Рост цен на жилье в Краснодарском крае, который показал пиковые отметки в 2020–2021 годах, достиг своего максимума и уже не отвечает реальному положению дел. Так считает большинство опрошенных «Ъ-Кубань» экспертов. Сегодня стоимость жилого «квадрата» в Краснодаре достигает, по некоторым данным, 190 тыс. руб. Но собственники в ситуации низкого спроса все чаще прибегают к инструментам акций и скидок. Риелторы отмечают тренд на популярность загородного жилья, которое пока стоит дешевле многоквартирного. Эксперты считают, что спрос на квартиры в Краснодарском крае, особенно в прибрежных городах, будет всегда, однако девелоперы станут более внимательны к предпочтениям покупателей.
Фото: Сергей Рыбежский, Коммерсантъ
Фото: Сергей Рыбежский, Коммерсантъ
Средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке жилья в Краснодаре составляет сегодня около 110 тыс. руб. за 1 кв. м, на первичном — 108 тыс. руб. за 1 кв. м, загородной недвижимости — 60 тыс. руб. за 1 кв. м. Такие данные «Ъ-Кубань» назвали в агентстве недвижимости «Этажи-Кубань». Риелторы констатируют, что на фоне снижения покупательской активности в течение апреля и начале мая текущего года на вторичном рынке жилья Краснодара началось снижение цены. «Пока эта реакция не носит массового характера и проявляется нестабильно, однако может стать трендом в ближайшее время. Продавцы более охотно идут на торг, чем в первом квартале 2022 года»,— рассказывает директор агентства недвижимости «Этажи-Кубань» Елена Кривякина.
По ее наблюдениям, темпы роста цен на недвижимость в Краснодаре начали замедляться с ноября 2021 года. При этом до апреля 2022 года увеличение стоимости фиксировалось ежемесячно с мая 2021 года на фоне низких ипотечных ставок и роста инвестиций в квадратный метр.
«В первом квартале этого года застройщики скорректировали цены на первичном рынке за счет акций и программ по субсидированной ипотеке. Некоторые застройщики не меняли цены с сентября 2021-го до сегодняшнего момента. Так, с апреля 2021-го по март 2022 года был рост по некоторым секторам до 64%. Например, новостройки в жилых комплексах класса "комфорт" подорожали с 65 тыс. руб. до 110 тыс. руб. за квадратный метр. Наименьшей волатильности был подвержен рынок загородной недвижимости. За второе полугодие 2021 года стоимость загородки выросла незначительно, учитывая сезонные колебания»,— говорит госпожа Кривякина.
По данным аналитиков строительной компании «ЮгСтройИмпериал», сегодня на первичном рынке Краснодара средняя стоимость квадратного метра жилья составляет 110–120 тыс. руб., минимальная — 90 тыс. руб., максимальная — 190 тыс. руб. На первичном рынке Новороссийска средняя стоимость — 143 тыс. руб., минимальная — 109 тыс., максимальная — 176 тыс. руб. Цена «квадрата» жилья на всем побережье начинается в среднем от 135 тыс. руб. за 1 кв. м.
«За последний год ситуация по стоимости квадратного метра достаточно нестабильная: цена поднялась с 69 тыс. руб. за 1 кв. м до 111 тыс. руб. Последние два месяца цена держится на уровне 105–111 тыс. руб. Если говорить о динамике спроса на Черноморском побережье, в разные периоды 2022 года она выросла на 20–30% по сравнению с 2021 годом. Динамика стоимости за квадратный метр выросла примерно в этих же величинах. На сегодняшний день такой тренд сохраняется»,— говорит заместитель коммерческого директора по продажам компании «Югстройимпериал» Екатерина Пахалуева.
Тренд роста цен подошел к концу
В 2020–2021 годах Краснодарский край вышел в лидеры по росту цен на рынке жилой недвижимости России, в среднем был отмечен их двукратный прирост. Об этом «Ъ-Кубань» сообщили в консалтинговой компании Macon. По словам экспертов, стоимость квадратного метра в новостройках Сочи уже превысила столичный уровень, а в Краснодаре достигла отметки других традиционно дорогих городов.
