Длительные ограничения во время пандемии сделали для многих привычным удаленный формат труда, что, в свою очередь, ускорило изменение роли и конфигурации офисных пространств. В ближайшие годы эксперты ожидают усиления этой тенденции, особенно в крупных городах.
Офисы теперь не являются местом постоянной работы — они служат удобным хабом для сбора, в то время как большинство бизнес-процессов может выполняться откуда угодно
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ
Офисы теперь не являются местом постоянной работы — они служат удобным хабом для сбора, в то время как большинство бизнес-процессов может выполняться откуда угодно
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ
По данным Nikoliers, объем качественного предложения офисной недвижимости Петербурга по итогам 2021 года насчитывал 3,82 млн кв. м. В 2020–2021 годах ежегодно вводилось в эксплуатацию по 140 тыс. кв. м новых офисов классов А и В. Пандемия немного «замедлила» рынок в части активности арендаторов, однако уже в течение 2021 года появились признаки восстановления: увеличился спрос, что привело к снижению вакантности на рынке (на 1 п. п., до 5,6% в четвертом квартале 2021 года), также за год выросли ставки аренды (на 13,3% в классе А, на 5,7% — в классе B).
По словам Ольги Шарыгиной, вице-президента Becar Asset Management, все перспективные площади сегодня — спекулятивные, половина заявлена в классе А (48–52%). Наибольший объем предложения сосредоточен в Центральном и Московском районах (38–45%).
Эксперты отмечают, что по итогам 2021 года спрос на рынке офисной недвижимости демонстрировал беспрецедентный рост. «Прежде всего, его формируют IT- и консалтинговые компании, предприятия сферы услуг, а также нефте- и газодобывающей отрасли»,— поясняет Ирина Евдокимова, руководитель проектов направления «Недвижимость» группы компаний SRG.
Как отмечает Алена Волобуева, директор департамента исследований рынка компании Maris, относительно результатов 2020-го объем сделок по аренде офисных площадей увеличился на 14,7% и составил в абсолютном выражении более 255 тыс. кв. м. Сопоставимый показатель объема аренды офисных площадей в Петербурге был зафиксирован лишь в 2016 году, когда город активно осваивали структуры нефтегазового сектора.
Объем сделок по приобретению активов административно-делового назначения в денежном выражении превзошел предыдущий пик 2017 года. За 2021-й было поглощено в общей сложности более 385 тыс. кв. м офисной площади, что стало рекордом за всю историю наблюдений офисного рынка Петербурга.
В условиях растущего спроса все острее ощущается дефицит качественного спекулятивного предложения. В результате в четвертом квартале 2021 года были анонсированы новые крупные проекты, а также возобновлено строительство некоторых объектов, приостановленное в 2020-м.
«По состоянию на конец марта 2022 года объем вакантных площадей в Петербурге составил около 240 тыс. кв. м. По итогам первого квартала текущего года уровень вакансии на рынке незначительно увеличился (+0,5 п. п.) по отношению к аналогичному показателю на конец 2021-го. В офисных центрах класса А уровень вакансии практически не изменился по сравнению с концом 2021 года и составил 4,8% (+0,1 п. п.). Данные факторы обусловили относительную стабильность запрашиваемых ставок аренды»,— отмечает госпожа Волобуева.
При этом в следующем квартале, по словам госпожи Шарыгиной, на рынке произойдет рост вакансии в связи с сокращением или уходом ряда бизнесов и, соответственно, освобождением площадей.
«Изначально на 2022 год был запланирован ввод около 270 тыс. кв. м офисов, однако сегодня мы понимаем, что данный прогноз будет скорректирован в меньшую сторону как минимум на 30–40%. Текущая ситуация на рынке, повлекшая удорожание строительства, отделки офисов, меблировки, а главное — сложности в импорте инженерных решений, технического оснащения скажутся на сроках реализации офисных проектов»,— резюмирует Виктория Горячева, заместитель директора департамента услуг для арендаторов и офисной недвижимости Nikoliers.
