Люксовое жилье в Дубае совершило скачок

Стоимость элитного жилья в Дубае увеличилась почти на 60% за год. Рост цен в премиальном сегменте сохранится в связи с дефицитом нового предложения.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Согласно исследованию Knight Frank, по итогам первого квартала рост стоимости элитной недвижимости в Дубае составил 58,9% за год, а средняя стоимость жилья в эмирате превысила аналогичный показатель прошлого года на 11,3% — это самый динамичный рост с 2015 года. В 2022 году ожидается дальнейший рост цен в премиальном сегменте в связи с дефицитом предложения: по прогнозам Knight Frank, в текущем году элитный рынок может пополниться 2700 юнитами, что составляет только 3,6% всего запланированного предложения. Спрос в премиальном сегменте сохраняется на высоком уровне: за первый квартал 2022 года на рынке элитной недвижимости Дубая было реализовано 32 дома бюджетом от $10 млн, в то время как за весь 2021 год было совершено 93 аналогичные сделки, что на тот момент составило 39% всех продаж в элитном сегменте с 2010 года. При этом за 2021 год в премиальном сегменте было совершено более 52 тыс. сделок с квартирами и виллами на общую сумму более $31 млрд: это больше, чем суммарно за 2019 и 2020 годы. Перспективы развития рынка и продуманная стратегия властей в отношении применения антиковидных мер побудили ультрахайнетов со всего мира, включая Россию, Индию и Европу, вкладываться в самые дорогостоящие лоты ОАЭ.

Согласно исследованию, квартиры в Дубае сейчас стоят в среднем на 28% дешевле, чем в 2014 году, когда наблюдался последний рыночный бум, в то время как виллы — на 15%дешевле благодаря стремительному росту цен с начала пандемии.

Показатели роста цен варьируются в зависимости от локации: в премиальных районах наблюдается стремительное увеличение стоимости жилья. Так, в районе Палм-Джумейра стоимость квартир выросла в среднем на 76% с начала пандемии, в районах Дубай Марина и Даунтаун Дубай — на 22,7 и 11,2% соответственно. Динамика стоимости вилл также разнится в зависимости от района. В Палм-Джумейре цены выросли почти вдвое, а в Эмирейтс-Хиллс и на острове Джумейра Бэй рост с начала пандемии составил 36,1 и 79,6% соответственно.

Марина Шалаева, региональный директор по зарубежной недвижимости и частным инвестициям Knight Frank Russia, говорит: «В апреле и мае этого года состоятельные клиенты все более активно вкладываются в высокобюджетную недвижимость ОАЭ. Это растущий рынок, который начал свое восстановление еще в период пандемии: наметился рост цен, однако они до сих пор на 30% ниже пиковых значений 2014 года, что делает направление привлекательным для инвестиций. Помимо этого, рынок Арабских Эмиратов предоставляет отличные возможности для бизнеса и релокации, поскольку страна проводит лояльную налоговую политику для инвесторов и компаний, которые сейчас сюда перемещаются».

За первый квартал 2022 года на рынке элитной недвижимости Дубая было реализовано 32 дома бюджетом от $10 млн. За 2021 год было осуществлено 93 аналогичные продажи — это больше, чем суммарно за последние пять лет, а также составляет 39% всех продаж элитной недвижимости с 2010 года. Средняя сумма сделки в сегменте Ultra-Prime составила $14 млн. Такие районы Дубая, как Эмирейтс-Хиллс, остров Джумейра Бэй, Палм-Джумейра, суммарно продемонстрировали рост цен на жилье на 44,4% за год к сентябрю 2021 года. Более активная динамика наблюдалась лишь в 2017 году, когда стоимость высокобюджетного жилья в этих локациях выросла на 57,3%.

Высокий спрос отлично демонстрирует показатель доли элитного сегмента в общем объеме продаж недвижимости в Дубае. Так, в 2021 году жилье сегмента Prime составило 3,6% всех реализованных в эмирате лотов — самый высокий показатель в истории, а на сегмент Ultra-Prime пришлось 4,2% всех продаж — вдвое больше прошлого показателя (2%), который сохранялся на рынке довольно долго.

По прогнозам Knight Frank, в период с 2022 по 2025 год в Дубае запланирован вывод на рынок около 100 тыс. юнитов, причем более 70 тыс. из них — в этом году, что является рекордным показателем с 2009 года, когда на рынок вышло 120 тыс. юнитов. Однако стоит учитывать, что 30–40% заявленного в 2022 году ввода будет перенесено на 2023 год в связи с задержками строительства. При этом только 15% нового предложения составят виллы, что будет поддерживать спрос на них на более высоком уровне, чем на квартиры.

В целом средняя стоимость жилой недвижимости Дубая по-прежнему на 26,6% ниже последнего рыночного максимума. При этом в 2022 году в массовом сегменте энтузиазм на рынке может ослабнуть. Вполне вероятно, что в связи с ослаблением спроса цены начнут стагнировать, однако снижаться они, вероятнее всего, не будут.

В элитном сегменте в 2022 году рост цен, напротив, будет только усиливаться в связи с дефицитом предложения. Так, в текущем году на элитный рынок выйдет только 2700 юнитов, что составляет 3,6% всего запланированного предложения.

Марина Шалаева отмечает: «Разумеется, цены не могут расти бесконечно. Все больше покупателей, особенно в более массовом сегменте, делают паузу, чтобы понять, соответствует ли цена качеству. Мы уже наблюдаем постепенное снижение роста цен на виллы. Тем не менее в премиальных сегментах жилье все равно будет дорожать, поскольку предложение в данных секторах остается очень низким, в то время как успешная антиковидная кампания Дубая сформировала среди ультрахайнетов позитивные настроения, которые отражаются на рынке и экономических показателях».

Стоит отметить, что ультрахайнеты склонны покупать недвижимость в основном за счет собственных средств, не прибегая к использованию ипотечных кредитов. Так, за первые шесть недель 2022 года доля сделок с недвижимостью, совершенных с помощью ипотеки, упала до 22,3% — с 40,4% в 2021 году и 47,7% в 2020 году. При этом в локации Палм-Джумейра этот показатель составлял менее 3% еще в 2021 году.

Новый ценовой рекорд в Дубае был установлен прошлым летом, когда покупателю из Европы была продана вилла за $32,9 млн на острове Джумейра Бэй. До этого самым дорогим домом, проданным в 2021 году, являлась вилла One100 Palm в районе Палм-Джумейра: ее цена превысила $30 млн. Продажи земельных участков также бьют рекорды: двойной участок на острове Джумейра Бэй был куплен за $40 млн в январе 2022 года — это самая высокая цена в данной локации за всю историю.

Денис Кожин