«Ряд особенностей рынка позволяет говорить о том, что стоимость квадратного метра достигла своего предела, а в некоторых зонах и вовсе переоценена. Во-первых, во всех крупных городах края цены на новостройки превысили значение на вторичном рынке. Само по себе такое соотношение не является нормой, тем более что оно прослеживается не только на средних значениях по рынку, но и по отдельным жилым комплексам. В крупных объектах можно увидеть, что квартиры в сданных литерах выставлены на продажу собственниками по ценам ниже их аналогов в литерах на этапе стройки. В итоге возникает конкуренция внутри объекта, и низкие цены вторички тормозят спрос на новостройки»,— говорит генеральный директор Macon Илья Володько.
Среди ключевых факторов, которые влияют на стоимость квадратных метров в 2022 году, по мнению аналитиков «Югстройимпериала», можно назвать геополитическую ситуацию, инфляцию и ставки по ипотеке, себестоимость строительства и спрос. «Антироссийские санкции повлекли за собой рост цен на строительные материалы на 30–70%, а также некоторые импортные комплектующие, которые мы заменяем отечественными аналогами»,— резюмирует Екатерина Пахалуева.
По мнению Ильи Володько, текущие высокие цены на новостройки во многом стали следствием действия программы льготной ипотеки. Положительный эффект для покупателя от снижения ставки очень быстро был компенсирован повышением стоимости жилья. А после ужесточения условий программы сначала в июле 2021 года и в марте 2022 года инструмент ипотечного кредитования уже не смог поддерживать рынок, и число сделок стало падать.
Также, по словам эксперта, разница в цене предложения и цене сделки во второй половине 2021 года и после схлынувшего ажиотажа 2022 года стала нарастать. Застройщики стали активно предлагать акции и скидки. «Среди всех приемов отдельного внимания заслуживает субсидированная ставка от застройщика, которая фактически является существенной скидкой (по нашим подсчетам, в отдельных случаях до 20% от стоимости жилья)»,— рассказывает господин Володько.
На стоимость квадратного метра жилья на Кубани, по словам Елены Кривякиной, за последние два месяца влияло снижение покупательского спроса, что обусловлено снижением среднемесячной заработной платы. По наблюдениям риелтора, часть населения, планировавшая купить недвижимость, была вынуждена отложить это решение. Кроме того, сегодня закрыто воздушное пространство, а традиционно значительную долю покупок недвижимости в регионе, по словам риелторов, совершают граждане, переезжающие на юг.
«Сложности логистики и удорожание дороги в Краснодар также привели к тому, что покупатели отложили переезд и заняли выжидательную позицию. Эмоциональная составляющая сыграла свою роль: близость границы, изменения финансовой ситуации, боязнь не найти работу и так далее. Отмечается низкий интерес к инвестированию в недвижимость из-за размещения средств на банковских вкладах, поскольку банки несколько месяцев подряд предлагали ставку от 15 до 21%»,— рассказывает Елена Кривякина.
Кроме того, по данным АН «Этажи-Кубань», главным трендом развития рынка недвижимости Краснодарского края сегодня является загородная недвижимость (частные дома, дачи, земельные участки). Это, по словам риелторов, тот запрос, который показывает положительную динамику с 2019 года. Спросом пользуются дачи стоимостью до 2,5 млн руб. на расстоянии до 50 км от Краснодара, а также дома площадью 100 кв. м по цене 5–7 млн руб. и земельные участки стоимостью до 1,5 млн руб.
Рост в сегменте индивидуального жилья также отмечает Илья Володько. По его словам, частные дома в среднем подорожали в полтора раза по итогам 2020–2021 годов. «Безусловно, главным драйвером этого сегмента стала пандемия, подхлестнувшая интерес к загородному жилью. Но также росту цен здесь способствовало стремительное повышение стоимости в сегменте многоквартирного жилья, развитие ипотечного продукта. Тренд стремительного роста цен в Краснодарском крае, вероятно, подошел к концу. Но достигнутый уровень в ближайшие годы будет поддерживаться застройщиками даже в ущерб числу сделок»,— комментирует Илья Володько.
