку во многом он зависит от количества переехавших в наш город людей. Статистика говорит, что только в прошлом году в Краснодар переехало такое количество граждан, которое примерно сопоставимо с населением всего Горячего Ключа. Как будет завтра, сказать очень сложно. Одно знаю точно: тот конвейер, который мы запустили в части строительства социальных объектов, не будет останавливаться. Я думаю, что в ближайшие два — три года ситуация с обеспеченностью жителей краевого центра объектами социальной инфраструктуры поменяется кардинально.
— Помимо школ и детских садов, какие еще социальные объекты сегодня строятся?
— Мы сейчас строим два объекта здравоохранения. Это офис врача общей практики на 400 кв. м на выезде из города, в поселке Индустриальном. И буквально в конце мая заключили контракт на строительство поликлиники на Гидрострое. Кроме того, мы строим физкультурно-оздоровительный комплекс на улице Вавилова. Скоро приступим к спортивному комплексу по улице Фадеева.
К чему я это говорю? Помимо садиков, школ, мы начали заниматься здравоохранением, и уже есть результаты. И физкультура — это тоже очень важно. Если будет больше объектов физкультуры, детворе будет чем заняться.
— Когда застройщиков обязали строить помимо жилых еще и социальные объекты, компании включили их стоимость в цену квадратного метра жилья, поэтому стоимость квартир в Краснодаре резко выросла. Как вы считаете, насколько это обоснованно? Какова, по вашим данным, сегодня стоимость жилья в Краснодаре?
— На мой взгляд, стоимость квадратного метра выросла по той причине, что есть высокий спрос на фоне снижающегося объема предложения. К нам едут со всей страны. Миграция стала тем фактором, который обеспечил рост спроса на недвижимость, около 30 процентов покупок первичной недвижимости в Краснодаре совершено жителями других регионов страны.
На ценах сказался и рост себестоимости строительства, вызванный значительным увеличением затрат на стройматериалы и комплектующие вследствие общемировой конъюнктуры цен (по целому ряду позиций стоимость выросла за последний год более чем в два раза), инфляции и роста курса валют, за счет увеличения социальной инфраструктуры, улучшенного благоустройства, оформления фасадов и внутренних помещений жилых комплексов.
Что касается выдачи разрешения на строительство, мы сегодня в силу закона не говорим о том, что застройщик обязан построить за свой счет садики и школы. Мы говорим о том, что садики и школы должны быть. Есть ряд программ — краевых, федеральных. Разрабатываются проекты, подаются заявки. Проводятся торги и аукционы. Неважно, сам ли застройщик участвует в аукционах или какой-то иной подрядчик, мы говорим о том, чтобы в месте новой застройки был социальный объект.
Помимо этого, при разработке бизнес-плана и при подаче заявления застройщика на проектное финансирование в банк у него также просматривается наличие социальных объектов. Если под школу или детский сад используется земельный участок застройщика, то он сам строит объект за свой счет. Либо застройщик передает участок в муниципальное образование, и мы, имея уже свою землю, подаем заявку и финансируем строительство школы, детского сада, поликлиники или иного соцобъекта из бюджета.
Если вы разобьете стоимость садика на все квадратные метры жилого комплекса, там не получится такой суммы, которая бы привела к серьезному удорожанию жилья в этом ЖК. Если, конечно, застройщик возводит всего один дом и собирается рядом построить садик, это будет для него очень обременительно. Но таких объектов в Краснодаре вы не найдете.
У нас хотят строить, у нас хотят жить, поэтому здесь не может быть низкой цены за квадратный метр. Это просто невозможно. А то, что произошло с ростом цен,— это рано или поздно должно было произойти. Будет ли еще расти цена? Сегодня застройщики начали между собой соревноваться. Если вчера было модно быстрее построить дом и заработать, то сегодня модно построить дом, садик, школу, парк и поликлинику.
Потребитель приходит к застройщику и говорит: «Я плачу сто тысяч рублей за квадрат. Я хочу иметь возможность утром отвести ребенка за руку в детский сад или школу. Вечером я собираюсь выйти с собакой погулять». Вот что сегодня модно, вот что сегодня нужно потребителю, и вот на что нацелены наши застройщики.
