Рынок паевых фондов недвижимости растет колоссальными темпами, и перспективы дальнейшего роста у него не менее впечатляющие. Однако пока, как ни странно, такие фонды не могут стать ни инструментами коллективного инвестирования, ни инструментами инвестирования в недвижимость.
Закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФН) — наиболее динамичный сектор российского рынка коллективных инвестиций. По итогам года, как ожидается, их активы вырастут вчетверо. Число таких фондов, зарегистрировавших правила, уже составляет 35. В настоящее время на регистрации в Федеральной службе по финансовым рынкам (ФСФР) находятся правила еще пяти фондов. В этом году каждый четвертый приступивший к работе ПИФ был фондом недвижимости. И каждая вторая управляющая компания или группа компаний старается иметь в управлении такие фонды.
В этом нет ничего удивительного. Чем больше объем активов в управлении, тем выгоднее управляющему. Недвижимость же в этом плане обладает огромными перспективами. В настоящее время активы фондов недвижимости можно оценить в $250 млн. Между тем только на московском рынке недвижимости найдется не один десяток проектов стоимостью $100 млн. Существенную добавку рынку недвижимости дает и ближайшее Подмосковье, активно развивается строительство и в регионах.
Стоит отметить, что ПИФы — финансовый инструмент, а не инструмент приобретения недвижимости. Иными словами, это способ увеличить объем инвестированных денег. Одновременно ПИФы — это форма коллективных инвестиций с возможностью участия в строительстве большого числа некрупных инвесторов. И вот здесь начинаются вопросы. Дело в том, что в итоге не получается ни коллективного инвестирования, ни инвестирования в недвижимость.
Попытки компаний привлечь массового инвестора дают пока слабые результаты. Ни низкий входной порог в фонды, ни вторичное обращение паев, в том числе на бирже или с использованием обратного выкупа, не дают пока существенных результатов. В общей сложности число пайщиков по всем фондам недвижимости не дотягивает до сотни. Деньги, привлеченные "со стороны", в общем объеме фондов занимают не больше 10%. Фактически управляющие компании лишь отрабатывают технологию работы и с застройщиками, и с пайщиками. Инвесторов можно понять: паевые фонды не снимают риски инвестиций в недвижимость, а в некоторых случаях даже их увеличивают.
Осенью этого года была открыто поставлена проблема использования так называемых инвестиционных контрактов — обобщенной формы договоров участия в строительстве. На запрос участников рынка о правомочности использования в активах фонда инвестконтрактов ФСФР выдала отрицательное заключение. Между тем фактически весь существующий рынок ПИФов недвижимости основан на этих инвестконтрактах. Для разрешения этой коллизии создана рабочая группа при Национальной лиге управляющих. Ни управляющие компании, ни ФСФР не сомневаются, что она будет разрешена, а инвестиционные контракты будут узаконены. Однако пока ситуация сохраняет неопределенность.
Другой и наиболее серьезной проблемой для фондов, по оценке самих управляющих, остаются налоги. К налогу на прибыль это не относится — паевые фонды освобождены от его уплаты. Однако пайщики при выходе из фонда должны заплатить налог на полученный доход. А вот с НДС и налогом на имущество фонда возникают вопросы. Ситуация такова, что управляющие вовсе не против платить эти налоги. Главное, чтобы налоговые последствия были для инвесторов не хуже, чем при индивидуальном инвестировании. И хотя сообщество управляющих готовит поправки в законодательство, однако о дате их вступления в силу сейчас говорить преждевременно.
И это не говоря о том, что у фондов недвижимости пока нет истории. Открытые и интервальные фонды существуют уже более восьми лет. И только лишь в последние год-полтора появился устойчивый спрос на их услуги, подогретый пенсионной реформой. Возможность же создавать ПИФы недвижимости появилась лишь два года назад. При этом больше одного года работают на рынке лишь два фонда — Первый инвестиционный фонд недвижимости (УК "Конкордия Эссет Менеджмент") и Паевой фонд недвижимости (УК "Профессионал"). А по оценкам управляющих, срок, на который целесообразно вкладывать деньги в подобные инструменты, минимум два-три года.
Нет и истории регулярных выплат по результатам работы фондов. Пока лишь фонд "Конкордии" выплатил пайщикам доход по итогам предыдущего года. Вдобавок к этому в середине года фактически остановился рост цен на жилье. Раньше динамику цен активно использовали в популяризации фондов недвижимости, теперь это делать сложнее. Да и управляющие компании в большинстве своем недостаточно велики для популяризации своих услуг. Им элементарно не хватает средств на рекламу.
Впрочем, это не означает, что рынок ЗПИФов недвижимости расти не будет. Будут увеличиваться и число фондов, и их объемы. Однако по праву называться формой коллективного инвестирования они смогут не ранее чем через несколько лет. А пока будут решаться проблемы налогообложения, управляющие компании будут копить силы. Когда-нибудь те из них, что останутся на рынке, смогут предложить свои услуги сформировавшемуся классу мелких собственников. Однако в ближайшие годы ЗПИФН так и будут служить полигоном для отработки новых технологий инвестирования в недвижимость.