Обратная сторона рынка
По словам Ильи Володько, стабильно высокий спрос имеет для локального рынка и обратную сторону. Так, основная масса покупателей в приоритет ставит регион, а параметры самого жилого комплекса по ряду причин отходят для них на второй план. У застройщиков, по мнению эксперта, нет стимула для работы над качеством застройки — продажи и так идут хорошо, а потому подавляющее число проектов характеризуется средним и низким уровнем качества.
«Конечно, некоторая положительная динамика присутствует. В новых объектах все чаще можно увидеть качественные элементы, свойственные современной застройке. Внимание уделяется эргономичности планировочных решений, при этом надо отметить, что площади квартир и соотношение по их типам уже давно приведено к оптимальной величине в регионе. Позитивные сдвиги можно увидеть в прибрежных зонах, где получили распространение апартаменты с внутренней инфраструктурой, отделкой и системой профессионального управления. Основной фактор — на отечественные курорты обратили взор прежние покупатели заграничной недвижимости (эти покупатели более избирательны). Но объекты, соответствующие высокому уровню современной архитектуры и урбанистики, все еще являются большой редкостью в Краснодарском крае»,— комментирует господин Володько.
В свою очередь коммерческий директор строительного холдинга DOGMA Павел Петров отмечает, что главное преимущество рынка недвижимости Краснодарского края, который характерен для сегодняшнего дня,— возможность покупателям приобрести квартиру с ремонтом и мебелью. Это, по его словам, позволяет осуществить максимально быстрый переезд. В тренде, по мнению Господина Петрова, сейчас уникальные, органичные и комфортные для проживания микрорайоны. «Еще один общий тренд — цифровизация. Цифровые технологии вытесняют традиционные в самых разных сферах производства. Проектирование зданий с развитием цифровых технологий ушло далеко вперед. За этим, безусловно, будущее. Также активно ведется застройщиками внедрение в жилые комплексы проекта "умный дом"»,— говорит собеседник «Ъ-Кубань».
По словам гендиректора Macon, характерной чертой рынка жилой недвижимости Краснодарского края является стабильный емкий спрос у мигрантов и инвесторов. Его главное негативное последствие — отсутствие стимула для роста качественной конкуренции среди новостроек. «Поскольку в ближайшие годы рынок все еще останется рынком застройщика, выраженных изменений в повышении уровня объектов ждать не стоит. Ситуация усугубляется сбоем поставок строительных материалов и повышением цен на них. В этих условиях одним из способов сохранения экономической эффективности проектов станет снижение себестоимости, что неизбежно отразится на качестве»,— говорит Илья Володько.
Еще одним важным аргументом против инвестиций в жилую недвижимость, по словам гендиректора Macon, стала ее низкая окупаемость в случае сдачи в аренду. При более чем двукратном росте цен на квартиры ставки аренды повысились, по разным оценкам, только на 15–20%. Кроме того, ежемесячный ипотечный платеж вырос в среднем в полтора раза по отношению к 2018 году и больше не покрывается доходом от аренды.
«Географические особенности региона предполагают высокую долю инвестиционного спроса на недвижимость. Однако в ближайшие пару лет доля этой группы, наиболее вероятно, сократится. На рынке останутся преимущественно профессиональные инвесторы, в том числе приобретающие пулы квартир и работающие более тесно с застройщиком»,— резюмирует эксперт.
Спрос на жилье склонен к измене
По данным АН «Этажи-Кубань», если летом 2021 года наибольшей популярностью пользовались новостройки (народ активно вкладывал деньги в новое жилье), то этот тренд угасает уже к осени того же года. В 2022 году застройщикам удалось поддержать спрос на первичное жилье в первом квартале и перевыполнить планы продаж в марте, однако уже апрель показал, что ажиотаж на «первичку» закончился и даже субсидии не спасают положение.