— Как санкции повлияли на удорожание строительства социальных и жилых объектов?
— Разные позиции изменились в цене по-разному, но подорожание есть. По моим оценкам, среднее удорожание стройматериалов составило 20—30 процентов (где-то пять процентов, а где-то — сорок). Но сейчас это выравнивается. Я не могу сказать, что мы не знаем, как достроить тот или иной объект. Такой проблемы сегодня нет. Но есть другая проблема. Вчера логистические цепочки были выстроены и понятны. Они имели самую низкую цену при абсолютном доверии поставщика и покупателя. Сегодня люди не доверяют друг другу оттого, что они друг друга не знают. Каркас поломался — и все цепочки выстраиваются заново. На это нужно время.
Эксперты считают, что, по разным оценкам, на выстраивание новых логистических цепочек уйдет от полугода до полутора лет. А когда все настроится, цена будет выравнена, появится конкуренция.
Коллеги из Минстроя очень быстро сообразили, какие нужны нормативно-правовые акты для того, чтобы у всех сторон была возможность перестроиться. Сегодня все эти нормы на уровне правительства выработаны, направлены нам, мы по ним работаем. Есть возможность законодательно проавансировать всех участников процесса, чтобы они не останавливали работу. А пока они на авансах работают, урегулируется цена вопроса. У нас нет никаких сомнений, что все социальные стройки, которые были начаты до санкций или начинаются сейчас, будут своевременно завершены.
Благодаря поддержке федеральных и краевых органов мы не останавливаем стройку социалки, а, наоборот, видим увеличение темпов. Ведем большую работу с застройщиками города и в самые короткие сроки переходим на отечественные комплектующие и материалы, если в этом имеется необходимость. В настоящее время мы не имеем права снижать объемы строительства школ и детских садов, а тем более останавливать стройку.
Необходимо отметить, что по всем строящимся объектам на территории Краснодара подрядными организациями без остановки строительного процесса ведется работа в целях изменения проектно-сметной документации в рамках экспертного сопровождения ГАУ КК «Краснодаркрайгосэкспертиза» для получения повторного заключения госэкспертизы.
Также ведется работа по пересчету стоимости строительных материалов в связи с увеличением их стоимости — для получения субсидии в рамках Постановления Правительства РФ №1315. После подготовки подрядными организациями необходимого пакета документов и получения повторного положительного заключения госэкспертизы администрацией Краснодара будут направлены в адрес администрации Краснодарского края заявки на доведение дополнительных субсидий.
В настоящее время подрядными организациями ведется замена импортных позиций на аналоги. Также Постановление правительства РФ №579 позволяет заменить импортные санкционные позиции на аналоги, не уступающие по качеству. В случае если застройщик заменил указанные в проекте стройматериалы на не уступающие по качеству аналоги с увеличением стоимости строительства более чем на 30 процентов и более чем на 100 млн руб., повторная экспертиза будет проведена бесплатно, а сроки ее проведения практически во всех случаях уменьшатся вдвое и составят 14 рабочих дней. Если же замена стройматериалов на аналоги не привела к увеличению стоимости строительства более чем на 30 процентов и более чем на 100 млн руб., повторная экспертиза проводиться не будет.
— Недавно глава Краснодара Андрей Алексеенко заявил, что принципы комплексной застройки будут применяться и к коттеджным поселкам. Как это будет осуществляться на практике? Насколько, по вашему мнению, это обоснованно?
— Предшествовал этому тот факт, что многие хотят жить в домах, на индивидуальные дома есть спрос. Но как появляется коттеджный поселок? Человек, имеющий большой земельный участок, дробит его на маленькие участочки, строит там домики и продает людям. Вроде бы ничего плохого. В силу того, что существует амнистия на ИЖС, есть возможность построить дом и зарегистрировать его по упрощенной форме, таких домов на территории Краснодара стало очень много. Жителям этих домов нужно ходить в поликлинику, их детям — в детский сад или школу. И если при выдаче разрешения на строительство многоквартирного дома наличие социальных объектов, как мы уже говорили, подразумевается само собой, то с коттеджными поселками этот вопрос не проработан.
