После выигрыша воронежской «Галереи Чижова» в суде по иску к областному правительству об уменьшении налогов другие собственники коммерческой недвижимости могут воспользоваться создавшимся прецедентом. Владеющий комплексом из офисов, магазинов и отеля Marriott на главной улице города ДСК потребовал пересчитать уплаченный за несколько лет налог на имущество по кадастровой, а не по балансовой стоимости. Разница, по данным «Ъ-Черноземье», может быть почти двукратной. В компании заверяют, что не ждут из бюджета возмещений, а хотят сократить будущие платежи на размер переплаты. Эксперты считают, что у иска хорошие перспективы.
Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ
Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ
Арбитражный суд Воронежской области 14 июня рассмотрит два иска аффилированного с крупнейшим застройщиком региона АО «Домостроительный комбинат» (ДСК) АО «Деловой центр Воронеж» к департаменту предпринимательства и торговли региона. Компания владеет построенным в 2017 году на проспекте Революции 25-этажным комплексом, включающим перенесенные из столицы офисы госбанков «ВЭБ.РФ» и «Дом.РФ», премиальные магазины и пятизвездочный отель по франшизе Marriott на верхних этажах. Иски касаются расчета налога на имущество за это здание за 2020 и 2021 годы.
Истец требует «устранить допущенные департаментом нарушения его прав и законных интересов» — так он трактует отказ включить здание в перечень объектов с льготным налогообложением, в отношении которых база по налогу на имущество определяется как кадастровая, а не балансовая стоимость. Также в иске заявлено требование уже постфактум включить комплекс в эти перечни, что может повлечь за собой перерасчет налогов.
Кадастровая стоимость комплекса общей площадью 81,1 тыс. кв. м, по данным Росреестра на начало года, оценивается в 3 млрд руб. Его балансовую стоимость источники «Ъ-Черноземье» на рынке коммерческой недвижимости региона оценили в пределах 6 млрд руб. на момент ввода в эксплуатацию, уточнив, что показатель ежегодно снижался из-за амортизации и мог уменьшиться примерно на четверть. При действующей в регионе ставке в 2% платежи компании по налогу на имущество, если рассчитывать их от кадастровой стоимости, могут составлять около 60 млн руб., а при расчете от балансовой с учетом амортизации — порядка 100 млн руб.
Как пояснил «Ъ-Черноземье» руководитель АО «Деловой центр Воронеж» Сергей Лепендин, на 2022 год налог на имущество уже рассчитывается по кадастровой стоимости, а иском компания хочет добиться решения, позволяющего рассчитывать на перерасчет уже уплаченных платежей в бюджет.
«Налоговый кодекс РФ прямо предписывает уплачивать налог на имущество за здания, которые являются деловыми центрами, исходя из кадастровой стоимости недвижимости. В Воронежской области, чтобы расчет проводился именно в таком формате, объект необходимо включить в специальный перечень исключений. У нас более 50% здания — офисы, парковки и общественно-деловая часть отеля, а собственно номерной фонд и торговые площади занимают значительно меньшие площади. Это позволяет позиционировать объект как деловой центр, что мы несколько лет и пытались доказать департаменту до начала судебного спора»,— сказал господин Лепендин.
Оценивать размер налоговой выгоды в случае успеха иска он не стал, сославшись на коммерческую тайну. «Это даже менее чем двукратная разница. Бюджет Воронежской области от такого изменения сильно не пострадает, а мы лишь пользуемся своим правом, которое дает федеральное законодательство,— отметил господин Лепендин.— Мы уже добросовестно уплатили налог за 2020–2021 годы в большем размере, чем считаем нужным, исходя из балансовой стоимости. Но возмещения из бюджета требовать не будем, только попросим зачесть переплату для снижения размера платежей за будущие периоды».
В департаменте предпринимательства и торговли облправительства сообщили «Ъ-Черноземье», что с ноября 2021 года полномочия по ведению перечня объектов перешли к департаменту имущественных и земельных отношений (ДИЗО), более подробно в ведомстве предпочли иск не комментировать «до принятия решения судом». По данным „Ъ“, на 2022 год департамент уже дал компании возможность платить налог на имущество по кадастровой стоимости. Глава ДИЗО Сергей Юсупов вчера воздержался от комментариев.
Источник „Ъ“ в региональной власти сомневается в перспективах иска. «Здесь же речь идет об уже полученных доходах бюджета, деньгах, которые легли в расходные статьи, в том числе социальные. Думаю, что департамент будет биться до последнего во всех инстанциях, чтобы отстоять свою позицию и сохранить эти доходы,— сказал собеседник «Ъ-Черноземье».— Даже решение апелляционного суда в пользу „Галереи Чижова“ по аналогичному спору рынку не стоит трактовать как прецедент, пока оно не пройдет все стадии обжалования и не вступит в силу. И не стоит исключать возможности, что в процессе оно может измениться».
Речь идет о решении, которое в начале мая вынес Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в споре воронежского ТРЦ «Галерея Чижова» с департаментом предпринимательства и торговли. Суд удовлетворил требование компании включить часть ее комплекса недвижимости в льготный перечень сразу за 2018–2021 годы.
Старший юрист «Амулекс.ру» Оксана Цветкова считает, что иск структуры ДСК «имеет под собой справедливые основания»: «Возможность применения расчета, исходя из кадастровой стоимости, в этом случае действительно установлена Налоговым кодексом. И препятствие, выразившееся в невключении объекта в перечень, суд может истолковать как нарушение законных интересов налогоплательщика».
Партнер юридической фирмы «Рустам Курмаев и партнеры» Василий Малинин полагает, что при вынесении решения суд первой инстанции «может ориентироваться на практику своего апелляционного суда, который ранее рассматривал аналогичный кейс».
«Прошлый суд, мотивировочная часть по которому как раз была недавно опубликована, показал участникам рынка механизм, как можно доказать, что спорные объекты относятся к перечню, по которому налог можно уплачивать, исходя из кадастровой стоимости. Объективно оценить шансы нового иска сложно, но так как суть спора аналогичная, то истец может воспользоваться уже показавшим себя механизмом доказывания»,— согласна с коллегами юрист, исполнительный директор УК «Помощь» Анна Ларина.