Недвижимый рост цен

Кредитование на покупку жилья в России становится все более привычной процедурой для населения. Однако чем большее распространение получает ипотека, тем сложнее и дороже будет купить квартиру. По мнению специалистов в области ипотечного кредитования, ипотека делает покупку жилья более доступной для населения и в результате может привести к общему росту спроса и цен на недвижимость.

Рынок ипотечного кредитования в России принято называть развивающимся. Однако банки, занимающиеся ипотекой, прогнозируют в ближайшее время ускоренное развитие этого рынка. Предправления Городского ипотечного банка (ГИБ) Николай Шитов считает, что уже сегодня ипотеку сложно назвать новинкой. "По опыту развития другого розничного кредитного продукта — автокредитования — есть надежда, что массовое становление ипотеки произойдет в течение двух-трех ближайших лет",— утверждает начальник отдела ипотечного кредитования МДМ-банка Иван Лебедев. Схожие временные рамки по развитию ипотечного рынка ставит зампредправления Абсолют-банка Олег Дмитриенко. "В ближайшие один-три года при сохранении темпов роста и стабильности экономики доля сделок по недвижимости с привлечением ипотечных кредитов вырастет в несколько раз",— прогнозирует он. "Однако для того, чтобы ипотека стала массовым, привычным продуктом, нужно еще многое сделать",— считает Николай Шитов.

Развитие ипотеки в России началось с программ покупки жилья на вторичном рынке. И в большинстве случаев речь шла о квартирах, на которые обязательно оформлено право собственности. Сегодня по "вторичным" собственным программам только в Москве работает больше 30 банков.

В других городах и регионах также можно найти банки, выдающие кредиты на покупку вторичного жилья. Но в основном это партнеры Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Согласно стандартам агентства, кредит должен предоставляться в российских рублях, а процентная ставка должна составлять 15% годовых. Однако в банках, развивающих собственные ипотечные программы, можно взять кредит и в долларах США, и в евро, а процентная ставка по программам на покупку жилья на вторичном рынке колеблется от 10 до 16%. Процентная ставка в основном зависит от формы подтверждения дохода заемщика (справка 2-НДФЛ либо свободная форма) и от срока кредитования (чем он короче, тем ниже процент за пользование кредитом).

Сейчас банки корректируют программы по вторичному жилью, совершенствуя процесс и упрощая отдельные процедуры. Например, по словам специалистов ГИБа, за все время, которое эта программа действует на рынке, произошло значительное упрощение нотариального удостоверения при оформлении сделки. По словам Олега Дмитриенко, сама по себе процедура кредитования не менялась, а изменились некоторые параметры: увеличиваются сроки до 15-20 лет, снижаются минимальные процентные ставки.

Схожего мнения придерживается начальник управления кредитования физических лиц Газпромбанка Анна Горячева. "Процедура кредитования на вторичном рынке не изменилась. Изменились условия кредитования — произошло понижение процентных ставок на 8% по отношению к предыдущим значениям",— говорит она. Действительно, у основных игроков ипотечного рынка прослеживается тенденция по увеличению срока кредитования с 10 до 15-20 лет и небольшому снижению процентной ставки — у большинства банков с 18-20% в валюте в прошлом году до 10-16% сегодня.

Как взять ипотечный кредит

Желание заемщика улучшить условия проживания, купив квартиру на деньги банка, вполне разумно. Однако стоит отметить, что банк не всегда может выдать сумму, необходимую заемщику. Дело в том, что банк должен оценить заемщика и после этого рассчитать количество денег, которое, по его мнению, клиент в состоянии ежемесячно тратить на обслуживание кредита. В основном сумма, которая пойдет на выплату по основному долгу банку и на погашение процентов за пользование кредитом, составляет около 40-50% от совокупного дохода семьи. Кроме дохода семьи для расчета максимальной суммы кредита банки используют и еще один показатель — стоимость квартиры. В среднем банки предоставляют кредит не более чем на 70-85% от стоимости квартиры. То есть предполагается, что у заемщика есть накопленные средства в размере 15-30% от стоимости приобретаемой квартиры. Для того чтобы взять кредит на покупку квартиры в среднем на $60 тыс. сроком на десять лет под 11-14%, совокупный доход семьи должен составлять около $2-2,8 тыс.

