Из-за валютных колебаний, вызванных военной операцией России на Украине, собственники готовой элитной загородной недвижимости Подмосковья увеличили цены на 28% за три последних месяца. Но покупатели к увеличению бюджета покупки не готовы, что привело к падению спроса в январе—марте. Ситуация в ближайшие месяцы вряд ли изменится кардинально, так как застройщики заморозили новые проекты.
Цены на вторичном рынке элитной загородной недвижимости Подмосковья продолжат расти
Фото: Юрий Ли-бин, Коммерсантъ
Цены на вторичном рынке элитной загородной недвижимости Подмосковья продолжат расти
Фото: Юрий Ли-бин, Коммерсантъ
Готовое дороже строящегося
Элитные загородные коттеджи и таунхаусы на вторичном рынке Подмосковья выросли в цене в январе—марте на 28%, а участки — на 11%, подсчитали в Knight Frank Russia. По данным аналитиков компании, в то же время на первичном рынке таких значительных ценовых изменений не было, лишь в отдельных поселках участки подорожали на 4%, а дома — на 2%.
Заметный рост цен на вторичном рынке связан с курсовыми колебаниями, так как половина готовой недвижимости экспонируется в валюте, поясняет Олег Михайлик, директор департамента загородной недвижимости Knight Frank Russia. В то же время в премиальном сегменте 99% лотов от застройщиков номинируется в рублях, уточняет директор по развитию Kalinka Group Александр Шибаев. В целом же по рынку загородной недвижимости, включая бюджетные объекты, доля домов с ценой, номинируемой в валюте, выросла с 7% до 9% год к году, подсчитали в «ЦИАН.Аналитике».
В основном продавцы стали повышать цены на свои объекты во время переговоров в зависимости от текущего курса валют, соглашается Сергей Колосницын, директор департамента жилой недвижимости Penny Lane Realty. В среднем вторичная недвижимость выросла в цене на 18%. Кто-то из собственников до сих пор готов к продаже по старой цене, а другие уверены, что стоит повысить стоимость на 30–40%, отмечает Юлия Белукова, гендиректор агентства элитной недвижимости, член AREA. По ее словам, формирование цен на рынке происходит индивидуально, а собственник, назначая цену, исходит из личной оценки, которая может не соответствовать рыночным реалиям.
Но в любом случае это серьезно влияет на весь рынок элитной загородной недвижимости, так как большинство объектов экспонируется именно на вторичном рынке, уточняет госпожа Белукова. Средняя стоимость премиального дома в продаже выросла до 202 млн руб. при средней площади 727 кв. м, в то время как год назад он стоил около 193 млн руб. при средней площади 758 кв. м, уточнили в «ЦИАН.Аналитике». То есть за год при снижении средней площади лота на 4% стоимость, напротив, выросла, отмечает эксперт платформы Виктория Кирюхина.
Впрочем, уточняет Сергей Колосницын, поднимали цены не все продавцы на вторичном рынке: те, кто давно жил за границей и по понятным причинам решил реализовать российскую недвижимость или только сейчас решился на переезд, ввиду необходимости срочно получить средства соглашались на скидки до 20%. Одновременно появился пул желающих спасти свои рублевые накопления от инфляции инвесторов с бюджетом до 150 млн руб., отмечает госпожа Белукова.
Однако это не помогло рынку поддерживать прежние объемы сделок. В первом квартале текущего года с рынка элитной загородной недвижимости ушло 283 объекта, а переход права был подтвержден лишь в 49 случаях: этот показатель гораздо ниже, чем в январе—марте прошлого года, подчеркивает господин Колосницын. Количество сделок на вторичном рынке снизилось по сравнению с октябрем—декабрем 2021 года на 16%, на первичном рынке — на 68%, подсчитал Олег Михайлик. Сократился и интерес москвичей к загородной недвижимости. По данным «ЦИАН.Аналитики», число просмотров объявлений о продаже элитных коттеджей и таунхаусов Москвы и Подмосковья снизились в марте на четверть год к году.
Динамика цен на первичном рынке загородного элитного жилья Москвы и Подмосковья (млн руб.)
| ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Источник: Knight Frank.
По рынку элитной недвижимости прошла волна отмены сделок сразу после событий 24 февраля, несмотря на внесенные задатки, отмечает Юлия Белукова. По ее словам, особенно сильно сократились запросы на эксклюзивную недвижимость дороже $3 млн. «До событий на Украине ожидалось, что спрос, напротив, будет выше»,— поясняет Сергей Колосницын. Но даже немногие свершившиеся сделки были закрыты за счет нового предложения на первичном рынке, считает Александр Шибаев.
Высокая валютная волатильность создает сложности при достижении договоренности продавцов и покупателей, поясняет госпожа Кирюхина. Поэтому сейчас все стороны сделок заняли выжидательную позицию, говорит руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимости» Дмитрий Таганов. Кроме того, уточняет он, рынок страдает из-за отсутствия доступной ипотеки. После повышения ключевой ставки Центробанка до 20% стоимость ипотеки выросла до 22–25% годовых.