По поручению главы города этот вопрос мы в ближайшее время разрешим, будет соответствующая законодательная инициатива. Если застройщик хочет делить свой земельный участок, мы не можем ему этого запретить в силу Земельного кодекса. Но можем предусмотреть такую процедуру, что если он собрался зарабатывать на этом деньги, то обязан сделать так, чтобы завтра люди, проживающие в коттеджном поселке, не чувствовали себя ущемленными в плане наличия социальных объектов.
Сейчас этот вопрос в проработке. Поручение главы будет выполнено. Ну а застройщикам, которые уже занимаются возведением коттеджных поселков, я бы порекомендовал делать это правильно, заранее обеспечивая жителей всем необходимым: садиком, школой, поликлиникой.
— Какие вы видите перспективные территории под жилую застройку в Краснодаре?
— Я работаю в администрации уже больше десяти лет и все это время слышу, что город закончился, строить больше некуда. И вот сколько я работаю, столько мы строим. И правительство, и президент говорят о том, чтобы мы с каждым годом строили больше и больше. И Минстрой задает план. На сегодняшний день застраивается перспективная территория по правую сторону от трассы, если едешь из города в сторону Елизаветинской. Очень активно развивается Западный обход — от Красных Партизан до улицы Дзержинского. И естественно, сторона так называемого нового города — это поселок Знаменский, где уже подготовлена концепция развития, а в ближайшее время будет разработан проект планировки. Поэтому, условно говоря, Краснодар развивается во все стороны, ограничиваясь рекой.
— Как обстоят дела с проблемными жилыми объектами на территории Краснодара? Сколько еще обманутых дольщиков ждут своих квартир?
— Масштабная работа по восстановлению прав дольщиков началась в Краснодарском крае в конце 2017 года. Куратором по вопросам обманутых дольщиков и завершения строительства проблемных домов стал Андрей Алексеенко, занимавший на тот момент пост первого вице-губернатора Краснодарского края. С начала работы по обманутым дольщикам мы завершили более двухсот домов и передали дольщикам около 40 тыс. квартир. Сегодня на территории города у нас осталось порядка 90 проблемных домов, включенных в «дорожную карту». В настоящее время по 24 домам ведутся строительно-монтажные работы. Также Фондом защиты прав граждан — участников долевого строительства принято решение о достройке 23 литер, а также выплате денежных компенсаций дольщикам 25 литер.
Планируем, что до конца следующего года проблема обманутых дольщиков будет исчерпана. То есть либо будут достроены и введены в эксплуатацию дома, либо будут произведены выплаты. Таким образом, надеюсь, что к этой проблеме мы уже никогда не вернемся. Сегодняшнее законодательство и эскроу-счета позволяют нам так считать.
— Каким вы видите Краснодар будущего? Что будет с историческим центром? Где появится новый деловой центр города, условный Краснодар-Сити?
— К счастью или к сожалению, но у нас город имеет довольно-таки неширокие улицы. Это сложилось исторически. И сегодня появление каждого большого объекта в центре города сопрягается с проблемой транспортной доступности, парковки и т. д. Я, допустим, не совсем уверен, что в центре города нужно строить что-то большое. Что касается старых домов, то лет десять назад я сам участвовал в комиссии по расселению: люди зачастую не хотят съезжать, несмотря на то, что их дома объективно плохо выглядят, в них отсутствуют удобства. И это право этих людей. И в этом, наверное, основная проблема.
Но время постепенно все ставит на свои места, и расселение происходит. Сейчас мы расселяем какую-то часть домов в квартале и освобождаем порядка 1000—1500 кв. м земли. Там ничего не построишь. Поэтому мы принимаем решение сделать там спортивную площадку, или парковку, или зеленую зону. Строить в центре ничего не надо. Со временем мы уберем все эти дома, которые плохо выглядят. А те дома, которые имеют историческую ценность или являются объектами культурного наследия, приведем в порядок. И будет такой исторически сложившийся центр города.
А что касается новой деловой застройки, то та концепция, которая предусмотрена в развитии поселка Знаменского, включает строительство и огромного делового центра, в котором будут располагаться самые разные здания, разной направленности.