Наряду со стандартной ипотечной программой, где предполагается наличие у заемщика каких-то собственных накоплений, банки практикуют работу с заемщиками, у которых есть в собственности жилье. Обычно заемщик хочет взять кредит на покупку квартиры большей площади, в другом районе или доме. По оценке гендиректора банка "Сосьете Женераль Восток" Мишеля Брику, "примерно треть ипотечных кредитов нашего банка выдается под залог существующей квартиры".

В случае если имеющаяся квартира является единственным местом проживания заемщика, то схема приобретения квартиры большей площади с использованием ипотечного кредита будет проводиться по так называемой альтернативной сделке — при одновременной продаже имеющейся квартиры и покупке новой. "Случаи, когда цель оформления ипотечного кредита — улучшение жилищных условий, являются достаточно распространенными,— считает Олег Дмитриенко.— При этом заемщик оформляет кредит на приобретение новой квартиры с одновременной продажей старой". По мнению директора банка "Первое ОВК" Яниса Канестри, такая схема купли-продажи разрешена законодательством и часто используется на рынке недвижимости, однако при данной схеме высока вероятность того, что сорвется одна из сделок из-за большого количества участников. Вследствие этого и банк, и риэлтер часто советуют клиенту изыскать возможность предварительной продажи имеющейся квартиры и выхода на ипотечную сделку с наличными денежными средствами.

Существует и другая схема кредитования в подобной ситуации. "Необходимо оформить кредит под залог уже имеющейся недвижимости (квартиры, коттеджа, земельного участка), а основной кредит предоставить под залог приобретаемого жилья",— предлагает начальник управления ипотечного и потребительского кредитования Внешторгбанка Анатолий Печатников. По оценкам специалистов Газпромбанка, среди заемщиков банка большим спросом пользуется программа кредитования под залог уже имеющегося жилья в случае, если оно не является единственным. Условия кредитования аналогичны условиям на приобретение жилой недвижимости. "Эта программа позволяет за счет кредитных средств приобретать квартиры на первичном рынке, производить их ремонт, покупать дачные домики или участки",— говорит Анна Горячева. "Такой вариант залога более предпочтителен не только для банка, но и для заемщика, так как не требует нотариального удостоверения договора купли-продажи и позволяет заемщику сэкономить существенную сумму (1,5% от суммы сделки)",— считает зампредправления банка "Союз" Екатерина Демыгина.

Национальная ипотечная компания, которой владеет Национальный резервный банк, предлагает два кредита на приобретение жилья. Первый сроком на один год под залог имеющейся недвижимости, а второй — сроком на 10 или 15 лет под залог приобретаемого жилья. "Первый кредит будет являться первоначальным взносом в сделке по приобретению нового жилья",— объясняет начальник отдела по обслуживанию клиентов Национальной ипотечной компании Василий Ченушкин. Обычно банки учитывают предоставляемую в залог квартиру под 60% от оценочной стоимости жилья заемщика. Кредит, полученный под залог квартиры, можно использовать не только для покупки квартиры на вторичном рынке, но и использовать эти средства в качестве первоначального взноса, взяв дополнительно кредит на покупку квартиры в строящемся доме.

Квартира в строящемся доме

Купить квартиру в строящемся доме можно и не обладая собственным жильем. Но накопления для таких программ должны быть несколько больше, чем по "вторичным" программам: около 30-40% от стоимости квартиры. Кредит в банке можно получить на любом этапе строительства с момента начала продаж. "По опыту нашей работы в рамках инвестиционной ипотечной программы в последние полгода происходит смещение потребительского спроса в сторону новостроек, соответственно, и за кредитами на строящееся жилье клиенты обращаются существенно чаще, чем раньше",— констатирует Иван Лебедев. Схема получения кредита выглядит в большинстве случаев таким образом. Заемщик собирает минимальный пакет документов и подает их на рассмотрение в банк. Предположительно заемщик уже выбрал застройщика и конкретный дом, в котором он хотел бы купить квартиру.