При всем при том в перспективе элитная загородная недвижимость будет пользоваться большим спросом из-за ограничений на поездки в другие страны и межграничных переводов, считает Александр Шибаев. По его мнению, элитная загородная недвижимость выступает альтернативой жилью в других странах по аналогии с элитной курортной недвижимостью на черноморском побережье, которая пользовалась большим спросом после закрытия границ из-за пандемии. Юлия Белукова, напротив, считает, что спрос снизится за счет тех, кто уехал из страны или передумал продавать свою недвижимость.
Элитных домов становится все меньше
Основным сдерживающим фактором спроса на первичном рынке остается острый дефицит предложения, которое продолжает снижаться в течение последних пяти лет, отмечает Олег Михайлик. По данным Kalinka Group, совокупное число предложений на первичном рынке элитной загородной недвижимости Москвы и Подмосковья в марте составляло около 400 лотов в 25 поселках, что на 10% меньше значения предыдущего года. Впрочем, за последние три месяца благодаря появлению на рынке новых участков в элитных коттеджных поселках от застройщика объем предложения в марте нынешнего года вырос на 4% по сравнению с концом 2021-го, подсчитали в Knight Frank Russia.
Дело в том, что в прошлом году строительство загородной недвижимости во многих элитных поселках Подмосковья было заморожено либо застройщики вовсе завершили деятельность, поясняет гендиректор ГК «Гео Девелопмент» Максим Лещев. По его словам, это произошло из-за того, что в 2021-м сильно подорожали стройматериалы. По данным Росстата, в 2021 году цены на стройматериалы взлетели на 23,8%.
Сейчас ситуация на рынке может усугубиться. Вследствие текущей макроэкономической неопределенности застройщики заморозят текущие проекты и не будут выводить новые до прояснения перспектив, считает Дмитрий Таганов. Строительство элитных объектов довольно сильно зависит от импортных материалов. Уже наблюдается проблема с поставками сырья, инженерии, освещения, бытовой техники и мебели из-за рубежа, а на существующий ассортимент цены продолжают расти, отмечает госпожа Белукова. По ее словам, именно поэтому застройщики уже стали реализовывать дома со свободной планировкой.
На фоне текущих событий более вероятен выход на продажу камерных поселков, полагает Александр Шибаев. Юлия Белукова, однако, считает, что сокращение объема предложения на первичном рынке элитной загородной недвижимости произойдет за счет небольших застройщиков, которым нужно больше времени, чтобы перестроиться с импортных рынков на отечественный.
Отсутствие доступных к покупке объектов характерно не только для сегмента недвижимости от застройщика. Многие потенциальные покупатели хотели бы вложить денежные средства в элитные загородные объекты, но выбор невелик, уточняет Дмитрий Таганов. Юлия Белукова отмечает, что около 12% собственников сняли объекты с продажи, что обусловлено неопределенностью в отношении полученных от продажи средств. «Оставить деньги в недвижимости в любой ситуации было наиболее очевидным решением, так как ни валюта, ни акции сегодня не могут стать альтернативой»,— считает госпожа Белукова.
В итоге первичный и вторичный рынки элитных коттеджей и домов потеряли в общем около 7% объектов за три последних месяца, уточнили в Knight Frank Russia. Похожие данные у Penny Lane Realty, где говорят о снижении общего объема предложения на 8%.
Уход на бюджетные рынки
В марте зафиксирован ажиотажный спрос на участки земли, причем речь не об элитных поселках, а о более бюджетных сегментах, отмечает Сергей Колосницын. Загородная недвижимость эконом- и бизнес-классов действительно пользовалась спросом, в отличие от элитных объектов, соглашается Максим Лещев. «Это понятная ситуация — когда люди "закапывают средства в землю", чтобы сохранить их в условиях ускоренной инфляции»,— замечает господин Колосницын. Эксперт отметил, что покупатели пытались диверсифицировать свои капиталы: часть — в валюту, часть — в недвижимость, пока не изменились цены, поэтому сейчас существует тренд на быстрое принятие решений о приобретении.
Вырос спрос и на готовую загородную недвижимость всех ценовых категорий. По данным «Авито Недвижимости», в январе—марте спрос на дачи в Подмосковье вырос на 27% год к году, на дома — на 29%. Таунхаусы и коттеджи потеряли 1% и 18% покупателей соответственно. Это может объясняться изменением стоимости объектов: если дома и дачи прибавили в цене 35% и 7% соответственно за последний год, то таунхаусы подорожали на 57%. Рост средней стоимости таунхаусов свидетельствует о выходе на рынок более дорогостоящих и крупных объектов, считают в «Авито Недвижимости». По их подсчетам, по итогам марта текущего года объем предложения таунхаусов вырос на четверть год к году.
В нынешнем году интерес к загородной недвижимости будет расти, уверен Максим Лещев. Но, предупреждает он, хотя люди сейчас действительно заинтересованы в покупках, уже в ближайшем будущем их покупательская способность снизится. К тому же, резюмирует эксперт, и доступных к покупке объектов больше не становится и не станет.