Новые сущности: гибриды и спутники
До недавнего времени основными офисными форматами были классические кабинетные планировки и опенспейсы. Но пандемия изменила взгляды на организацию офиса. «Опенспейсы лишают личного пространства, а заодно способствуют передаче вирусов от человека к человеку. Кроме того, сейчас в бизнес-процессах преобладает модель collaborative — работа в команде, при которой внутри компании образуется много команд. Поэтому локдаун ускорил переход к новому типу офисов — гибридным пространствам»,— поясняет Галина Голотина, генеральный директор студии проектирования офисных пространств StartOffice.
По словам эксперта, офисы больше не являются местом постоянной работы. Они становятся хабом, местом, где зарождается и сохраняется корпоративная культура. Соответственно проектирование и комплектация должны быть направлены на решение этой задачи. В практическом смысле нужно создать место, где удобно собраться и поработать день или два в неделю.
Такие офисы проектируются с расчетом на 60–70% от общего объема сотрудников. Остальные — приходящие специалисты и работающие парт-тайм. Концептуально же офис трансформируется в удобный хаб для сбора команды, центр притяжения, где сотрудники могут социализироваться, общаться друг с другом, устанавливать контакты и связи.
На этом фоне, по словам госпожи Горячевой, часть компаний в Петербурге сократила занимаемые офисы. Однако это не носило массовый характер — даже при долгосрочном переходе на гибридный режим работы, корпоративные арендаторы старались не уменьшать исходные размеры пространств, а трансформировать возникающие «излишки» с учетом улучшения функциональности и качества.
Пандемия также придала импульс развитию коворкингов и гибких офисов. По данным Nikoliers, за 2021 год объем предложения проектов в этом сегменте увеличился в 1,5 раза. Открылось 23 новых коворкинга площадью 17,6 тыс. кв. м на 3,6 тыс. рабочих мест, а общее их количество в городе достигло 54 суммарной площадью 55 тыс. кв. м (8,4 тыс. рабочих мест).
По подсчетам Maris, рост сегмента был еще более активным, и в течение 2021 года на петербургский рынок вышло 38 новых офисных пространств суммарной вместимостью более 4,1 тыс. рабочих мест (22,7 тыс. кв. м). Таким образом количество рабочих мест, предлагаемых в аренду в гибких офисах, в городе удвоилось. По данным аналитиков компании, на конец 2021 года в Петербурге функционировало 80 коворкинг-центров в формате офисов и бизнес-инкубаторов.
За исключением крупных проектов, средняя площадь новых офисных пространств, выходящих на рынок в пределах деловой части города, по-прежнему варьируется в диапазоне 200–700 кв. м. Появляются и менее масштабные коворкинги, как правило, в периферийных районах города.
По словам госпожи Голотиной, коворкинговое пространство тоже изменилось. В прошлое ушел классический опенспейс с «грядками», где восемь человек, сидя в ряд, смотрят друг на друга. Новый коворкинг — более персонализированное общее пространство, не закрепленное за конкретными сотрудниками, но предлагающее разнообразие по удобству и функционалу рабочих мест. Здесь могут быть оборудованы и традиционные места за столами, и места для удобной работы с ноутбуком в неформальной обстановке. При этом остаются актуальными рабочие кабинеты — для руководителей и сотрудников, которые работают с персональной или конфиденциальной информацией: юристов, бухгалтеров, финансистов.
Еще одним трендом становится hub-and-spoke, или сателлитная офисная модель. Суть в том, что у компании есть головной офис-хаб в центре и несколько небольших коворкинговых пространств — офисов-спутников — в спальных районах. Здесь сходятся два актуальных запроса: с одной стороны, не всем комфортно работать из дома, с другой — важно не тратить часы на дорогу до офиса. Чтобы решить проблему, компания арендует несколько площадок или заключает корпоративный контракт с сетью коворкингов и сотрудники могут приходить и работать удаленно в удобном месте.
Vagabond-friendly
Среди пространств, которые представлены за рубежом, но пока только начинают свой путь в России,— сервисный офис, который выводит известные ранее форматы (аренду, коворкинги) на новый уровень.