Однако возможна и обратная ситуация, когда заемщик, выбрав банк, узнает, под какие объекты в настоящий момент кредитует этот банк. Возможно даже узнать адрес дома, который находится на стадии незавершенного строительства у определенных застройщиков. В любом случае в течение пяти-десяти дней заемщик получает решение банка. Это время может быть увеличено, если банку не знаком застройщик, выполняющий работы на выбранном объекте. По словам банкиров, кредитной организации необходимо время на проверку не только документов и платежеспособности заемщика, но и репутации строительной компании. "При кредитовании на покупку квартиры в строящемся доме у застройщика, который неизвестен банку, планируется производить оценку хозяйственной деятельности застройщика и его деловую репутацию",— объясняет Анна Горячева.

По мнению Василия Ченушкина, основным условием кредитования является обязательство застройщика завершить строительство и оформить квартиру в собственность заемщика не позднее двух лет с момента предоставления ипотечного кредита. Если банк принимает положительное решение о выдаче кредита на выбранную квартиру, то клиент заключает договор инвестирования с застройщиком и оплачивает свой взнос за квартиру. В течение последующих нескольких дней заемщик приезжает в банк и подписывает документы. По опыту МДМ-банка, клиент подписывает (помимо кредитного договора) трехсторонний договор соинвестирования и договор залога прав на получение квартиры. "В дальнейшем при оформлении права собственности на квартиру по ней возникает ипотека (залог) в пользу банка в силу положений закона 'Об ипотеке'",— говорит Иван Лебедев.

Инвестиционный продукт в области ипотечного кредитования, по мнению участников ипотечного рынка, на сегодняшний день является одним из наиболее востребованных продуктов. Одним из основных факторов популярности данного вида приобретения жилья, несмотря на достаточно высокие риски, является его повышенная ликвидность. Как в процессе строительства, так и по его завершении. По мнению игроков ипотечного рынка, стоимость квартир в строящихся домах постоянно возрастает в процессе строительства, независимо от колебания цен на недвижимость. По мнению Мишеля Брику, сейчас можно выделить три основные тенденции развития рынка ипотеки на ближайшие годы.

Первая — многие банки будут искать способы выхода со своими кредитными продуктами на первичный рынок. Вторая — быстрыми темпами начнет развиваться рынок кредитования на покупку загородного жилья. И, наконец, возрастет роль государства: социальные программы по приобретению жилья будут также оказывать влияние на развитие рынка ипотечного кредитования.

Однако несовершенство законодательства, которое отмечают участники ипотечного рынка, делает этот вид кредитования достаточно рискованным. Отсутствие требования по регистрации прав на объекты недвижимости и сложившаяся практика с уступкой прав на квартиры в строящихся домах, при которой все инвестиционные риски целиком ложатся на покупателя, не останавливают заемщика. Вследствие растущей доступности покупки жилья как на собственные деньги, так и по средствам ипотеки, по мнению участников рынка, может возникнуть неприятная ситуация с ростом цен на недвижимость.

Предложение по строительству и количество площадок по большому счету остаются все на том же уровне, а за счет ипотеки количество граждан, которые могут приобрести жилье, растет. Отсюда нехватка квартир, что может привести к росту цен. "Следует отметить, что существующий сегодня уровень предложения жилья ниже спроса, даже без использования кредитных средств",— отмечает Анатолий Печатников.

Таким образом, для дальнейшего активного развития рынка ипотечного кредитования, по мнению специалистов в области ипотечного кредитования, необходимо принятие мер по увеличению прозрачности и уровня дохода населения страны. Также, по мнению Анатолия Печатникова, необходимо устранить административные барьеры в области жилищного строительства, увеличить объемы строительства нового жилья. Участники ипотечного рынка начинают осознавать, что само по себе развитие ипотеки не приведет к созданию доступного рынка жилья. Для достижения этой цели необходимо развитие массового жилищного строительства. Если сейчас запустить ипотеку в том виде, в каком функционирует строительная отрасль, то все законы будут бессмысленны, считают специалисты Фора-банка. С тем, что основная проблема ипотеки — это недостаток предложения жилья, согласны и представители крупного строительного бизнеса, и банки.