Почти 12% коммерческой недвижимости в Москве принадлежит иностранным инвесторам. Речь идет практически о 6 млн кв. м складов, офисов и торговых центров, подсчитали аналитики компании CORE.XP по просьбе РБК. Многие владельцы площадей в столице объявили о приостановке деятельности, уходе с российского рынка или прекращении инвестиций. Тем не менее о массовой продаже таких помещений речь пока не идет.
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
Пока к таким сделкам готовятся немногие. Компании, которые намерены продолжить работу на российском рынке, ищут иные пути, рассказал директор отдела исследований рынка компании CORE.XP Василий Григорьев: «Если мы говорим про пользователей, то есть это арендаторы или те, кто владеет и использует объекты для себя, то там фиксируются разные процессы. Где-то — это такая небольшая, наверное, часть — прорабатывается уход, какое-то освобождение помещений. Но пока мы не заметили, что это большая история, как многие прогнозировали. Во всех остальных случаях видим реструктуризацию площадей, передачу российским партнерам, менеджменту.
Мы также отмечаем историю с субарендой, но она больше касается логистики, поскольку есть проблемы с поставками товаров, компании просто временно предлагают свободные склады. Она будет достигать пика к середине лета — началу осени, когда цепочки перестроятся, но не полностью, и логистику будет нечем заполнить. Была волна интереса со стороны покупателей, которые рассчитывают на дешевые активы ниже рынка, но дело в том, что их нет, то есть нет каких-то терпящих бедствие, тех, кто хочет быстро выйти из активов и готов за любую цену их отдать».
По оценкам CORE.XP, самая большая доля иностранных собственников наблюдается в сегменте столичных торговых центров — им принадлежит 18% площадей. Самый низкий показатель в сегменте офисов, где зарубежные инвесторы владеют долей в 5%. Коммерческая недвижимость во многих случаях продолжает приносить им доход, отметил управляющий партнер компании Webster Константин Ковалев. По его словам, сейчас потенциальным покупателям сложно найти объекты, которые продавались бы ниже рыночной стоимости:
«Мы не видим повального выхода из проектов, потому что они связаны с коммерческой, складской и торговой недвижимостью. Они приносят доход, они все закредитованы, как правило, в рублях.
Обеспокоенность зарубежных инвесторов понятна, но актив как был, так и остается в большинстве случаев доходным. Когда какие-то иностранные коммерческие структуры пытаются уйти с российского рынка, то это не из-за экономической ситуации. В основном они принимают решения самостоятельно чисто по геополитическим и политическим соображениям. Пока каких-то кризисных цен мы не видим, то есть в рублях стоимость осталась практически той же самой. Когда мы увидим, что какие-то объекты будут продаваться значительно ниже сформировавшегося рыночного ценника, и их будет становиться все больше, тогда мы можем говорить о каком-то массовом исходе».
Собственники коммерческой недвижимости в Москве думают о реструктуризации еще и потому, что продать площади в текущих условиях может быть непросто, говорит управляющий партнер компании Nikoliers Николай Казанский: «Нужно смотреть по секторам. В складском много компаний переоформило собственность на российских бенефициаров, при этом нужно понимать, что мы не видим, какие там есть акционерные соглашения. В этом секторе было большое присутствие иностранного капитала. В ритейле были в основном локальные девелоперы, но все равно IKEA, например, и несколько еще крупных операторов — это большие международные компании. В офисах есть и турецкая Enka, и американский Heinz.
Я думаю, что реально иностранных владельцев примерно 10-15%, но ситуация может меняться — возможно, через два месяца уже как-то скорректируется. Может, кто-то просто технически переоформит.
Продать объекты тяжело: если ты собственник из так называемых недружественных стран, то ты не можешь вывести деньги.
А для того, чтобы принять средства там, но отдать объект здесь, нужно, чтобы кто-то мог оплатить с той стороны. Соответственно, эта конструкция не может сомкнуться. То есть ты не можешь взять финансирование, как раньше было, например, в Сбербанке, и выкупить у какого-то собственника, поскольку, во-первых, кредитная организация под санкциями, во-вторых, владелец за рубежом, что усложняет конструкцию сделки юридически и технически».
Как рассказали РБК в компании Knight Frank, большинство международных инвесторов готовы обсуждать продажу коммерческой недвижимости с российскими покупателями. Те в свою очередь ждут дисконта как минимум в 20%.