«Ты не просто арендуешь пространство для работы, но приобретаешь услугу — как подписку на мобильное приложение. Въезжаешь в офис, полностью готовый к заезду арендатора: выполнен ремонт, по согласованию с компанией закуплены мебель и оргтехника, а все расходы по обслуживанию (начиная от клининга и заканчивая закупкой кофе и канцелярии) берет на себя оператор. При этом условия аренды и адаптации под запрос заказчика более гибкие: договор может заключаться на период от года, при необходимости оператор модифицирует пространство в опенспейс, кабинет, сократит количество рабочих мест или увеличит число call-rooms для видеоконференций или зон для сфокусированной работы»,— отмечает Никита Выходцев, основатель архитектурной мастерской «Арканика».
Еще один новый тренд — коливинги. Апартаменты, при которых есть небольшое коворкинговое пространство, особенно востребованы во время командировок. В деловой поездке такой вариант удобнее, чем обычный отель. Также он может подойти для студентов, стартаперов и предпринимателей, позволяя совместить жизнь и работу.
Осознанность в пространстве
В целом в развитии офисных проектов сегодня преобладает несколько основных тенденций. По мнению господина Выходцева, гибкость, создание разнообразных рабочих зон и увеличение площади на человека — это и отражение социальной дистанции, и стремление к более просторному многофункциональному пространству.
Благодаря цифровизации офис становится больше, чем помещение. Это набор сервисов, доступ к которым можно осуществлять удаленно, а пространства настраиваются под запрос пользователя через приложение (бронирование переговорных, рабочих мест, установка сценариев освещения, взаимодействие с медиасистемами).
За счет автоматизации инженерные системы взаимосвязаны таким образом, чтобы обеспечивать комфортное и безопасное нахождение человека и эффективное использование ресурсов: применяются датчики присутствия, система управления климатом объединяет схемы кондиционирования и отопления в связке с солнцезащитой.
По словам партнера Strategy Partners Елены Киселевой, повышение внимания к ESG-повестке также отражается на требованиях к использованию «зеленых» решений для офисных пространств, особенно у экспортоориентированных компаний или организаций с зарубежным участием.
Время все скостит
«В целом качественные характеристики офисов и эргономичные планировки стратегически остаются важными факторами при создании современного рабочего пространства. Однако, как и в предыдущие периоды турбулентности, подобные аспекты отодвигаются на второй план, в то время как снижение издержек и оптимизация расходов становятся приоритетными задачами для сохранения бизнеса. Сейчас компании склонны оптимизировать арендованные офисы — путем частичного отказа или сдачи в субаренду. Хотя этот тренд — скорее следствие процессов 2020–2021 годов, но для некоторых компаний текущая ситуация стала катализатором для принятия такого решения»,— отмечает госпожа Горячева.
«Мы наблюдаем миграцию арендаторов в более дешевые офисные центры класса B. Текущие потребители склонны к готовым, "коробочным" решениям, когда они получают конечный продукт в минимальные сроки с минимальными затратами. Резиденты все чаще выбирают гибридный формат работы, что позволяет в полной мере пользоваться бонусами системы незакрепленных рабочих мест. Технологии гибкого офисного пространства ориентированы прежде всего на четкую зонированность, что приводит к росту спроса на смешанные планировки»,— подчеркивает госпожа Волобуева.
Эксперту очевидно, что в текущих условиях cost-saving тренд останется основополагающим фактором в развитии рынка в среднесрочной перспективе. Значит, еще активнее будут развиваться оптимизационные технологии в архитектуре офисов, интеграции рабочих пространств в жилые зоны с целью минимизации миграционных потоков, снижения расходов на транспортировку персонала. Не исключено, что компании при выборе места расположения офиса начнут ориентироваться на доступность соответствующих трудовых ресурсов в ближайшем окружении, нежели на престижность местоположения рабочего пространства как такового.
В перспективе пяти лет, как видит Виктория Горячева, востребованными и эффективными станут офисные центры, совмещающие в одном месте несколько сегментов для удовлетворения самых разных нужд сотрудников. Например, микс офисов, апарт-отеля и торгового центра с развлечениями в непосредственной близости друг от друга. Значимыми конкурентными преимуществами будут разные социальные инициативы в деловых объектах: от игровых комнат, которые и сейчас имеют место в офисах разных IT-компаний, до создания удобств и услуг для сотрудников с детьми (корпоративный детский сад, комнаты для кормления).