С начала года на рынке долгосрочной аренды жилья крупнейших городов России произошли значительные изменения: существенно увеличился объем предложения, а ставки на фоне роста выбора стали снижаться после зимней стагнации. В Ленинградской области, например, число объявлений о сдаче жилья выросло почти в два раза.
После уменьшения ключевой ставки до 12% и снижения стоимости ипотеки собственники могут вернуть квартиру с рынка аренды снова в продажу, поэтому выбор может немного сократиться
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
После уменьшения ключевой ставки до 12% и снижения стоимости ипотеки собственники могут вернуть квартиру с рынка аренды снова в продажу, поэтому выбор может немного сократиться
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
Эксперты «Циан.Аналитики» выделили основные тренды, происходящие на рынке аренды жилья крупных (от 500 тыс. человек) городов России. Начиная с конца февраля на рынке долгосрочной аренды крупнейших городов России стремительно увеличивался объем предложения. Если по итогам февраля суммарно по всем локациям было доступно около 52 тыс. лотов, то в марте их количество увеличилось на 38% (до 72 тыс. лотов), в апреле еще на 20% (до 86 тыс. лотов). Ключевыми причинами такой динамики были сезонность (в марте рынок традиционно более активно наполняется новыми объявлениями), переток из сегмента продажи квартир на вторичке, появление на рынке аренды лотов от тех, кто решил временно переехать в другие локации на период неопределенности, переток из сегмента аренды квартир посуточно, рост срока экспозиции.
В марте в целом по анализируемым локациям на рынок вышло 44 тыс. «новинок» (объявлений, ранее не размещенных на сайте), в апреле — еще 48 тыс. В предыдущие месяцы в среднем выходило по 20–25 тыс. объявлений, то есть их количество удвоилось. Всего с начала года выбор квартир увеличился в два раза (на 112%). Наибольший рост отмечен в Москве (в 3,5 раза), Ленинградской области (в три раза), Уфе (в 2,7 раза), Санкт-Петербурге (в 2,5 раза), Московской области и Казани (в 2,2 раза).
К настоящему времени темпы роста числа объявлений замедлились (в мае рост на 12%, до 96 тыс. лотов) и вернулись к нормальному уровню (11–13% в месяц). Высокий рост сохраняется в Ленинградской области (+93% за месяц), Томске (+52%), Ульяновске (+44%), Москве, Иркутске и Ижевске (+32%). За исключением Москвы и Ленобласти это локации с небольшим объемом предложения на рынке долгосрочной аренды, поэтому такой значительный рост исходит от низкой базы. В столичных регионах сохраняются тенденции, которые были характерны в прошлые месяцы (не только по динамике предложения, но и по изменению цен).
Ставка ЦБ повлияла на сдачу
После снижения ключевой ставки и снижения стоимости ипотеки собственники могут вернуть квартиру с рынка аренды снова в продажу, поэтому выбор может немного сократиться. Кроме того, на рынке был зафиксирован рост спроса на аренду квартир с конца апреля в результате снижения доступности жилья на вторичном рынке. Если данный тренд сохранится и после понижения ключевой ставки, то объем предложения может также сократиться.
В результате практически двукратного увеличения объема предложения на рынке долгосрочной аренды наблюдается снижение средних ставок. Квартир в аренду становится больше, конкуренция усиливается, и это оказывает давление на цену. Снижение средних ставок аренды (в том числе в новых лотах) свидетельствует о том, что собственники стали активнее предлагать скидки, чтобы не потерять потенциальных клиентов.
Например, в Москве средняя ставка аренды однокомнатной квартиры составляет сейчас 43,4 тыс. рублей, а в начале года — 49,6 тыс. рублей, то есть с начала года ставка снизилась на 12%. Аналогичная динамика и в Санкт-Петербурге. Именно в столичных регионах цены с начала года сократились максимально, поскольку здесь зафиксирован наибольший рост конкуренции на рынке. Также существенное снижение наблюдается в Тольятти (–16%), Краснодаре (–11%), Ижевске (–8%). В большинстве локаций ставки с начала года сократились на 3–7%, а в семи городах увеличились на 1–5%. Даже несмотря на это, ставки все равно выше, чем прошлым летом, до общего подорожания аренды осенью 2021 года (и однушки, и двушки — на 11%).
Единственный город, где с начала года аренда значительно подорожала,— Сочи (рост на 33% в однушках и на 21% в двушках). Связано это с тем, что в других южных локациях (главным образом в Крыму) действуют ограничения на авиасообщение, что затрудняет туристические поездки. В результате этого спрос смещается в Сочи, где ограничений нет.
Сейчас ставки аренды продолжают снижаться, но скорость этого снижения замедлилась. По состоянию на конец мая и однокомнатные, и двухкомнатные квартиры в среднем по анализируемым локациям стали на 0,8% дешевле, чем месяц назад. 30 дней назад спад в месячном выражении составил 1,6 и 1,1%. О том, что тренд на снижение остается актуальным, свидетельствует динамика ставок в Москве и Санкт-Петербурге: там они продолжают падать на 3–4% в месячном выражении.
Весенний рост
Как говорят в «Циане», в феврале и марте интерес к долгосрочной аренде по сравнению со спросом на покупку жилья (как вторички, так и новостроек) менялся незначительно. Тогда спрос был сосредоточен не на аренде, а на покупке жилья как на возможности сохранить свои сбережения или решить жилищный вопрос до дальнейшего подорожания недвижимости.
Рост интереса к долгосрочной аренде начался в конце апреля и был связан с перетоком спроса из сегмента покупки, где цены продолжали расти, а ставки по ипотеке находились на заградительно высоком уровне (особенно на вторичке). Ставки аренды при этом снижаются, в результате чего часть потенциальных покупателей квартир делала выбор в пользу съема жилья. По итогам апреля потенциальный спрос оказался на 8% выше, чем в марте, на 10% выше фоновых значений зимы (но такое сравнение не совсем корректно, так как январь и февраль — это низкий сезон на рынке аренды) и на 10% выше, чем в апреле прошлого года. В мае спрос вновь просел на 15% относительно апреля, однако можно сделать поправку на праздничные дни.
В настоящее время остается неопределенной ситуация с занятостью населения на фоне ухода с рынка ряда зарубежных компаний, где работают десятки тысяч человек. Потеряв работу, часть из этой категории населения может отказаться и от аренды жилья. Частично компенсировать данный спрос удастся за счет тех сотрудников, которые ранее работали удаленно, но с отменой всех эпидемиологических ограничений вернулись в офисы и арендовали жилье. Но рассчитывать на существенный рост спроса на рынке аренды не стоит. К тому же после снижения ключевой ставки ипотека на вторичном рынке станет доступнее, а значит, часть спроса может вновь вернуться в сегмент покупки жилья.
«Объем предложения на рынке долгосрочной аренды продолжает увеличиваться, в то время как динамика спроса не показала существенного роста. Ситуация на рынке труда, от которой зависит и поведение арендаторов, остается неопределенной: массовых сокращений пока что нет, но число тех, у кого снизились доходы, остается на высоком уровне. Вероятно, в ближайшие месяца два тренд на снижение ставок аренды сохранится»,— комментирует Алексей Попов, руководитель «Циан.Аналитики».