«Почти все застройщики уже к концу апреля предложили более высокое вознаграждение риелторам, чтобы сохранить успех на рынке. Однако покупатели стали более разборчивы, и если в первом квартале в среднем два-три показа уже приводили к сделке, то сейчас показатель — четыре-семь показов и "время на подумать". Это характерно не только для первичной недвижимости, вторичка тоже отзывается такой особенностью. Она активно торговалась и росла в цене до сентября 2021 года, но затем рост стоимости продолжился, а количество покупателей месяц от месяца стало снижаться. При этом количество обращений за консультациями оставалось на достаточно высоком уровне до апреля текущего года, но многие покупатели рассматривали предложения, примеряли на себя ипотечные ставки и откладывали покупку до лучших времен. В апреле резко падает задаточная активность по сравнению с аналогичными периодом 2021 года и даже 2020-го. На вторичном рынке успешно завершаются длительные сделки, которые начаты еще в январе—марте, наблюдается небольшой процент сделок с наличкой и (или) сертификатами (военная ипотека, маткапитал и т. д.)»,— говорит Елена Кривякина.
Она также отмечает, что обновленная господдержка не сильно повлияла на новые брони, а это, по мнению риелтора, почти гарантированные новые акции и скидки от застройщиков и даже прайсовое снижение цен. Госпожа Кривякина констатирует, что примерно 5% застройщиков в России уже начали снижение цен, поняв, что лояльной ставкой спрос не вернуть.
«В итоге мы имеем высокие цены, которые не отражают реальный баланс спроса и предложения в моменте; слабый рынок на вторичке, без поддержки которого новостройки не полетят; ограниченное предложение с близкой сдачей, поскольку многие не рискуют брать жилье, в которое смогут заехать только через два года, а также резкое ухудшение спроса, поскольку многие потеряли работу или лишились части дохода. Тем не менее все больше людей осознают, что вероятность снижения цен есть и ее процент растет. Поэтому в целом ситуация сейчас напряженная: еще пару месяцев такого рынка в совокупности с высокими ставками по эскроу, и, думаю, вопросы для строительный сферы могут быть серьезными»,— резюмирует гендиректор АН «Этажи-Кубань».
Высокая доля инвесторов — одна из особенностей региона, констатируют эксперты Macon. По данным консалтинговой компании, на первичном рынке на них приходится порядка 15–20% сделок в Краснодаре и 25–30% в курортных городах. Однако теперь привлекательность инвестиций заметно упала, говорит Илья Володько.
«Прежде всего стремительный рост цен в 2020–2021 годах имел под собой ряд факторов, действие которых на сегодняшний день можно считать исчерпанным. Вложение денег в недвижимость в ожидании ее существенного рыночного подорожания сейчас выглядит безосновательным. Разница между ценой на котловане и сданным объектом, которой часто пользовались инвесторы, сократилась. Во многом это обусловлено переходом на проектное финансирование. Но также застройщики стали уделять повышенное внимание политике ценообразования: в частности, на старте продаж устанавливается более высокая удельная цена на самые ликвидные лоты»,— рассказывает господин Володько.
По мнению Екатерины Пахалуевой, жилая недвижимость в Краснодарском крае как была, так и остается в цене. «Миграционный поток не останавливается, поэтому спрос на квартиры есть всегда. Сейчас в Краснодаре по сравнению с мартом и апрелем он стал немного меньше, но общая тенденция сохраняется. Если учесть меры государственной поддержки по льготной ипотеке, субсидии для медицинских работников, педагогов, IT-специалистов и так далее, то есть все основания полагать, что уровень спроса будет только расти»,— говорит представитель застройщика.
Она констатирует, что из всего объема продаваемого жилья 85% реализуется по льготным ипотекам и субсидированным ставкам от застройщиков. Если же говорить о Черноморском побережье, то, по словам госпожи Пахалуевой, значительную часть потребителей там составляют иногородние покупатели и инвесторы. Поэтому спрос в сегменте курортной недвижимости обусловлен не только емкостью локального рынка и покупательской способностью местного населения, но и инвестиционной привлекательностью объекта, локацией, динамикой роста цены, которая провоцирует интерес к курортной недвижимости, а также сезонностью. «Экономические условия не предполагают резкого снижения спроса на недвижимость и в курортных городах Краснодарского края. Земля на черноморском побережье имеет ограниченный ресурс, поэтому это всегда высоколиквидный актив»,— говорит эксперт.